家売却で固定資産税はどうなる？知っておきたい3つの知識

家を購入した後は毎年1度「固定資産税」を支払う義務が生じます。

毎年数十万円の固定資産税を納税している方も多くいますが、疑問に上がるのが「家売却をした年の固定資産税は売主と買主、どちらに納税義務が生じるのか？」という点です。

そこでこの記事では、家に関する固定資産税の基礎知識をご説明した後、家売却時の固定資産税について知っておきたい3つの知識を詳しくご紹介していきます。

記事の最後には固定資産税を支払わずに家に住み続けられる「リースバック」という制度もご紹介しているので、是非参考にしてみてください。

家に関する固定資産税の基礎知識

家の購入は人生において最も大きな買い物とされていますが、家を所有するということは固定資産税を支払う義務も生じるということになります。

まずは、家に関する固定資産税の基礎知識についてご紹介していきます。

家に固定資産税がかかる理由

「固定資産税」は家や土地などの不動産に発生するもので、1年に1度の支払いを毎年続けなければなりません。

家の時価額や土地の公的価格から固定資産税は算定され、3年に1度見直しが図られています。

国民から納税された固定資産税は、市町村の教育・文化・福祉の発展に加え、産業復興や都市整備などの行政サービスに充てられます。

また、市街化区域内に不動産を所有している場合は「都市計画税」も発生します。都市計画税は、整備・開発を積極的に行なっている区域が対象となり、都市開発事業の費用などに充てられています。

固定資産税の算出方法

家の固定資産税は構造や面積に家がある市町村の税率、地価変動によって算出されます。

家屋の固定資産税は、以下の計算方法で算出されます。

【固定資産税】=【家屋の評価額】×【固定資産税税率1.4%】

一軒家などを所有している場合、その家がある土地の部分にも固定資産税が発生します。

【土地の評価額】=【土地の面積】×【路線価】

また、住宅の種類によって固定資産税の算出方法が若干異なります。

新築マンションや新築分譲住宅の場合、条件を満たすことで家屋や土地の評価額が軽減されるという特例があり、毎年の固定資産税を大きく減少させることが可能となっています。

中古住宅でも土地の部分に関しては軽減対象となっています。

固定資産税を支払うのはいつ？

毎年1度発生する固定資産税は、4月〜6月の間に納付書が届くようになっています。

支払いは一括か4回に分けて行なうことができますが、納付期限を過ぎてしまうと年14.6%という高い延滞税が発生するので気をつけましょう。

数ヶ月支払いが滞った場合は、家を強制的に売却される競売にかけられるリスクも生じます。

住宅ローンを組む場合、固定資産税も含めて計画的に支払いを継続できるかがポイントになります。

家売却時の固定資産税で知っておきたい3つの知識

ここからは、家を売った場合に固定資産税がどうなるのか気になる方に向けて「知っておきたい3つの知識」をご紹介していきます。

売却年の納税義務は売主にある

最も疑問に上がるのが「家売却をした年の固定資産税の納税義務が、売主と買主どちらに発生するのか」という点です。

固定資産税は、毎年1月1日の時点で登記簿上で所有者となっている人物に課税される決まりになっています。

つまり、1月2日に家を売却したとしても登記簿上は売主の名前になっているため、売主がその年の固定資産税の納税義務者となります。

その年の家の所有権のほとんどが買主にあるにも関わらず、売主に納税義務があることに納得できない方も多いと思いますが、不動産を介した解決方法が用いられています。

売却年は一般的に日割り清算になる

家売却をした年であっても、買主が日割りで固定資産税を清算するのが一般的となっています。

これは法的に決められた清算方法ではないため、不動産会社を介して売主と買主で売買契約書を結び、納付分担を明確に決める必要があります。

買主は、家の引き渡しが終わった後に日割りの固定資産税を売主に支払います。納税義務がある売主は、買主から日割の固定資産税分のお金を受け取って納税することで、その年の固定資産税を平等に清算することができます。

日割りは家を引き渡した当日から始まるのではなく、地域ごとに決められた「起算日」が基準となります。

関東の場合は1月1日が起算日になり、関西の場合は4月1日が起算日になります。ただし、確定的なものではなく、売主と買主の相談によって起算日が決まることもあります。

起算日によって負担の割合も変わるため、契約時には注意が必要です。

精算による利益の確定申告

家売却によって利益が発生した場合は、翌年に必ず確定申告をしなければなりません。一般的に大きな利益が生まれるため申告を漏らすことは考えづらいですが、忘れがちなのが精算で発生した利益の申告です。

日割りの固定資産税を精算することで、売主には売却価格プラスアルファの利益が発生し、譲渡所得税の課税対象となります。

課税対象になることを知らずに申告を漏らしてしまった場合、50万円以上の利益では税率20%、50万円以下の利益では税率15%の無申告課税がかけられることになります。

無申告課税の支払いを滞納すると更に税率が上乗せされるため、固定資産税の精算分の申告は絶対に忘れないようにしましょう。

固定資産税を無くして家に住み続ける方法｜リースバック

新築マンションや中古マンションに固定資産税を軽減できる特例があることをご紹介しましたが、リースバックという家売却方法を利用することで、固定資産税を無くした上で家に住み続けることも可能となります。

リースバックとは一体どのような制度なのかをここからご紹介していきます。

リースバックとは

不動産業者を介した通常の家売却では、家という資産と引き換えにまとまったお金を得ることができますが、その後、家に住み続けることはできなくなってしまいます。

経済的な問題を解決するために、住み慣れた家を泣く泣く売却してしまう人はたくさんいますが、家を売却した後もその家に住み続けられる「リースバック」という制度があります。

リースバックは、家を売却した後に新たな家の所有者と賃貸契約を結ぶことで、毎月家賃を支払ってその家に住み続けることができるため、新しい家を探して引っ越す必要もありません。

また、将来的に家を買い戻す契約もできるため、家を売却して得たお金で目の前の大きな問題を解決し、数年後に生活が安定してから家を買い戻すといった計画も実現できます。

リースバックで固定資産税の納税義務がなくなる

リースバックで家を売却した場合はその家に賃貸契約で住み続けることはできますが、家の所有権は第三者に渡っているため固定資産税を支払う必要がなくなります。

収入減少などで固定資産税の負担が大きいと感じた場合は、リースバックによってその負担を丸ごと取り除けるようになります。

先述の通り、売却した年は起算日を基準として買主と売主の固定資産税の負担が決まります。

固定資産税を完全に支払わなくて済むのは売却の翌年となることを覚えておきましょう。

リースバックの活用例

実際にリースバックはどのような場面で活用できるのか、その具体例をご紹介します。

住宅ローン返済が滞納している

新型コロナウイルスによって仕事環境が大きく変わった方は多くいます。収入減少によってマンションの住宅ローン返済を滞納してしまっている場合、数ヶ月後には強制的に家を失ってしまう競売にかけられてしまいます。

リースバックを活用することで、マンションを売却して得たお金で滞納している住宅ローンを完済し、毎月家賃を支払いながら今までと変わらない生活をし続けることができます。

収入が安定した後に家を買い戻す選択肢もあり、家族のために仕事を頑張っていこうというモチベーションを維持し続けることもできます。

固定資産税が支払えない

毎年1度、頭を悩ませる固定資産税の納税義務。4回に分けて納税できるとはいえ、突然の事故やトラブルによって固定資産税の支払いを滞納してしまう方もいます。

滞納癖がついてしまい2ヶ月、3ヶ月と滞納し続けた場合、延滞税によって支払えない額まで固定資産税が膨れ上がってしまいます。

このまま放置し続けると競売にかけられるリスクが生じますが、リースバックを活用すれば滞納して膨れ上がってしまった固定資産税を一括で納税することができます。

リースバックはさまざまな金銭トラブルや経済的な問題を解決するために活用できる制度で、競売を避けられる最後の手段となることを覚えておきましょう。

まとめ

家に関する固定資産税の基礎知識と家売却時に知っておきたい3つの知識、そして固定資産税がなくなるリースバックについてご紹介しました。

家や土地に発生する固定資産税は、1月1日時点の所有者に納税義務が発生しますが、家売却をした年は起算日を基準として売主と買主の間で特別な精算が行なわれます。

精算で得た収益は確定申告の対象となるため、翌年忘れずに申告しなければいけないため注意しましょう。

家売却をした後もそのまま家に住み続けられるリースバックなら、固定資産税を支払う義務もなくなります。

毎年の固定資産税の支払いや月々の住宅ローン返済が大変という方は、この機会にリースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか？