【リースバック】不動産売却とどちらが良いの？建物の売却で資金調達

資金調達方法として、近年ファクタリングと同じくらい人気になりつつあるリースバックという資金調達方法があります。

リースバックとは、自宅を売却することによって現金を早急に入手できる資金調達方法です。

また、リースバックは自宅を売却した後も引き続き自宅に住み続けることができます。

リースバックを利用せず一般的な不動産売却をすることによって資金調達することもできます。

ここでは、一般的な不動産売却とリースバックの特徴を述べた後に、どちらがおすすめか詳しく解説していきます。

不動産売却の特徴

一般的な不動産売却は、リースバックが発展する前から普及していた資金調達方法です。

不動産売却の特徴は大きく分けて６つあります。

• 維持費が不要
• 返却金がある
• 税金の負担が軽減
• 買い戻しが困難
• 売却時に諸費用がかかる
• 手続きから入金まで時間がかかる

ここからは、上記の特徴について詳しく解説していきます。

維持費が不要

不動産を一度売却したら、その後は維持費などの諸費用が一切かかりません。

不動産を保有している場合は、固定資産税や電気代・水道代などの多額のお金を毎月支払う必要があります。

維持費を支払うのが困難な方は不動産売却を検討してみましょう。

返却金がある

ローンを返済すると、ローンを借りた際の保証金が銀行から返金されます。

保証金は不動産によって異なりますが、2500万円を35年で返済する場合、約50万円ほどの保証金を支払う必要があります。

すなわち、ローンを返済した場合、50万円ほどの現金が返金されるということになります。

税金の負担が軽減

不動産を保有していると、固定資産税や都市計画税・所得税などのさまざまな税金を支払う必要があります。

不動産を売却することによって上記の税金を支払う必要がなくなりお金の有効的な活用ができます。

買い戻しが困難

不動産売却で物件を一度売却すると再び購入することは困難になります。なぜなら、不動産を売却した場合、他の方々がすぐに購入する可能性があるからです。

不動産を売却する際には、慎重に計画を立ててから売却をするようにしましょう。

売却時に諸費用がかかる

不動産を売却する際には、譲渡所得税や仲介手数料などの諸費用がかかります。売却金額から上記の諸費用を引いた金額が実際に受け取れる金額となります。

手続きから入金まで時間がかかる

不動産売却は、売却をするまで多くの時間を費やします。例えば、不動産会社に売却の相談を長期間に渡って行ったり、物件の査定や審査・契約の手続きをする必要があります。

また、手続きが完了しても購入希望者が見つからなければ現金を入手することはできません。早急に現金が必要な方は、不動産売却は時間がかかるということを留意しておきましょう。

リースバックの特徴

次に、近年人気になりつつあるリースバックの特徴について説明していきます。

リースバックの特徴は大きく分けて７つあります。

• 自宅を売却しても住み続けられる
• 売却先を見つける必要がない
• 所有権がなくなる
• 現金化まで早い
• 事業資金などを調達できる
• 買い戻しができる
• 売却額が相場より安い
• リフォームなどができなくなる

ここからは、上記の特徴について詳しく解説していきます。

自宅を売却しても住み続けられる

リースバックの場合は、自宅を売却しても賃貸物件として同じ家に住み続けることができます。

自宅を売却した場合、新居に引っ越すための資金を貯めたり近所付き合いを一から始める必要があります。

しかし、リースバックであればそのまま同じ家に住み続けることができますので、これがリースバックの大きな特徴でありメリットでもあります。

売却先を見つける必要がない

リースバックは、物件を売却しても継続して物件を利用することが多いので、売却先を見つけるのを待つことなく現金を受け取ることができます。

売却先をリースバック会社が見つけるという面は利用者にとって利便性が高いといえます。

所有権がなくなる

リースバックで自宅を売却した場合、利用者には物件の所有権がなくなります。

所有権がなくなると所有にかかる諸費用がなくなり、災害や火災で資産価値が下がるというリスクもありません。

一方で、所有権がなくなると物件に関するさまざまな権利がなくなる上、所有者の定めるルールを守って物件に住む必要があります。

現金化まで早い

物件を売却してからの現金化が早いという特徴はリースバックの大きなメリットであるということができます。

一般的な不動産売却の場合は、手続きに長期間かかり、実際に現金を入手するまで何カ月もかかります。

しかし、リースバックの場合は手続きも容易で次の売却先を待たずに現金化できます。早急に現金が必要な方はリースバックの検討をしてみましょう。

事業資金などを調達できる

リースバックを利用した場合、調達した資金の利用目的を問われることはありません。そのため、事業資金や老後の生活資金として利用することが可能です。

また、利子がかかるなどの理由から借金に抵抗がある方でもリースバックは貸金業に該当しないので利用がしやすいといえます。

買い戻しができる

リースバックは自宅を売却した場合でも、自宅を買い戻すことができます。契約時に、買い戻し特約をつけることによって利用者が買い戻しをすることが可能になります。

しかし、買い戻しの際は売却時よりも価格が高額になることが多いです。買い戻し特約は賃料の滞納や規範を破る事によって消失してしまうので注意しましょう。

売却額が相場より安い

一般的に不動産を売却する相場の金額よりもリースバックの売却金額は安い傾向にあります。

売却金額は築年数や不動産の状態などを総合的に判断して決定されます。多額の現金が必要な方は一般的な不動産売却の利用を検討しましょう。

リフォームなどができなくなる

リースバックで自宅を売却した場合、リフォームや建て替えをすることができなります。

リフォームや建て替えをしたいと考える方は、リースバックの申し込みをする前に終わらせるかリースバック会社の許可をもらってからにしましょう。

リースバックと不動産売却のどちらがおすすめ？

ここまで、不動産売却とリースバックの特徴について詳しく解説してきました。では、結局、不動産売却とリースバックのどちらがおすすめなのでしょうか。

結論から言いますと、早急に現金が必要で引き続き同じ家に住みたい場合はリースバックを利用しましょう。

それ以外の理由の方は、一般的な不動産売却がおすすめです。

リースバックと一般的な不動産売却を使い分ける際の判定基準は大きく分けて3つあります。

• 現金化の早さ
• コスト
• 将来性

ここからは、上記の判断基準について詳しく解説していきます。

現金化の早さ

先ほども述べたように、リースバックと不動産売却では現金化の早さが違います。事業の資金繰りのため、早急に現金が必要な方はリースバックがおすすめです。

しかし、早急に現金が必要ではない方は一般的な不動産売却の利用もおすすめです。

コスト

不動産売却とリースバックでは、売却時の価格が大きく違います。リースバックの場合は売却時の支払い金額が不動産売却の売却額よりも基本的には安いです。

また、リースバックの場合は契約後に賃料などを支払う必要があります。一方、不動産売却の場合は維持費などが不要な代わりに、不動産の売却時に諸費用を支払う必要があります。

一時的に現金が必要な方はリースバックの利用が良いでしょう。

将来性

リースバック・不動産売却のいずれかを利用する際に、将来性を考えた上で利用することが重要となります。

なぜなら、年齢層や人生計画によってどちらを利用するかが変わってくるからです。

例えば、定年退職した60代の方が老人ホームの利用を考えている場合、リースバックの方が良いとされています。

リースバックで売却した住宅は永久に賃貸として利用することはできません。

そのため、老人ホームの空き部屋ができるまでの間、リースバックで売却した自宅に住むという方は毎月の賃料のみで生活することができます。

一方、30代で家族がいる方の場合はリースバックを利用しない方がいいとされています。

リースバック方式で借りている賃貸物件は永久に住むことが難しいです。

したがって、早急に現金が必要ではない方はリースバックではなく一般的な不動産売却を利用することを検討しましょう。

まとめ

ここまで、不動産売却とリースバックの特徴について詳しく解説した上で、どちらの資金調達方法がおすすめか述べてきましたがいかがでしたでしょうか。

リースバックは有効な資金調達方法ですが、売却金額が相場よりも安いというデメリットがあります。

また、不動産売却の場合も金銭面での負担が減りますが、現金化までに時間がかかるという面もあります。

自分の状況や環境から総合的に判断して利便性の高い資金調達方法を選択しましょう。