家が処分される競売とは？債務者がリスクを回避できる3つの手段
自分の家を持つことは人生のロマンであり、毎日仕事を頑張れる大きなモチベーションになります。
しかし、夢のマイホームを手に入れたのに住宅ローンの返済が追いつかず、最悪の場合、家が強制的に処分される競売にかけられてしまうケースもあります。
競売にかけられた場合、最善の手を打たなければ大きな損失を出してしまうため、リスクを回避できる知識を深めておかなければいけません。
この記事では、絶対に避けたい家の競売と、債務者はどのような方法で競売のリスクを回避できるのかを詳しくご紹介していきます。
絶対に避けたい家の競売とは
まず始めに、住宅ローンの滞納が招く家の競売が債務者にどんなリスクをもたらすのかを説明していきます。
家が処分される競売とは
競売は、債務者が住宅ローンの滞納や不動産を担保とした借入金が返済をしない場合、債権者が裁判所に申立てをして強制的に不動産を売却させ、債務者から貸付けたお金を回収する制度のことをいいます。
申立てを受けた裁判所は債務者の家を売りに出して、最も高い金額を付けた新たな買い手と売買契約を結びます。この時の売却額が債務者のローン返済や借入金の支払いに当てられます。
法で定められた強制的な手続きとなるため債務者には多くのリスクが伴い、できる限り競売を避ける必要性があります。
家の競売の流れ
家を競売にかけられてしまった場合、どのような流れになるのか具体的にご紹介していきます。
- 期限の利益喪失予告書が届く
- 裁判所への申立て
- 家の現状調査
- 評価書の完成
- 期間入札の通知が届く
- 入札〜開札（落札者の決定）
- 売却許可と代金振り込み
- 家からの立ち退き（強制執行）
住宅ローンの返済を3ヶ月滞納すると督促状や催告書による支払いの請求があり、この支払いもできなかった場合、一括返済をする必要があるという通知の「期限の利益喪失予告書」が届きます。
期限の利益喪失予告書が届いてから2ヶ月程度何もせずに放置していると、債務者に不動産が競売にかけられたことを知らせる「担保不動産競売開始決定の通知」が届きます。
一般的に、債務者は担保不動産競売開始決定の通知が自宅に届いた時点で初めて競売にかけられたという事実を知ることになります。
通知が届いた後は、執行官たちによる自宅の写真撮影、家族や占有者への聞き取りなどの調査が強制的に行われます。調査結果は、落札金額の目安と併せて記載された評価書に記載されます。
入札期間や売却基準価格などが記載された期間入札の通知が届いた2〜3ヶ月後に、購入希望者による入札・開札が行われます。落札者が裁判所に代金を支払うことで、債権者は住宅ローン滞納分の代金を回収することができます。
この流れが終わり次第、債務者は強制的に家から立ち退きしなければいけません。
家の競売は負債を返済するための方法ではありますが、入札までの期間に任意売却やリースバックを利用することが推奨されます。
その理由は、後述の競売における債務者のリスクでご紹介していきます。
競売における債務者のリスク
競売は、住宅ローンが返済できない債務者の不動産を売却して負債を強制的に回収をする方法ですが、家が競売にかけられることは債務者によって多くのリスクがあることを知っておきましょう。
- 売却基準価格が相場よりもかなり安い
- 近隣に競売の情報が知れ渡る
- 引っ越し時期を選べない
- 引っ越し代を請求できない
- 残った借入金の返済交渉ができない
競売を絶対に避けたい大きな理由が、売却基準価格が相場よりもかなり安いという点です。これは、建物の中を見られるのが債務者が強制立ち退きをした後になるなどのさまざまな制約が影響しているためです。
売却価格は一般的な相場の70%程度が目安になり、立地が郊外などの理由で市場相場の60%程度で落札されることもあります。
相場よりかなり安い売却価格になるという点以外にも、家が競売にかけられたことが近所にバレてしまう可能性や、裁判所に引っ越し時期の交渉をしても通らないなどのリスクは避けることができません。
債務者が競売のリスクを回避できる3つの手段
競売にかけられた家は市場相場よりもだいぶ安い売却価格になり、債務者はさまざまな制約に縛られながら家からの強制的な立ち退きを迎えることになってしまいます。
ここからは、債務者はどうやって競売のリスクを避けることができるのかを詳しく説明していきます。
住宅ローンを滞納した時の正しい行動
超低金利政策や不動産価格の下落により、住宅ローンの頭金0円や、物件価格の100%で借りられることも珍しくない時代となりました。
夢のマイホームを購入するハードルは低くなりましたが、住宅ローンの返済が追いつかず、最悪の場合、競売にかけられてしまうケースもあります。
1ヶ月くらいの滞納なら問題ないだろうという安易な気持ちは、2ヶ月、3ヶ月と返済を滞納するきっかけとなり、ある日突然「担保不動産競売開始決定の通知」が家に届いて顔面蒼白になるという結果を招きかねません。
競売を避けるためには、住宅ローンの仕組みをしっかり理解して返済の計画を事前に立てることが大事です。住宅ローンアドバイザーなど、専門家に相談することも1つの手です。
計画通り、月々の給料や貯金でローン返済ができていたとしても、会社の倒産や解雇によってその計画が崩れてしまう可能性もあります。
計画通り返済ができないと判断した時点で、金融機関などの債権者に状況を打ち明け、支払額や期間の見直しを始めるようにしましょう。
任意売却で市場価格に近い売却をする
住宅ローンを滞納してしまった場合、債権者に相談しても返済が難しいと判断される場合もあります。その時に選択肢として挙がるのが、債権者と合意の上で家を売却する任意売却です。
任意売却は、住宅ローンがまだ残っている場合でも専門の不動産会社を通すことで家を売却し、得たお金を返済に回すことができます。
競売も任意売却も家を売却して返済に充てるという点では変わりありませんが、任意売却の場合、市場価格に近い条件で売却できるという大きなメリットがあります。
- 市場価格に近い金額で売却が可能
- 自分の意思で売却ができる
- 家の売却が他人にバレにくい
- 交渉次第で引越し費用が確保できる
- 残債の分割支払いが可能
競売にかけられた場合、近隣住民にバレてしまうケースがありますが、任意売却は公表されることがないため債務者のプライバシーが守られた状態で家を売却することができます。
交渉次第では引越し費用10万円〜30万円程度の確保や残債の分割支払いができるというメリットもあり、競売になる前に任意売却が推奨されることをお分かりいただけるはずです。
任意売却は、期限の利益喪失予告書が届いた時点で可能になり、競売開始後の期間入札通知が届くまで売却する猶予があります。
実績のある専門会社と二人三脚で手続きを進めることが推奨されるため、複数の会社を比較しながら信頼できる心強いパートナーを見つけましょう。
リースバックで自宅を賃貸契約にする
家を売却しても住宅ローンを完済できない場合、売却後も家に賃貸契約という形で住み続けられるリースバックを利用するという選択肢もあります。
リースバックは、現在住んでいる家を不動産会社を通して売却し、不動産会社が手配した新しいオーナーと賃貸契約を結ぶことで売却した家に住み続けられるという制度です。
- 売却後、賃貸契約で家に住み続けられる
- 固定資産税や維持費が不要
- 買い戻しが可能
- 売却が他人にバレにくい
売却で得たお金を住宅ローンに回すことができ、住み慣れた家を手放さなくてもよいという点はリースバックならではのメリットです。
リースバックは、競売にかけられた後でも手続きすることが可能です。任意売却と併用する方法、自ら競売の入札に参加して落札した後に契約する方法の2種類がありますが、成功する確率が高いのは前者です。
ただし、リースバックを任意売却と併用する場合、入札者との交渉が上手くいかずにリースバックを認められないケースもあります。
そのため、住宅ローン返済が追いつかないと判断した時点でリースバックの活用を検討することをおすすめします。
まとめ
債務者にとって競売は多数のリスクがあり、できる限り避けるべき事態であることを理解していただけたと思います。
住宅ローンの返済が難しくなってきた時点で債権者に返済額や返済期間の相談をして、場合に応じて家の売却を検討する必要があります。
この際、家を失わずに済むリースバックという選択肢が債務者にとって大きな救済になることを覚えておきましょう。
競売にかけられてしまった後でも、任意売却なら市場価格に近い額で売却することが可能です。手遅れになって取り返しのつかない事態になる前に必ず行動を起こしましょう。
この記事でご紹介した「競売のリスクを回避できる3つの手段」を、住宅ローン返済に関する悩みの解消に役立てていただければ幸いです。
