リースバックができない原因と対処方法を解説！
住宅ローンの返済が厳しい、まとまった資金調達がしたい、老後に安心して暮らせるお金がほしい、このような理由でリースバックの利用を検討している場合、リースバックを受けられる条件や仕組みを理解しておくことが重要になります。
住宅ローンの完済や、まとまった資金調達をするのにぴったりなリースバックというサービスを利用する人が近年増えていますが、実はすべての物件でできるわけではありません。
リースバックをしようと不動産会社に相談に行ったが、断られてしまった、なんてことにならないように、今回は、リースバックができなかった事例やその時の対処方法をご紹介していきます。
リースバックの基礎知識
リースバックは別名「sell＆leaseback(セール＆リースバック)」とも呼ばれる不動産売買と賃貸契約を組み合わせた仕組みです。不動産会社との契約次第では将来的に不動産を買い戻すことが可能です。
一般的な不動産売買に比べ、素早くまとまった資金も調達でき、その資金の使用用途は自由なので、老後の資金調達や子供の養育費の確保、ローンの完済などでも使えます。
リースバックの流れは一般的に
- 不動産会社に自宅を売却する
- 不動産会社から買い取り代金を一括で受け取る
- 賃貸契約を結ぶ
- 自宅に住み続ける
このような仕組みになります。
リースバックでの注意点
リースバックには多くのメリットがありますが、同時に気を付けなくてはいけない注意点もあります。まずは、特に注意しなくていけないポイントを紹介します。
- 家賃が相場より高くなりやすい
- 買い戻しができないこともある
- 売却価格が相場より安くなりやすい
- 買い戻し価格が売却価格を上回る
家賃が相場より高くなりやすい
リースバックで賃貸契約をした不動産の家賃は相場より高くなります。計算方法としては、次のように求める場合が一般的です。”月々の家賃＝買取額×利回り（％）÷12ヶ月”になります。
リースバックをする上で重要になるのが、物件のある地域やその周辺などの家賃相場が利回りの決定に影響しないことです。そのため、周辺地域の家賃が高騰してもリースバックした自宅の家賃は上がることはありません。
買い戻しができないこともある
リースバックは買い戻しを前提に行う不動産売買です。不動産会社が支払った売却代金と契約の際にかかった経費を返還すれば、売買契約の解除が可能です。しかし、売却する時に「買い戻し特約」を結んでいないと将来的に買い戻すことができなくなります。
売却した時点で所有権は買い取りをした不動産会社に移るため、将来的に買い戻したい意向がある場合は、売買契約前に必ず買い戻し条件のすり合わせをしておきましょう。
売却価格が相場より安くなりやすい
リースバックは一般的な売却価格に比べ、２～３割ほど安くなります。しかし、上記でもお伝えした通り、仮に売却価格が高くなると家賃が高くなることがあります。
安くなってしまう理由として、買い取った不動産会社は家賃滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できないなどたくさんの制約を抱えることになるためです。
通常の不動産売買と査定金額をしっかり比較して、リースバックを利用するかどうか検討することが大切です。
買い戻し価格が売却価格を上回る
リースバックをした不動産の買い戻し価格は売却価格を上回ります。計算方法は下記のようになることが多いです。
リースバックした不動産の買戻し価格＝売却額×1.1～1.2
買い戻しをする際はまとまった資金を用意する必要があるので、買い戻しをするタイミングはよく検討してください。
リースバックができない場合
まとまった資金調達やローンの返済などに便利なリースバックですが、実はリースバックができない場合もあります。次はリースバックができない場合についてご紹介していきます。
- 希望の賃料・買取価格ではない
- 家賃を定期的に支払うことができない
- 対象物件・エリアではない
- 競売の手続きが始まってしまっている
- 違法建築である
希望の賃料・買い取り価格ではない
リースバックを利用する側からすると「少しでも高く売りたい」「少しでも家賃を安くしたい」と思っているはずです。
しかし、リースバックは相場より買い取り価格が２～３割ほど安くなってしまいます。賃料は買い取り価格によって変わりますが、相場よりは高くなります。そのため、希望の買い取り価格にならないことがあります。
リースバックを利用する際で少しでも物件の価格を下げたくないのであれば別の方法を検討したほうが良いでしょう。
家賃を定期的に支払うことができない
リースバックの家賃は地域によって異なりますが、売却価格の約8～13％になり、相場より高くなります。１０００万円でリースバックした物件だと家賃は約6.5万円～11万円程度になります。
そのため、収入などから家賃が継続的に払うことができる見込みがない場合はリースバックを利用できないことがあります。
対象物件・エリアではない
家賃の支払いや買い取り価格に問題がないのにリースバックが利用できない場合があります。それは、買い取りを行う不動産や買主となってくれる業者の対象エリアから外れている場合です。
リースバックをするうえで買い取り主の利益も必要です。不動産の一定の価値や賃貸契約中に利益が出ることが前提となります。この条件が備わっていなければ、買主・貸主になってくれる人を見つけることは困難になるでしょう。
リースバックができるエリアを「一都三県」や「大阪」「福岡」など不動産相場価格が高く、一定の需要がある大都市圏に限定している業者も多いため確認が必要です。
競売の手続きが始まってしまっている
リースバックの利用を検討している方は資金調達にお困りの方もいるかもしれません。住宅ローンの滞納がある場合は自宅が差し押さえられ、競売手続きが進んでいってしまっていることがあります。
そして、競売手続きが進んでしまっている場合は多くの不動産会社は、手間のかかる任意売却手続きというものをしなくてはいけないのでリースバックの利用を不可としています。
違法建築である
違法建築とは、現在の建築基準法等をクリアしていない物件のことを指します。建築基準法には、建築基準法、消防法、都市計画法、都道府県条例などがあります。
過去の建築基準法に則って建築しても、法改正などにより現在の建築基準法に伴わなくなってしまったなどのものが多くあります。
しかし、違法建築ですとローンが組めないなどの問題で売却価格が下がってしまいます。そのため、買い取りをする不動産会社からも売りにくい物件としてリースバックの利用を断られることがあります。
リースバックができなかった時の対処方法
前述したような理由でリースバックが利用できないとなったとき、資金調達やリースバックを完全にあきらめなくてはならないわけではありません。次は利用できなかった時の対処方法をご紹介します。
- リースバックではない方法で不動産売却をする
- 他の不動産会社に依頼する
- 保証人をつける
リースバックではない方法で不動産売却をする
リースバックの利用をあきらめて一般的な不動産売却を行う方法です。引っ越しをしなくていいなどのリースバックのメリットはなくなってしまいますが、相場の価格で買い取りをしてもらえる、家賃などの負担も考えなくていいなどのメリットがあります。
この際なので1回違った視点から検討してみるのも一つの案です。
他の不動産会社に依頼する
リースバックができない理由のほとんどが買い取りをする不動産会社の都合です。また、買取価格が希望の金額にならない場合にも、他の不動産会社なら希望価格に近づけてくれるかもしれません。
1つの不動産会社から断られた、希望の金額にならなかった、なんてことがあっても他の不動産会社もそうだとは限りません。ぜひもう一度違う不動産会社で検討してみてください。
保証人をつける
家賃の支払い能力やすでに住宅ローン等の滞納がある場合などは保証人をつけることでリースバックを利用できることがあります。また、保証人が不要なケースであってもあえて保証人を付けることにより家賃が低くなる場合もあります。
保証人が用意できないといった場合でも不動産会社に一度相談することで違った方法が見つかるかもしれません。
まとめ
メリットがたくさんあるリースバックですが、実は条件などがたくさんあるのはお分かりいただけましたでしょうか。リースバックはしたい人が必ずできるわけではありません。しかし、リースバックができない理由のほとんどが買い取りをする不動産会社の都合です。
リースバック自体は、登場して間もない不動産売買のサービスです。そのため、不動産会社によっても審査基準はそれぞれ違うため、1つの不動産会社断られたからといって諦める必要は全くなく、他の不動産会社に申し込んでみて比較・検討してみましょう
