住宅担保ローンの返済に利用できるリースバックを紹介

所有している家を担保にして金融機関からお金の借入ができる住宅担保ローン。住宅担保ローンは、無担保のローンよりも低金利なことが特徴です。

現在は、社会の大きな問題となっている新型コロナウイルスの影響で、仕事を失っている人が多くいらっしゃいます。

今までは毎月の住宅担保ローンの返済も滞ることなく順調に支払っていたとしても、仕事がなくなり収入が減れば返済ができず、所有している家が売却されてしまうこともあるので、あらゆる手段を持っておくことが大切です。

まとまった現金が入り、なおかつ住み慣れた家で生活ができる方法があれば利用して暮らしていきたいですよね。

事では、住宅担保ローンの返済が滞ってしまいそうな方や、まとまった資金が必要になった方におすすめのリースバックという仕組みの紹介に加えて、リースバックを利用する際に伴うメリットとデメリットについてご紹介します。

住宅担保ローンの返済にお困りの方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

リースバックについて

リースバックを利用する人の目的はそれぞれ異なりますが、まとまった資金を集めるときに便利な方法なので、事前に仕組みを知っておきましょう。

ここでは、リースバックの説明に加えて、住宅担保ローンの返済にリースバックが利用できるかどうかを詳しくご説明します。

リースバックとは

リースバックとは、所有している家を専門の不動産会社へ売却し、新たな家の所有者に家賃を支払うことで、引越する必要がなく引き続き住み慣れた家で生活ができる方法です。

売却代金は一括で現金として入ってくるので、住宅担保ローンの返済や、老後の生活費にまわすことができます。

さらに、リースバックは売却した家をもう一度買い戻しができる「買い戻し特約」という権利が付いたものもあるので、将来設計を立てたうえでリースバックを利用するとよいでしょう。

条件次第で住宅担保ローン返済に利用可能

住宅担保ローンの返済が終わっていない状態でも、特定の条件を満たすことでリースバックを利用することができます。

これから特定の条件についてご説明します。

住宅担保ローンを「売却代金だけで完済できる」場合

リースバックを利用したときに入ってくる物件の売却代金で住宅担保ローンの残債を全て返済できる場合は、通常のリースバックと同じような流れで進めることができます。

例えば、住宅担保ローンの残債が1,500万円だったとしても、家の売却価格が1,800万円だとしたらリースバックを利用できる可能性が高いです。

残ったお金は、そのまま家賃にまわすことが可能ですし、生活費や事業を起こすための資金としても利用できます。

住宅担保ローンを「売却代金だけでは完済できない」場合

一方で、家の価格が住宅担保ローンの残債を下回ってしまう場合は、住宅担保ローンの融資先である金融機関がリースバックを認めないケースがあるので注意が必要です。

基本的な住宅担保ローンは、返済ができなくなったら「家を売却して返済する」といった契約のもとに話しが進められています。

住宅担保ローンの残債がある状態で家を売却する場合は「任意売却」によって取引がされることがあります。

任意売却とは、債務者（お金を借りる側）と債権者（お金を貸す側）の間に専門家が入り、物件を競売にかけずにお互いが納得のいく価格で売却し取引を成立させることです。

任意売却をすると、所有していた家を手放すことにはなりますが、分割返済が可能になる場合があります。

リースバックのメリットとデメリット

ここまでの説明ですと、リースバックを利用することはメリットしかないように思えてしまっているかもしれません。

しかし、リースバックならではのデメリットもあるので、デメリットもしっかりと把握しておきましょう。

ここでは、リースバックのメリットとデメリットについてご紹介します。

リースバックのメリット

上記で記載した内容と重複する部分がありますが、理解しやすいように改めてリースバックのメリットをお伝えします。

一括で売却代金が入ってくる

売却した家の代金が一括の現金で入ってくることは、リースバックの最大のメリットといえるのではないでしょうか。

さらに、物件を買い取るのは専門業者である不動産会社や、ファイナンス会社などがほとんどのため、多額の現金を短期間で得られるのもリースバックの特徴の一つです。

売却後も住み慣れた家で同じ暮らしができる

リースバックのもう一つの大きな魅力といえば、売却後も同じ家に住み続けることができることです。

通常の不動産売却では所有者が変わった時点で家に住み続けることはできないので、新たな住まいを探し、引っ越しやさまざまな手配に多額の費用がかかります。

リースバックだと家の所有権は無くなりますが、多額な費用をかけることなく住み慣れた家でそのまま暮らし続けられるのがメリットといえます。

また、リースバックを利用したとしても公に売却活動が行われるわけではないので、周辺住人に家を手放したことを知られることはありません。

売却後も、周囲には気付かれず今まで通り安心して快適な生活が送れます。

資金計画が立てやすくなる

家を所有しているとさまざまな費用を負担しなければならず、主に、次のような支払いが必要となります。

• 固定資産税
• 火災保険
• 都市計画税
• 地震保険
• 建物の修繕費

リースバックを利用して所有していた家を売却し、そのまま住み続けた場合、新たな家の所有者が上記の経費を支払うことになるので、資産計画が立てやすくなります。

もちろん、同じ家にそのまま住み続けるためには家賃を支払う必要がありますが、家の維持費を考える必要がなくなる点は大きなメリットといえるでしょう。

事業資金や生活費に活用できる

住宅担保ローンが完済されていれば、多額の資金を確保できるのがリースバックです。

しかも、リースバックによって得られた資金の使い道は、指定・限定されることはありません。

得られた資金をもとに新たに事業を起こすことも可能ですし、老後のための資金として使用することもできます。

新たな生活を作ることができる費用が得られるのは、リースバックの魅力といえます。

リースバックのデメリット

ここまでは、さまざまなリースバックのメリットをお伝えしました。

ここからは、リースバックのデメリットをご紹介します。リースバックを利用する前に、きちんと確認して今後の計画に役立ててください。

一般市場よりも家の売却価格が安くなる

リースバックは、家の売却価格が一般市場よりも安くなることを想定しておきましょう。

家を売却するときには住んでいる地域の市場価格を調べて、ある程度の売却金額を算出すると思われます。

リースバックで家を売却する場合は、調べた相場よりも2〜3割程度、低い価格が提示されると予想しておくとよいです。

家の築年数や構造など物件の状態で価格が変動するので、調べた相場よりも低くなることが予想されます。また、不動産会社によって買取価格が異なったり、経済の状況でも変動したりするので、資金計画を立てる場合は、予想よりも低く見積もっておくとよいでしょう。

家に住み続けることができない可能性がある

まず簡単に説明すると、売却先である不動産会社によって住み続けられる期間を定められている可能性があります。

家の所有者は物件を貸し出す際に、定期借家契約と普通賃貸借契約のどちらかを選ぶことができます。

リースバックを利用したのちに不動産会社が家を定期借家契約にした場合、借りられる期間が定められているので、期間満了になると、再度住み続けるための更新ができず必ず退去しなければなりません。

不動産会社によっては、将来的に物件を売りに出すことを予定していることもあるので、定期借家契約で話しを進めることが多いです。

同じ家でずっと暮らしていきたい場合は、売却した不動産会社に普通賃貸借契約であるかどうかを必ず確認するようにしましょう。

相場よりも家賃が高くなる可能性がある

リースバックは、家賃を支払いながら住み慣れた家で暮らし続けることができるとお伝えしましたが、実は周辺地域の相場よりも家賃が高くなる可能性があります。

毎月の家賃の決め方は、アパートやマンションのようなごく一般的な賃貸住宅とは異なり、不動産会社が利回りを重視して決めることがほとんどです。

家賃の設定の仕方は、家の売却価格の7〜13％で算出されます。

例えば、家の売却価格が1,500万円、利回りが7％で設定された場合、以下のような計算になります。

1,500万円×7％÷12ヶ月＝約87,500円

家の売却価格が高くなれば、もちろん家賃も高くなるので、リースバックで多額の現金が入ったとしても計画性を持って費用を運用していきましょう。

まとめ

本記事では、住宅担保ローンの返済が滞ってしまいそうな方や、まとまった資金が必要になった方におすすめのリースバックと、リースバックのメリット・デメリットについてご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか？

現在では、新型コロナウイルスによって、生活が苦しくなっている方が多くいらっしゃいます。そんな中でも生活担保ローンの返済を続けなければいけないと思うと、不安でいっぱいになりますよね。

しかし、いざという時には、今回ご紹介したリースバックを利用してまとまった資金を集め、生活の費用にまわすことができます。

リースバックを利用する前に仕組みをきちんと理解して、慎重にプランを立てることがとても大切です。

最適な選択肢ができるように、家の売却価格や家賃、賃貸借期間などの条件を不動産会社に確認して、リースバックを利用するか検討していきましょう。