リースバックで自宅を売却！任意売却と併用できる？
リースバックとは第三者に家を売り、次の新しい住宅の所有者に家賃を払ってそのまま家を賃貸するという住宅売却の手段です。
正式名称は「セール&リースバック」と呼ばれます。
リースバックによって手に入れたお金で住宅ローンの残債を完済すれば、その後の資金の使途は自由のため、生活費や老後資金など好きなように利用できます。また、売却時のお金はすぐに現金で受け取ることができます。
住宅ローンの残債がある場合はそのローンを完済していなくても、売却価格で完済できるようであればリースバックを利用することも可能です。
もしくは、売却価格よりも住宅ローンの残債の方が金額が大きい場合はその分を補填できる保証があれば、業者によってはリースバックを利用できることもあります。
一般的な不動産売却とは異なり、家賃を支払いながら同じ家に住み続けることも可能ですので、近隣の方々に家を売ったことが知られにくく、詮索される心配もありません。
今回はリースバックを行う上でどんな流れがあるのか、任意売却とどのように併用するのかを説明していきます。
リースバックの流れ
まず、売却したい不動産物件をリースバック業者に提供し、契約を承諾してくれる買い手を探してもらい、売買契約を締結します。その後、住居所有者は所有している物件を買主に売却します。
業者は売却された物件を買取り、売主は代金を受け取ります。また、この時に受け取る代金は現金一括受取である場合が多いです。
売られた物件の所有者は買主に代わり、物件は賃貸住宅となります。売主は新しく所有者となった買主に対して家賃を支払うことで同じ家に住み続けることが可能になります。
売却によって得た資金の用途は自由であり、制限されることはありません。さらに他の資金調達方法とは違い、１〜２ヶ月ほどで売却代金を得られるため、比較的早く資金を調達することができます。
ただし、賃貸住宅となった後に支払う家賃が相場よりも高くなるという傾向があったり、そもそもの売却金額が相場よりも低い場合があるため、注意が必要です。
もう一つの利点として、リースバックを行うことでさまざまなコストが削減できます。
一戸建ての場合は固定資産税などが、マンションの場合は固定資産税に加えて管理費などを支払う必要がなくなります。
任意売却とは
ここでは、リースバックとともに併用できる任意売却について説明していきます。
競売との関係
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、その物件は抵当権に従って必然的に競売にかけられてしまいます。競売は裁判所が主体となりオークション方式で行われます。
競売は、代位弁済の通知がきたあと差押通知がきて、その後競売の開始決定通知が届いたら立退きという流れで進んでいきます。
その時の売却代金は住宅ローンの返済に充てられます。売却することになった家からは引っ越しせざるを得ません。
任意売却を利用する
住宅ローンの返済が滞り自宅が競売にかけられる前に、所有者の意思により、融資を受けていた金融機関と相談し合意を得て、少しでも良い条件で自宅を売ろうとするのが任意売却の特徴です。
任意売却の流れとしては以下の通りです。
- 不動産業者と相談をする
- 物件を審査してもらう
- 任意売却が可能かを判断する
- 債権者と交渉する
- 不動産売却の活動が開始される
- 買主の選定を行い、売買契約が締結される
- 引っ越しが行われ、家を引き渡す
上記の流れに従い、任意売却が行われます。
売却時に売却代金が住宅ローンの残債を下回ってしまった場合は、不足分を補填しなければなりません。しかし多額の残債が残ってしまったという状況が発生すると、手持ちから支払うのは現実的になかなか厳しいです。
任意売却とは住宅ローンの残債があるまま金融機関に担保として設定された抵当権を外し、売却を許可してもらうことです。
金融機関側からしても、所有者が自己破産を起こしてしまうより、売却時に得た代金で少しでもローンの返済に充ててもらう方が確実なため、そのような意図もあって任意売却が生まれたのです。
任意売却は、物件を購入しようとしている人たちに情報を届け、時間をかけ良い条件で購入してくれる人を選ぶことができます。そうすることで強制的な価格の低い売買よりも、市場価格に近い売買ができるのです。
また、任意売却を行う上で債権者の合意を得られれば、ローン残債の分割払いができる場合があります。
ただし、競売よりも手間が多く、債務者自身でさまざまな手続きを行わなければなりません。裁判所が主体として手続きが行われる競売とは異なり、任意売却を行うことで手間が多くなり負担が増してしまうことには注意が必要です。
リースバックは任意売却との併用はどうする？
まず初めに注意しなければいけない点として、リースバックは任意売却の代替となる選択肢ではありません。任意売却の手続きを進める中で、業者との交渉によってはリースバックが行える可能性があるということに注意してください。
リースバックも任意売却も単独で利用できるものなので、必要なら併用するという形を取るようにしましょう。
リースバックと任意売却を併用することの利点としては、一度家を売却してからそのまま賃貸契約を結び、同じ家に住み続けることが可能であるということです。
例えば、高齢者の方が子供に家を相続させたいと考えていた場合、任意売却を行い住宅ローンの残債を減らしながら、リースバックを利用することで同じ家に住み続けることが可能になるため、他人の手に渡らないようにすることができます。
併用する上で注意すること
業者によって任意売却とリースバックが可能なところと不可能なところがありますので、両方の実績がしっかりあって信頼できる不動産業者を見つけて相談するようにしましょう。
併用で特に気を付けるべき注意点は下記となります。
- 家賃を支払う必要がある
- 途中で売却の中止が難しい
この二つの注意点の詳細をご説明します。
家賃を支払う必要がある
一つ目の注意点として、リースバックを利用すると売却した物件は賃貸住宅となるため、買主に家賃を支払う必要があります。
住宅ローンの残債が残った状態で任意売却を行いローンの返済に充てても、まだ借金が残ってしまう場合もあります。その残債を返済しながら、さらに家賃を支払うことも必要になるので、毎月の支払額が大きくなってしまいます。
リースバックにより支払うことになった家賃は周辺の家賃相場よりも高くなる傾向があるため、その点も考慮しなければなりません。
無理のない返済と家賃の支払いを両立して行えなければ、この二つの制度を併用することは難しいです。もし二つの制度を併用したいのであれば、自分の月収と支出を考えてから利用するようにしましょう。
途中で売却の中止が難しい
二つ目の注意点として、任意売却と併用してリースバックを進めていくなかで、途中で売却を中止することがほぼ不可能です。
そのため任意売却として自宅を売った後にリースバックができなかった場合には、自宅から引っ越しせざるを得ません。
しかし、住宅ローンの滞納を放置すると自動的に競売にかけられ、結局引っ越しをしなければならないことに変わりないので、任意売却でリースバックをすることを試すことをおすすめします。
まとめ
今回はリースバックの流れと任意売却との兼ね合いについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
相続を避けるためにリースバックをして固定資産税の支払いを手放したい人や、資金を早急に調達したい人、住宅ローンをほとんど完済し、ある程度金銭的な余裕を求めている人にとっては、最適な不動産売却方法であると思います。
一方、賃貸住宅となった後もう一度買い戻しを行いたい人にとっては買い戻し金額が売却時よりも高くなったり、売却した家を賃貸住宅として借りられる期間が決まっていることもあるため、契約条件をしっかり確認し、注意してリースバックを行うようにしましょう。
また、よく任意売却とリースバックが比較されて紹介されることがありますが、二つの制度は性質が異なるため直接比較できるものではないということを知っておく必要があります。
どちらもマイホームを持っている人が生活資金や借金の返済などで困った時に使われる手段の一つであるため似たような認識があると思いますが、内容は全く違うものです。
任意売却を検討する段階で任意売却を選択する代替措置としてリースバックを選択できるという性質ものではありません。 任意売却の話が完成して、その後リースバックという形で取ることで、そのまま同じ家に住み続けることが可能になる、というのがより正確な認識です。
そして、任意売却とリースバックを併用する上では住宅ローンの残債と家賃と同時に支払わなければならない状況が生まれてしまう可能性があるため、自分の月収・支出の割合をしっかり考える必要があります。
前述した通り二つの制度を併用する場合は任意売却とリースバックのどちらに関しても実績があって信頼できる業者にお願いするようにしましょう。
