家の売却はローン残債があっても可能！押さえるべき3つの方法

人生で最も大きな買い物といえば、夢のマイホームです。しかし、家を購入後に離婚をしたり住宅ローンの支払いが困難になるなど、さまざまな理由で家の売却を考えなければならないこともあります。

多くの方は、家を購入する際に組んだ住宅ローンの支払いが残っています。家を売却する際に、住宅ローンの残債がある状態であっても、売却ができるのか不安に思う方もいらっしゃると思います。

この記事では、住宅ローンが残っている状態で家を上手く売却する方法を詳しくご説明していきます。

住宅ローンが残っている状態で家を売却する3つの方法

家を売却しなければならない理由も人それぞれにあります。例えば、「離婚」「経済的な困窮」「転勤」など事情によって適切な売却方法も変わってきます。

一般的には、家を売却する際には、住宅ローンが完済され抵当権が取れた状態でなければ売却することができません。

ここからは、住宅ローンの支払いが残っている状態でも売却可能な方法を3つご紹介していきます。

売却した資金でローンを一括返済する

1番スムーズで理想的な方法は、売却額でローンを一括で綺麗に完済する方法です。もし、売却した価格が住宅ローンの残債を上回っている場合は、まとまった資金を手にすることも可能です。

新しいオーナーから売却額を受け取り、金融機関へローンの一括返済を行うことで、抵当権が抹消され、新オーナーへ所有権を移行することができます。

売却方法は、大きく分類すると「仲介」と「買取」の2種類になります。

仲介というのは、不動産会社に依頼して、インターネットや店頭などに売却情報を掲載してもらい買手を募集するといった方法です。

仲介の場合は、不動産会社への仲介手数料の支払いが発生しますので、把握しておきましょう。

買取は、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。買取は、条件さえ合えば必ず買取ってもらうことができるメリットがあります。

しかし、買取の場合に注意したいのは、市場価格より低価格での買取になってしまうことがほとんどです。

仲介は、相場前後の価格で売却することが可能ですが、必ず買い取ってくれる相手が見つかるかは保証されていません。

家の売却を行って、一括で住宅ローンを完済できる場合は、上記でご説明した方法でよいのですが、残債が残ってしまう場合は、任意売却という方法で家を売ることになります。任意売却の方法もこの記事でご説明していきますので、参考にしてください。

仲介か買取、それぞれの特徴を把握して、自分自身に適切な方法を選びましょう。

住み替えローンの利用

現在住んでいる家の売却額では、住宅ローンを完済できない場合、新しく住み変える家のローンと売却した家の残債を1本化することが可能です。

オーバーローン状態であっても、現在住んでいる家を売却できるといったメリットがあります。

しかし、結果として抱える住宅ローンの合計額が大きくなり、毎月の支払い額がこれまでより増えてしまうというリスクがあります。

住み替えローンは、借入の総額が大きくなるので通常の住宅ローンより審査も厳しいものとなることが多いです。

そして、金利に関しても以前より高額になる可能性があるので、自分自身の支払い能力を超えていないか、しっかりと考える必要があります。

任意売却について

任意売却は、住宅ローンの支払いがさまざまな事情で困難となった場合の選択肢となります。

住宅ローンの支払いが長期に渡り滞ってしまった場合は、最終的に競売という形で強制的に家を手放すことになります。

任意売却の詳しい内容をご説明する前に、競売という形で、家を手放すことを避けるべき3つの理由について、下記でご説明していきます。

• 売却価格が市場価格より低くなる
• 隣人などに競売にかけられたことが知られる
• 余計な費用がかかる

まず、競売で家を売却する場合は、市場価格より低価格で売却されてしまうというリスクがあります。

その理由としては、買い取ったオーナー自身で家の修繕を行わなければならないことや、競売の開催期間が短いので、購入希望者に十分な情報が行き渡らないことにあります。

また、競売物件自体にマイナスなイメージを持つ方が多いこともあり、市場価格より低価格で売却されることが多くなっています。

競売にかけられた物件は、裁判所の執行官、不動産鑑定士によって現地調査が行われます。現地調査は、物件の外部、内部の写真撮影、そして隣人への聞き込み調査などが主な内容となります。

物件の所在地や、写真など詳細な情報がインターネットにより掲載されてしまいますので、近隣住民や、知人などに競売にかけられていることが知られてしまう恐れがあります。

また、競売は、通常の不動産取引では発生しない余計な費用を支払うことにもなります。その費用を予納金といいます。

予納金は、競売を行う為の書類作成、郵送費用など、さまざまな諸経費などに充てられる費用になります。

必要になる予納金の金額は、各都道府県によって異なりますが、東京都内の場合どれぐらいの費用が必要なのか例として挙げます。

• 売却価格が2000万円未満の場合は予納金は80万円必要
• 売却価格が2000万円以上5000万円未満の場合は予納金は100万円必要
• 売却価格が5000万円以上1億円未満の場合は予納金は150万円必要
• 売却価格が1億円以上の場合は予納金は200万円必要

上記のように、非常に高額な予納金が必要となってしまうことが競売にかけられる大きなリスクの1つになります。

任意売却の流れ

最初にするべきことは、任意売却を行ってくれる不動産会社を探すことです。そして、不動産会社が決まり次第、次は融資先の金融機関に任意売却を行いたいという相談をします。

融資先の金融機関の許可が得れない場合は任意売却自体ができないので注意が必要です。

金融機関の許可が得られたら次は、不動産会社が一般的な不動産取引と同じように、インターネットや店頭などに物件の詳細情報を掲載して、買手の募集を行います。

売却する物件は、買取希望者が実際に内見に訪れたりしますので、事前にできる限りの清掃を行って、物件に良い印象を持ってもらえるように心がけておきましょう。

そして買手が見つかり次第、契約を結び売却費用の決済、引き渡しという流れになります。

任意売却のメリット

任意売却を行うメリットについてご説明していきます。最も大きなメリットは、一般的な不動産取引と同じように市場価格での売却が可能なことです。

そして、競売とは違い、任意売却は周囲の方々に経済的な事情を知られることもありません。

競売で必要となる予納金は実費負担となりますが、任意売却の場合、不動産会社に支払う仲介手数料を売却費から捻出できるというのも特徴の1つです。

家の売却を行っても、住宅ローンを完済できないケースもあります。こういった状態をオーバーローンといいます。

任意売却の場合は、オーバーローンになり残ったローンの残債は、金融機関と相談を行い月々5000円から2万円ほどの無理のない形で分割払いを行うことができます。

任意売却のデメリット

次に、任意売却のデメリットについてご説明していきます。任意売却は、住宅ローンを長期に渡り滞納している場合に行う対策です。

長期間の滞納を行ってしまった場合は、信用情報に傷をつけてしまうことになりブラックリストに載ってしまいます。

住宅ローンの滞納が原因でブラックリストに載ってしまった場合は、クレジットカードなど他の審査も5年から7年ほどの期間は通らなくなってしまいます。

任意売却で買手がスムーズに見つかる場合は良いのですが、一般的な不動産取引と同様に必ずしも買手が見つかるとは限りません。

もし、買手が見つからないまま時間が経過した場合は、競売という形で家を手放すことになってしまいます。

任意売却を行うことのできる期間は、競売開始日の前日までと定められていますので、注意が必要です。

任意売却は、不動産会社選びが非常に重要です。営業力のある不動産会社、担当者を選ばなければ、買手を見つけることができず、競売という形で家を手放すことになってしまいます。

リースバックについて

任意売却で自宅を売却した後の住まいについて、不安に思われる方も多いと思います。新しい家を探して引越しをするにも、多額の費用が発生します。

リースバックは家を買い取ってくれたオーナーと賃貸契約を結ぶことによって、そのまま同じ家に住み続けることができるシステムです。

賃料は、相場より少し高くなってしまうことが多いですが、生活環境を変えずに引越しの必要もなく、住み慣れた家で生活できることは大きな安心にも繋がります。

任意売却を考えておられる方は、リースバックも一緒に検討されることをおすすめします。

まとめ

ここまで、住宅ローンが残っている状態で家を売却する方法をご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

離婚や転勤など、生活環境の変化で家を手放さなければならないこともあります。また、計画的に組んだはずの住宅ローンも、さまざまな事情で支払いが困難になる場合が出てきます。

住宅ローンの残債がある場合でも、家の売却は可能ですので、この記事でご紹介したいくつかの方法の中で、自分自身にとって最善の方法を上手く選んで解決していきましょう。

この記事が、家の売却で悩まれている方の参考に少しでもなれば幸いです。