リースバックはいつまで利用できる？居住可能期間や注意点などを解説
皆さんはご自身の自宅が競売に掛けられそうになった場合、どのように対応できるかをご存じですか？
「競売に掛けられる期間になると本人にできることは何もないんじゃない？」とお考えになる方もいらっしゃるかと思いますが、”競売に掛けられる前”であれば、いくつかの選択をすることが可能です。
特に、”これまでと同じような生活を実現したい”という方には”リースバック”がおすすめです。リースバックを利用すれば、競売に掛けられる前に自宅を任意売却するとともに、その後は賃貸物件としてご自宅で生活を続けることができるようになっています。
このような利点のあるリースバックですが、競売に掛けられる前といっても”いつまで利用できるのか？”、いざリースバックを利用して住み続けているけれど”いつまで居住できるのか？”に触れられることは少ないです。
この記事ではリースバックの基本的な内容を抑えるとともに、競売・賃貸借契約・リースバックを中心に、リースバックの利用可能期間と居住可能期間に関してご説明していきます。ぜひ最後までご覧になってください。
リースバックの基本
まずはじめにリースバックがどのようなものであるかを確認しましょう。
リースバックとは、不動産活用を目的としたものであり、売買契約と賃貸借契約が一体化した不動産取引のことを表しています。
これらの契約が一体となっているため、売買契約を用いてご自身の自宅を売却しつつ（売却によって資金を獲得しつつ）、買主との間で併せて賃貸借契約を行うことで売却した自宅を賃貸物件として利用できるようになり、結果的にこれまでと同様の生活を送れるようになるといった仕組みになっています。
リースバックのメリット・デメリット
ここでは、リースバックのメリットとデメリットに関して抑えていきましょう。主には以下に示されるものが挙げられます。
- メリット１：売却後に獲得した資金の用途に制限がない
- メリット２：将来的に買い戻すことも可能となっている
- デメリット１：リースバックの申し込みに物件の立地・状態が大きく影響する
- デメリット２：売却価格が割安・家賃（リース料金）が割高な傾向にある
それぞれに関して確認していきましょう。
メリット１：売却後に獲得した資金の用途に制限がない
ご自宅を売却した後に手にする売却資金には特段の用途制限が設けられていないため、自由に活用することが可能となっています。
ご自宅が競売に掛けられそうになっているという場合には、売却資金を住宅ローンの未返済分に回される方もいらっしゃいますし、お子さんやお孫さんに金銭を遺産として相続するために現金化する方もいらっしゃいます。
メリット２：将来的に買い戻すことも可能となっている
リースバック契約を進める際の、売買契約書の中に”将来的な買い戻しに関する旨（買い戻しの時期や買い戻し金額等）”の特約を設けることが条件となりますが、これを設定することによって特約に則って買い戻しをすることが可能となります。
デメリット１：リースバックの申し込みに物件の立地・状態が大きく影響する
リースバックを利用されていた方が、賃貸借期間を満了し退去した場合には、持ち主（リースバックを請け負った専門業者の場合や、個人の不動産投資家である場合などさまざまです）は新たな利用者を探す必要が出てきます。
このような際に物件が魅力的であればあるほど、新たな入居者も見つけやすくなるため、リースバックの買い手側もはじめの時点で、この点は厳しめに評価しているのが事実です。
デメリット２：売却価格が割安・家賃が割高な傾向にある
物件の買い手側の視点に立ってみると、リースバックはやや制限の多い不動産取引であるともいえます。なぜならば、物件を買い取ったとしても、ご自身で自由に使えるわけではない、不特定多数の人に貸すことができない等があるためです。このような理由から売却価格は一般の相場と比較して割安になる傾向にあります。
また、一方で家賃収入等を想定した利回り率では一般の物件よりも利回り率を高く想定する不動産投資家が多いため、家賃（リース料）もまた相場より高くなる傾向にあります。
競売とリースバック【利用可能期間】
リースバックの概要をご理解いただいたところで、次にリースバックの利用可能期間に関して確認していきましょう。
基本的にリースバックはいつでも利用可能な不動産取引ですが、”ご自身の自宅が競売に掛けられそうになっている”場合には、いつまでにリースバックを行わなければいけないかなども考える必要が出てきます。
競売手続きの順序
まずはじめに競売がどのように進められているのかを確認しましょう。主な順序は以下の期間に分割して進んでいきます。
- 滞納前
- 滞納1～3ヵ月
- 滞納4～6ヵ月
- 代位弁済
- 競売開始決定
- 競売入札決定
それぞれに関して確認していきましょう。
滞納前
滞納前であれば履行違反に該当してもいないため、特定の手続きが開始されるということはありません。しかしながら、滞納をしそうな状況にあるか否かはご自身が最も判断できることかと思います。
不安を感じられる場合には何よりも早期での取り組みが重要であり、この時期からリースバックに関するご相談を受けていることがベストだといえます。
滞納1～3ヵ月
借入先の金融機関から、住宅ローン等の返済について督促があります。郵便での通知はもちろん、電話で督促されるケースもあります。そして、滞納を開始したときから遅延損害金も加算されていくようになります。
滞納4～6ヵ月
この頃になると、次のステップである代位弁済の予告が届いたり、”期限の利益の喪失”に関しての催告が行われるようになります。
期限の利益の喪失とは、返済を行っていた住宅ローンの分割返済の権利を失うことを意味しています。これが実施されると、住宅ローンの未返済分（残債務）のすべてを一括して返済する義務を負うことになります。
代位弁済
代位弁済とは、保証会社が代理となって金融機関に対して住宅ローンの残債務すべてを一括して支払うことを意味しています。
代位弁済が行われると、債権が保証会社に譲渡されることになり、これが行われた以降は保証会社が債権者となり、保証会社が一括返済を請求するようになります。
競売開始決定
債権者（保証会社）が競売を申し立てし、裁判所がこれを受理すると競売開始決定通知が裁判所より通達されます。
この後に、裁判所から執行官と土地家屋調査士が自宅の調査を目的に訪問してきます。これは競売の入札者募集にあたって、目安となる価格・物件の状況を記載した調査書を作成するためです。
競売入札決定
実際に競売の入札を受付する期間の通知が、競売入札決定通知として届きます。この通知が届いた後、競売の入札が開始されるようになると、リースバックを利用することができなくなります。
競売とリースバックのポイント
競売とリースバックに焦点を当て、”リースバックがいつまで可能であるのか”を考えると、”競売の入札決定通知が届き、この入札が開始されるまで”がリースバックの利用可能期間ということになります。
しかしながら先に触れたようにリースバックを利用して競売を回避しようとすると、早期でのリースバック相談が必要不可欠となります。なぜならば、ほとんどの金融機関が競売の入札決定までの間にリースバックに関わるすべての手続きを完了させることを要求するからです。
すべての手続きを完了させておこうとした際に、借入先が複数ある、税金の滞納がある、名義人との連絡が取れずにいるなどの事情がある場合には、更に時間を要することとなります。これらのことも踏まえて、ご自身の返済状況が危ういと感じた段階から取り組みを開始することを強くおすすめします。
賃貸借契約とリースバック【居住可能期間】
次に、リースバックの居住可能期間に関して確認していきましょう。
リースバック取引が無事に成立し、賃貸借での居住を開始するようになった場合、この居住期間に大きく影響するのは、賃貸借契約です。賃貸借契約の契約種別、契約事項によって”いつまで居住できるか”も大きく変わってきますので、丁寧に確認していきましょう。
賃貸借契約の詳細
ここではリースバックの居住可能期間に大きく影響する賃貸借契約の内容に関して確認していきましょう。
賃貸借契約で居住期間に深く関係するのは、契約形態と契約書の記載内容となります。それぞれを確認していきましょう。
賃貸借契約の種類
賃貸借契約は、主に普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種に分類できます。この2つの契約形態には以下のような違いがあります。
| 契約形態 | 普通賃貸借契約 | 定期賃貸借契約 |
| 居住可能期間 | 特定の定めはない | 契約時に設定される
（2～3年が一般的です） |
| 更新手続き | 借主の再契約に対する意思と、貸主・借主両者の合意があれば更新が為される | 更新は可能であるものの、借主が再更新を求めても、貸主に更新の義務はない |
特に、定期賃貸借契約は居住可能期間が予め設定される賃貸借契約であり、この形態で契約すると、更新時における貸主の更新義務は発生しないため、仮に借主が更新を希望したとしても、継続して生活できないことがあります。
リースバックであれば継続して生活を送れると思っていたのに、定期賃貸借契約を締結したために、想定通りの生活を送れなかったというトラブルを相談する方もいらっしゃいますので、注意が必要です。
賃貸借契約書の記載内容
賃貸借契約書に記載される契約事項には、以下のものが挙げられます。
- 賃貸借契約の種類（上記の2種）
- 賃貸借の期間・賃料・敷金などの金額
- 賃料等の支払い方法と支払期限
- 解約の際の方法
- 退去時の原状回復に関して
契約書に記載される契約事項の中で居住可能期間に影響を与えることがあるものとしては、家賃（リース料）かと思います。契約を締結時にも十分ご検討されるかと思いますが、リースバックを利用したものの、家賃の支払いさえも難しかったという相談が挙がってくることもあります。
賃貸借契約とリースバックのポイント
リースバックの居住可能期間に大きく影響するのは、賃貸借契約の契約内容であることはご理解いただけたかと思います。
契約事項等に関しては相手方との合意のうえで設定するかと思いますが、ご自身のライフプランを叶える契約内容であるのかを、相談の段階から注意深く意識しておくようにしましょう。
まとめ
ここまで、リースバックの利用可能期間・居住可能期間に関してご説明してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？
競売を回避するためのリースバックと考えると、以下に早いタイミングから取り組みだすかが非常に重要となります。また、自分のライフプランにあった居住期間を確保するためには、賃貸借契約の契約内容を確認することが重要だといえます。
リースバックを有効活用するためには、この他にもぜひとも理解してもらいたいことが多くありますので、お時間の許す方はマイホームまもり隊が投稿しておりますリースバックに関するその他の記事にも目を通していただけますと幸いです。
