リースバックの契約期間には注意が必要！ライフプランにきちんと活かす3つの確認事項

リースバック 2022年1月2日

自宅を売却しながらも、買主との間で賃貸借契約も締結することによって、売却後には賃貸物件として自宅で暮らし続けることを実現できる仕組みがリースバックです。本来は企業の資金調達のために利用されていましたが、近年では一般個人の方の利用も多くなってきており、それに伴ってリースバックサービスを提供する事業者も多くなりました。

そして、一般個人の方としてはリースバックを利用する背景には、何かの用途のために資金を獲得したいし自宅の売却資金を充てたいものの、自宅にはこれからも住み続けたいという思いがあることが多いです。

しかしながら、リースバックの一連の手続きの中では契約内容をきちんと確認しなければ、ご自分（自宅の売主側）にとって不利な状況に陥ってしまうような契約内容でリースバック手続きが進んでしまうこともあります。

そこで、今回の記事では、リースバックの契約期間をはじめとした、自宅の売主側にとって不利な契約内容での手続きとならないために確認すべき事項に関してご説明していこうと思います。ぜひ最後までご覧ください。

リースバック手続きの流れ

リースバックの契約に至るまでには、基本的に以下のステップを経ています。

不動産の査定依頼を出す
後の契約手続きにおける内容や不動産の買取査定額に了承
不動産売買契約の締結
代金の清算
賃貸借契約の締結
売却した不動産を賃貸物件として利用

リースバック手続きを進めるうえでは、所有している不動産を買い取ってくれる買取業者それぞれが買い取り料金や、賃貸期間における賃貸料の設定を独自に行っており、千差万別であるため、最初のステップである査定依頼の段階から複数社への審査依頼を出すことが重要であるといわれています。

そして、買い取り料金と賃貸料はトレードオフの関係にあり、買い取り料金が高くなると賃貸料も高くなり、買い取り料金が抑えられると賃貸料も安く済むというように、不動産の売主側が理想とする”買い取り料金は高く、賃貸料は安い”という状態となるのは難しいとされています。

そのため、ご自身がリースバックを利用する理由が特定の用途のために資金が必要であるのか、不動産所有に関わる費用の削減を目的としたものであるのかなど、買い取り料金と賃貸料のどちらを優先させたいかをきちんと判断する必要があるといえます。

なお、上記のリースバックの手続きの詳細に関しては以下の記事にて紹介していますので、お時間の許す際にでもご覧になってみてください。

『リースバックの査定の流れと買取金額を上げる3つの方法』_【マイホームまもり隊公式】

賃貸利用中の契約期間を決める！契約書の内容

リースバック手続きでは買取金額や、賃貸借利用中の賃料も重要な検討事項であるとお伝えしましたが、これら以外にも賃貸利用期間をどのような設定にするのかも重要です。そして、これらすべての内容を取り決めるのが不動産売買契約書と不動産賃貸借契約書です。

ここではこれら2つの契約がどのような内容を締結するのか、契約を締結するにあたって注意すべきことに関してご説明していこうと思います。ぜひ最後までご覧ください。

不動産売買契約書

リースバックの手続きとして行う売買契約と、一般的な売買契約に特段の違いがあるわけではないため、売買契約書の様式も大きな違いはありません。売買契約書に記される主な記載事項としては以下のものが挙げられます。

売買金額
手付金および残代金の額
決済日
賃貸借契約に関しての特約
買戻し特約を付した場合の金額・期間

リースバック手続きは売買契約と賃貸借契約が一体となったものであるため、2つの契約を同日に行うということも多いですが、仮に両者の契約を同日に締結しないという場合には、上記の記載事項に加えて売買契約締結後に万が一、賃貸借契約が交わされなかった場合にどのような扱いをするかを確認する旨が記載されることもあります。

不動産売買契約書の記載事項に関する注意点

不動産売買契約を締結させる際に特に注意しなければいけないのが、買戻し特約を付すか否かという点です。

リースバックでは売却した不動産を将来的に買い戻したいと考えている場合には、売買契約書の記載事項に買戻し特約に関する旨を記しておくことで、不動産売却後の賃貸利用期間中の一定期間、自由に不動産を買い戻せるようになります。

そして、買戻し特約の内容は登記できるようになっているため、万が一にもリースバック事業者が第三者に住宅を転売しようとした場合においても転得者に対して買戻しを主張することができるようになります。

買戻し特約を付するのであれば、リースバック利用後からどれくらいの期間で買戻しをするのか、買戻しをするためにどのように資金を蓄えていくのか等を予め計画として立てておく必要がありますし、きちんと実行していくことが求められます（※）。

加えて、買戻し特約に関して登記を行えるようになっていますが、この登記は義務ではないため、買戻し特約を付したものの登記を行っていなかったとなると、第三者である転得者に対して買戻しの主張を行えなくなってしまうので注意するようにしましょう。

※リースバック利用者の中には買戻し特約を付したものの、結局のところリースバックによる賃貸借期間中に買い戻すための資金を用意できずに買戻し期間を過ぎてしまう人も多くいらっしゃいます。

不動産賃貸借契約書

不動産の賃貸借契約書には主として2種類の分類がされており、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約とがあります。

前者の普通賃貸借契約の特徴としては半永久的な賃貸契約を締結できる点にあり、契約を終了するには不動産の借主による退去の申し出、または貸主が不動産を貸借できない相当の理由があったうえで数ヵ月前から借主に対してその旨を伝える必要があり、当該の期日が到来した場合に契約終了の運びとなります。

後者の定期賃貸借契約の特徴は決められた期間のみの賃貸契約を締結する点にあり、当初の契約で定めた契約期間が満了したら契約終了の運びとなります。なお、契約の更新等を行えるようにもなっているのですが、貸主側は借主からの更新希望の旨を受けていたとしても必ず応じなければならないということにはなっていません。

リースバック業者は不動産の買取を行った後に、賃貸として不動産を貸し出した次のステップとして、また新たな販売者へと不動産を売却することで利益を得ようと考えます。そのような都合上、リースバック契約における不動産賃貸借契約は定期賃貸借契約による締結が主流となっているようです。

不動産賃貸借契約書の記載事項に関する注意点

不動産賃貸借契約を締結する際に何よりも注意しなければいけないのは、やはり契約内容そのものに関してだといえます。

不動産売却後にも長く同じ生活拠点で暮らしていこうと考えていたにも関わらず、定期賃貸借契約を締結してしまっていたせいで、契約期間満了後に更新が行われず不動産を退去しなければいけなくなってしまったという事態に陥る方もいらっしゃいます。

そして、この他にも、賃貸借契約を更新・再契約する際に仲介手数料や敷金、礼金などの諸費用が発生するのか否かも確認することが重要ですし、そもそも契約期間の満了時に更新・再契約を行えるようになっているかも確認しておくようにしましょう。

また、上記の更新・再契約のタイミングで賃料の値上げをすることを設定しているリースバック業者もあります。賃料の値上げによって、契約更新以前と同様の生活を行えなくなってしまったという事態に陥らないためにも十分な確認が必要だといえます。

まとめ

魅力の多いリースバックですが、一連の手続きにおける契約内容の確認をきちんと行わなければ、後々になってご自身にとって不利な状況が訪れてしまうかも知れないというイメージを持っていただけたでしょうか？

リースバック専門業者などでは、契約書等の用意を行ってくれる業者もありますが、作成された契約内容にきちんと目を通すことはもちろん、予めご自身がどのような理由でリースバックを利用しようとしているのか、買戻しの予定を考えているのかなど、契約書面の作成にあたって重要となる事項を伝えておくことも重要といえます。

リースバックにおける一連の手続きの内容をしっかりと理解し、それぞれのステップでどのような準備が必要となるのかと併せて、各手続のステップでどのような点に注意しなければいけないのかも知識として身につけていってもらえれば嬉しく思います。