リースバックに保証人は必要？利用できる条件や注意点を詳しく解説
短期間で資金を集めたい方、家を売ったことがバレないようにしたい方、そのような方に向けた有効な不動産売却方法の一つが、リースバックと呼ばれるものです。
もともと事業者向けだった資金調達サービスだったリースバックですが、近年個人で広く利用されるようになりました。
リースバックを利用し物件を第三者に売ると、その物件は賃借住宅となります。よって売主はその物件に対して住宅ローンを支払う必要はありませんが、代わりに売主は買主に家賃を支払うことになります。
リースバックを利用し、売却した不動産が賃借住宅となった時に、万が一家賃が支払えなくなった場合にどうすればいいのか、保証人は必要になるのか、保証会社と契約することはあるのか、ということをメインに、今回はリースバックに関する以下の4点について紹介していきます。
- リースバックについて
- リースバックを利用するには
- リースバックができない理由とは
- リースバックに保証人は必要？
それではまず、リースバックとはどのようなものかについて次の項目から詳しく説明していきます。
リースバックについて
リースバックの正式名称は”sale and leaseback”というもので、賃貸借契約が付いた不動産売却方法の一つです。
メリットとしては、資金調達が比較的容易かつ早急にできるところです。また同じ家を借りて住み続けるため、住宅を売却後も住み慣れた家で暮らすことが可能です。
デメリットとしては、住宅が安く買われてしまうという点です。資金は一括現金受け取りのためすぐに手に入ることができますが、基本的な売却価格は売却相場の６〜８割程度です。家賃が相場よりも高くなる傾向があったり、買い戻し時にかかる費用が大幅に増幅してしまうなどの問題点もあります。
リースバックを利用するには
リースバックを利用する場合には売却したい不動産の住居人の全員の同意が必須となります。
たいていの不動産は世帯主及び夫婦の共同名義が必須となることが多いですが、一部が相続人の名義となっているケースもあります。そのような場合は相続人にもリースバックを利用することをしっかり説明する必要がありますので、その方からの同意も得た上でリースバックを行うようにしましょう。
同意を得た上で、以下の手順でリースバックを行います。
- 希望のリースバック業者へ相談
- 価格査定・条件提示
- 買主の投資家の選定
- 契約を結ぶ
大きく分けてこれら四項目を終えると、買主から売主へ代金への支払いが行われます。
リースバックができない理由とは
リースバックできない主な理由には売却する建物自体が条件に満たしていない場合があります。ではどのような物件がリースバックの利用を認められないものになるのでしょうか。
以下で説明していきます。
物件自体に問題がある
建物自体に問題があるということは、何かしらの欠如が見られる状態にあるということです。例えば、基本的に備わっているはずである住居としての性能や品質を満たしていない物件などです。
物件の欠陥には雨漏りやシロアリ、震強度の不足などが当てはまります。さらに土壌汚染、地中障害物の存在などもその住居の土地問題として扱われます。
物件の欠陥とは心理的な面も含みます。自殺者がいる、殺人事件が起こった、という問題が過去にあった場合は、同じく不動産としての取り扱いが難しくなります。
また、借地権である建物も同様にリースバックを行うことが難しいです。借地権とは土地の所有者に対して土地代を支払い、買収した土地に建物を建設し、利用できる権利のことです。
借地権がついている物件は土地そのものと建物の所有者が異なるため取り扱いが複雑になり、リースバックの利用が難しくなります。
リースバック業者の扱えるエリアから外れている
リースバック業者が扱っているエリアはそれぞれで異なる場合があります。
また条件として「マンションのみ」「地方都市のみ」などの制約があることもあります。
それぞれの会社のホームページに記載されているので確認してみましょう。
住宅ローンの残債が売却金額を上回っている
基本的にリースバックを行う際には住宅ローンの残債が売却金額を下回っている必要があります。
しかし、仮に住宅ローンの残債が売却金額を上回っている場合でも、その差額を補填できる確証があるならばリースバックを利用できる可能性があります。
したがって、運営会社とよく相談することが大切です。
リースバックに保証人は必要？
ここでは、リースバックに保証人が必要かどうかを説明していきます。
リースバックを利用する際には基本的に保証人は必要ありません。そのため、リースバックは保証人を立てることが難しいご家庭にとっては比較的利用しやすいサービスだと思います。
家賃保証会社の審査について
リースバックの審査では売主自身の審査が行われることはありませんが、賃料の支払い能力に問題がないかの確認が行われることはあります。なぜならば、売却後に家賃を支払い続ける必要があるからです。
会社によっては賃貸保証会社を指定され、その会社と保証委託契約をするように指示されることもあります。その場合は家賃保証という制度が適用されます。
その制度が適用されると、リースバックの過程で賃借契約を取り決める際に家賃保証会社の審査を通過しなければならないことがあり、そこでは家賃の支払い能力があるかどうかが審査されます。
基本的には住宅ローンの支払いがしっかり行われていることや、延滞しているローン支払いがないことなどが家賃の支払い能力があるという証明になります。
家賃保証制度では、売主は家賃を滞納するリスクに備えて業者側が指定した保証会社と契約を結びます。その保証会社が代わりに賃料を立て替えて買主に支払うことになります。
注意するべき点としては、家賃保証制度が売主に課される場合は、契約プランに応じて保証会社に保証委託料を支払わなければならなくなるということです。
その料金についてはリースバック業者によって異なるので、ホームページなどで確認するようにしましょう。
さらに、この制度では保証会社が売主の代わりに家賃を「立て替えて」支払ったということに過ぎず、家賃が免責されるわけではないということにも注意が必要です。
売主側が立てる保証人が必要な時もある？
指定された保証会社と契約するのではなく、売主側から用意する保証人をお願いされる場合もあります。それは家賃保証会社の審査を通過できないまま家賃を支払えなくなってしまった時です。
買主側は多額の資金を支払って家を買った立場のため、その分の金額を家賃として回収できないということになると大きなリスクを背負うことになります。それを防ぐためにも保証人を立てる必要があるのです。
保証人が求められる条件には以下のものがあります。
- リースバックを利用する際に行われる家賃保証会社の審査を通過できなかった
- 売主が住宅ローンを滞納している
- 売却した物件の家賃が10万円以上である
- 売主の収入が不安定
- 投資家（買主）の意向で保証人が必要だと判断した
以上のような状況下にある売主は、買主に保証人を求められる場合が多いです。この一例に限らずその他の理由で保証人を求められることもあるため、運営会社・投資家の方とよく話し合うようにしましょう。
また保証人が用意できないご家庭もあると思いますので、その際はしっかり自分の状況を伝え、業者や投資家の方と他の方法を考えることも不可能ではありません。よく相談してみるようにしましょう。
家賃の支払いができなくなったら
リースバック利用後にその住宅へ支払う家賃は相場よりも高くなる傾向があります。リースバックの家賃は周辺の成約事例から算出される売買価格、期待利回り、近辺の家賃相場などによって決まります。
ところが、家賃を支払う上で収入が得られず不安定な状況にある売主は家賃の支払いを継続することが厳しくなることもあります。
そしておよそ2〜3ヶ月以内に家賃の滞納を解消できない場合は、買主から退去を命じられてしまいます。そうなると引っ越しをせざるを得なくなります。
家賃を滞納してしまうと住宅を買い戻す権利も失ってしまうので注意が必要です。
しかし、場合によっては家賃を安くすることも可能です。売却価格が安ければ家賃も同じように安く設定できます。つまり売却金額が高ければ高いほど、比例して家賃も高くなります。
投資家の意向を聞いて運営会社側が提示した金額と、自分の求める売却金額や家賃をよく考えて、リースバックの検討をするのがよいと思います。
まとめ
今回はリースバックにおける保証人の必要性、家賃保証会社記事にしてまとめましたが、いかがでしたでしょうか。
リースバックを利用したいと考える背景には、資金が比較的早く手に入れられるという部分が大きいと思います。
また、今の家に住みながら老後の資金が欲しいと考えている方、住宅ローンの支払いやマンションの管理費・固定資産税などの支払いに悩みを抱えている方には、リースバックは利点の多い不動産売却方法です。
しかし、リースバックを行うためにはさまざまな条件があり、その条件を満たしていない物件やその物件に住む同じ住居者から同意を得られていない家庭は残念ながら利用することが難しくなります。
「物件に欠陥があるんだけど…」「住宅ローンの残債がまだあるんだけど…」など、そのような悩みを抱えながらもリースバックの利用を考えている場合は、自分の現状を運営会社にしっかり相談することをおすすめします。
