リースバックの査定の流れと買取金額を上げる3つの方法

リースバック 2021年4月17日

リースバックは、自宅などの不動産を買主（主に不動産会社）に売却したあとでも賃料を支払うことで、そのまま住み続けられるシステムです。

現金化までの期間も短く一括で支払われることが多いため、マイホームのローン返済の問題や老後資金の確保、今の家に住みながら家を買い換える、資金調達のために現金化したいなどの目的で利用されることもある方法です。

リースバックで不動産を売却した際の代金の使い道は自由です。そのため、さまざまな資金に利用できるので、近年このリースバックを利用する方が増えてきています。

本記事ではリースバックを利用したいけれどどうすればいいかわからないという方のために、リースバックの査定の流れと買取価格の相場、査定額の決まり方、そして買取金額を上げる3つの方法をご紹介します。

リースバックの査定の流れ

リースバックは、資金を確保してから住み替え先をゆっくり探したい、高齢者施設と契約したけれど入居までに時間がかかるなどのときに利用したいシステムです。

リースバックの利用を考えている場合、まずは自宅の価値をしっかりと確認しておくことが大切です。

自宅の価値を知るには、不動産会社に見積もり査定を依頼するのが一般的ですが、その際どのように査定が行われるのでしょうか？

ここでは、リースバックの査定の流れについて説明していきます。

査定を依頼

一番最初にやるべきことは、リースバックを行っている不動産会社を探すことです。もし気になる業者が見つかったら、その会社に査定を依頼します。電話やメールなどで相談受付をしている会社が多いので、まずは問い合わせを行います。

訪問調査

問い合わせを行ったら、物件の売却価格の査定見積もりを受けます。不動産会社、または自宅で売却したい物件についての詳細を確認し、打ち合わせを行いましょう。

このとき、リースバック契約後の賃貸契約料がどの程度の金額になるのかも確認できることが多いので、判断材料として確認しておきましょう。

買取価格の提示

訪問調査が済んだら次は物件の買取価格の提示です。物件の条件が提示されるまでの期間は不動産業者にもよりますが、大体3~10日程度の場合が多いです。

もし売却を急ぐ事情がある場合には、査定を依頼するときに不動産会社に相談しておきましょう。

売買契約の締結

買取価格と賃貸契約料に納得したら、いよいよ売買契約の締結です。リースバックはあとでトラブルが発生してしまうケースが多々あるので、査定額だけを重視するのではなく契約内容をよく確認して慎重に判断する必要があります。

注意したいポイント

賃貸契約が満了したときに契約を更新できるか
第三者に売却される可能性があるか
リースバック後に買い戻しをした場合の金額はいくらか

気になる点や質問したいことなどはきちんと解消してから売買契約を締結するようにしましょう。

決算・建物賃貸借契約

手続きが完了したら、いよいよ決算と建物賃貸借契約です。契約がスムーズに進んだ場合、問い合わせから決算までの期間は約1ヶ月程度になります。

決算の際に所有権は不動産会社に移転し、住宅ローンが残っている場合は売却代金で残りのローンを一括返済します。

その後、不動産会社と建物賃貸借契約を締結します。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの1番のメリットは、今までと同じ家に住みながら短期間でまとまった現金を受け取ることができることです。

しかもリースバックでは、売却情報を不動産会社のホームページやチラシで広く公開しないため、売却したことを周囲に知られずに済むというメリットもあります。

しかしその一方で、売却価格や家賃は一般的な相場よりも不利になることも多いので、その点もよく理解したうえでリースバックを利用する必要があります。

では、具体的にリースバックの買取価格はどの程度となるのでしょうか？

一般的な取引価格より安くなる

リースバックを利用した際の不動産の買取価格は、一般的な取引価格の60~80%になります。これは、不動産会社が利回りを重視しているため、買取価格を抑えようとするからです。

買取金額を低くすれば当然利回りが高くなりますし、リースバックの賃貸契約を終えたあとに別の購入者に物件を売却して利益を得ることが目的の場合もあります。

地域によって相場が異なる

リースバックの買取金額は地域によっても相場が違ってきます。買取を行う不動産会社や投資家などは万が一の事態を想定して、売買しやすい物件を好みます。

そのため、東京や大阪、名古屋などの都市や不動産売買の流動性の高い人気のエリアではリースバックの買取価格が高くなります。

築年数が経っている方が有利

一般的な不動産の買取価格は、築年数が経っていない方が高くなりますが、リースバックの場合は不動産の価値だけでなく値下がりのリスクも重視されています。

そのため、今後市場価値が下落するリスクの低い築年数の経っている物件の方が、リースバックを利用する際には有利です。

リースバックの査定額の決まり方

リースバックを利用する際、どのようにして査定額が決まるのかは気になるところですが、これは2つの要因で決まってきます。

不動産の価値から算出

リースバックを利用する際の査定額は、不動産の価値から算出されます。通常の不動産売却では、不動産の市場価格で売却することができますが、リースバックの場合、リースバック利用者にしか貸すことができない、自由に売買できない、買戻しに応じなければいけないなど買取を行う不動産会社にとって不利益な条件が発生してしまうため、市場価格よりも安い価格になってしまうのです。