リースバックで戸建てを売却したい！メリットや注意点をご紹介
近年話題となっている「リースバック」。資金調達の方法として注目され利用者も年々増加しています。しかし、多くの人が利用する一方で、リースバックの利用方法は単純ではありません。利用する前に、よく注意点を確認しておく必要があります。
持ち家をリースバックするべきか否か、そのメリットや注意点を解説していきます。
リースバックとは
リースバックとは、現在住む家を売却し資金を得るとともに、買主から借りることで元の家に住み続ける制度です。正式名称は「セール・アンド・リースバック」といい、賃貸借契約付き売却や、リースバック方式とも呼ばれます。
通常の売却と同じくその不動産の所有権はなくなってしまいます。しかし、リースバック方式で売却することによって、賃貸としてその後も住み慣れた家に住み続けることができます。
また、買主によるある一定条件のもと、一度売却した物件を買い戻すことができる場合もあります。
このように、リースバックは通常の売却とは特徴や仕組みが異なるため、そのメリットや仕組みについて詳しく理解しておく必要があります。
リースバックのメリット
リースバック方式で戸建てを売却するメリットは主に以下の通りです。
- 引っ越しの必要がない
- 所有するコストがなくなる
- すぐに資金が手に入る
- 売却した家を買い戻すことができる
これらについて詳しく説明していきます。
引っ越しの必要がない
冒頭で説明した通り、売却後も賃貸として同じ家に住み続けることができるのは、リースバック方式で戸建てを売却する大きなメリットといえるでしょう。
通常の売却方法だと、売却した時点で退去しなくてはなりません。新しい住宅を探す手間や資金が必要になります。しかし、リースバックをすれば自宅に住み続けることができるため、引っ越しにかかる手間、費用を抑えることができます。
さらに、通常の売却をし、職場や学区の関係で近所に新居を探す場合、周囲に賃貸に引っ越したことが知られてしまう可能性があります。しかし、リースバック方式では、周囲に知られることなく売却、賃借ができます。
所有するコストがなくなる
戸建てを所有している場合、固定資産税、都市計画税などの税金や、修繕費などなどがかかりますが、リースバックでは戸建ての買主が不動産を所得する形になるためそのような維持費が不要となります。
すぐに資金が手に入る
リースバック方式で売却することによって、すぐにまとまった資金を調達することができます。そこで得た資金を利用して、老後の資金や事業資金、ローン返済などに充てることもできます。
売却した家を買い戻せる
契約条件によって、一度売却した戸建てを買い戻すことが可能です。リースバックを行う際の売買契約書には、一般的に買い戻しの時期、金額などが記載されています。その契約条件によって自宅をまた持ち家として所有することが可能です。
リースバックの注意点
前述したようなメリットがある一方で、注意点を知らずに利用することによってそのメリットが得られなかったり、逆に損をしてしまう可能性もあります。ここからはリースバックを利用する際に注意しなければならない点をご紹介します。
- 家賃の支払い
- 売却価格が相場より安くなりやすい
- 一生住み続けられない場合もある
- 賃借契約の条件変更
- 買い戻しの際、売却価格を上回る
家賃の支払い
通常の売却と同じく、戸建ての所有権がなくなってしまいます。そのため、賃料を払い続ける必要が出てきます。金額を考えずにリースバックをしてしまうと、結果的に月々の支払いが増えていたという状況が起こってもおかしくありません。
リースバックによって得た金額と、今後払い続ける金額を計算したうえでリースバックを検討しましょう。
売却価格が相場より安くなりやすい
リースバックの際に得られる売却金額は、ほとんどの場合相場よりも安くなります。その理由として、買主は将来的にその不動産を売却することを想定して購入するため、その売却の際にかかる費用、収益なども想定し売却金額を決定することが挙げられます。
一生住み続けられない場合もある
リースバックの契約は、一般的には「定期借家契約」となります。普通借家契約では、借主が希望すれば、半永久的に同じ物件に住み続けることができます。しかし、この定期借家契約では、同一物件に住み続けることのできる期間が契約時点で決まっています。
買主の合意があれば住み続けることもできますが、基本的には契約期間満了になった時点で住み続けることが不可能になってしまいます。
また、家賃滞納などがある場合も住み続けられないことがあります。
賃借契約の条件変更
リースバックの賃借契約期間は、約3～10年であることが一般的です。契約の更新を行う際に、条件が変更されることもあります。それによって、家賃が上がったり、場合によって立ち退きを強いられたりすることもあります。
買い戻しの際、売却価格を上回る
買い戻しの際には、買主や金融機関、不動産会社の経費がかり、またその利益が加算されます。そのため、買い戻しの際には、売却価格以上の金額で買い戻さなければなりません。将来的に買い戻しを考えている場合は、買い戻す際の金額が売却価格を上回る可能性があることを視野に入れておきましょう。
リースバックの流れ
リースバックのメリット、デメリットを踏まえたうえで、実際にリースバックを契約する際の流れについて解説します。主な工程は以下の５つです。
- 打ち合わせ
- 戸建ての査定
- 売却
- 賃貸契約
- 決済
初めに、リースバックを行う不動産会社や専門業者との打ち合わせを行います。この段階で、リースバック全体の流れや、売却後の家賃の設定、リースバックの期間や、買い戻しの希望の有無、その金額などの打ち合わせをし、そのうえで、これらの業者から戸建ての査定をしてもらいます。
契約の条件、査定金額などを承諾し、売買業者や投資家に持ち家を売却します。この売却契約と同時に、買主との賃借契約を結びます。将来的に買い戻すことを検討している場合は、買い戻しに関する契約もこの時点で交わすことになります。
リースバックができないケース
中には、リースバックができない場合や、短期間で資金を得られず、リースバックまでに期間を要する場合があります。
- ローンを完済できない場合
- 買取価格が希望額に届かない
- 住宅ローンの残債を完済できず審査が通らない
ローンが完済できない場合
リースバックの際は、収入の状況を考慮してリースバックが可能かどうか判断されます。そのため、賃料を継続的に払うことが難しいと判断された場合はリースバックをすることができません。
また、売却前のローンの支払いよりも、賃料の負担が大きくなってしまう場合も、結果的に損をしてしまうため、リースバックをするべきではないと判断されます。
買取価格が希望額に届かない
リースバック方式で戸建てを売却する場合、市場価格の8割前後が売却価格の条件となることが一般的です。
たとえば、必要資金が1000万円であった場合、持ち家の市場価格が少なくとも1000万円以上でなければ、必要資金を得ることはできません。
あらかじめ持ち家の市場価格を調べておくことで、どのくらいの資金を得ることができるのか計算しておくと良いかもしれません。
住宅ローンの残債を完済できず審査が通らない
これは、持ち家の買取価格が、住宅ローンの残債額に届かない場合に発生します。住宅ローンの支払いと家賃の支出、収入の比重で判断されます。
ローンの残債がある場合、ローンを完済しないままの状態で持ち家を任意売却します。しかし、任意売却をする際には、債権者の同意を得る必要があります。そのため、同意が得られない場合はそもそもリースバックをすることができません。
さらに、任意売却の場合は、持ち家の売却金額は債権者が決めることになります。そのため、売却価格は低くなることが多く、債権者が指定した金額よりも、リースバックを行う不動産会社や専門業者のリースバックでの価格が低い場合、契約が成立しません。
まとめ
戸建てをリースバックするべきか判断するための基準をまとめましたがいかがでしたでしょうか。
住宅ローンを完済している、または残債が少ない場合はリースバックを検討してもよいでしょう。
さらに、持ち家が将来値下がりすることが現時点で確定している場合も、早めにリースバックすれば得ることができる資金は大きくなるでしょう。
また、ある程度継続的な収入のめどが立っていて、すぐにまとまった資金が必要な場合、引っ越しはしたくない場合もリースバックをおすすめします。しかし、売却後にも家賃を払い続けるため、効率的ではありません。
まずは、リースバック方式で売却して得られる資金と、普通に売却して得られる資金を比較してリースバックをするべきか否かを検討してみましょう。
