リースバックにかかる費用は？気になる手数料などの価格について紹介

「新しい事業を始めたいけれど資金がない」「家を買ったものの引き継ぐ人がいない」、そんな状態にある方におすすめなのが、リースバックと呼ばれる不動売却方法です。

リースバックは、コロナウイルスなどの影響で収入が減ってしまった人々が多く存在する現代、比較的簡単に資金を調達できる方法として注目を集めています。

リースバックというのは、自分の持ち家を売り払い投資家や事業主に買い取ってもらい、新しく物件の所有者となった買主に家賃を支払うことで自分の家に今まで通り住み続けることができるという制度です。

マイホームを手放したくない方からするととても好印象なサービスですが、リースバックを行う上でどれくらいの費用がかかるのかは気になるところだと思います。

そのため今回は、リースバックを利用するにあたってどれほどの手数料がかかるのかということと、費用を抑えるためにするべきことを説明していきたいと思います。

リースバックにかかる費用

不動産リースバックを行う上では全体の諸費用がおよそ10万円から20万円程度かかるとされています。

物件の状態や不動産会社の基準はそれぞれ異なりますので一概には言えません。自分が契約する不動産会社の条件をしっかり確認しておくようにしましょう。

このような諸費用は不動産会社の考え方によって変動していきます。利用する側である場合は、好条件を提示してくれる不動産会社を見つけ、自分の条件に合った取引を行いましょう。

それでは以下から、リースバックにおける諸費用について説明していきます。

消費税はかかる？

リースバックをする上では原則として消費税がかかりません。

ただし、不動産会社に支払う手数料には消費税がかかるので注意してください。

原則として消費税はかかりませんが、その家を購入したときの金額とリースバックで売り払ったときの金額を比較し、売却価格の方が大きい場合、譲渡所得という所得税と住民税と呼ばれる税金が課せられることになります。

その売却利益が3000万円以下であれば特例によって譲渡所得に税金がかからなくなります。一定の要件を満たしている場合は特例によって一般的に3000万円までが控除可能となっています。

これらの特例・特別控除としては種類も豊富な上、適用の要件もさまざまです。家を売却する前に不動産会社の方や税理士などの専門家に確認しておくことがおすすめです。

売却時の費用

売却に関連した手数料などの費用として、以下の四点について説明していきます。

• 仲介手数料
• 契約事務手数料
• 印紙税・印紙代
• 登記関連費用

それではまず仲介手数料から解説します。

仲介手数料

不動産売却時には、不動産会社が売主から仲介手数料を取るのが一般的です。

宅地建物取引業法と呼ばれる法律によって、仲介手数料の上限額が決められています。多くの場合は売却金額のうちの3.3%に6.6万円を上乗せした金額が上限となっています。

ただし、リースバック利用時にリースバック業者自身が買主となる場合は仲介者が必要ないため、手数料が発生しないこともあります。

契約事務手数料

基本的には不動産売却時には仲介手数料がかかるため、契約事務手数料が取られることはありません。仲介手数料と契約事務手数料を払うとなると二重取りになってしまうからです。

しかし、稀にリースバックを利用する不動産会社が事務作業代として契約事務手数料を設定している場合があります。

契約事務手数料として課される金額は会社によって大きく変わるので、ご自分が納得できる料金を提示した不動産会社を選ぶようにしましょう。

印紙税・印紙代

売買契約書には印紙税が発生します。

その印紙税を納税するために、印紙と呼ばれるものを貼らなければなりません。印紙を購入するためには「印紙税」が必要となります。

印紙税は取引金額に応じて変わります。簡単な見積もりだとおよそ5,000円〜20,000円ほどかかります。

印紙税は「電子契約」の場合は不要ですが、現在多くのリースバック業者がこの印紙税・印紙代を請求することになっています。

登記関連費用

物件を売却する際に、その住居の所有権はリースバック業者（買主）に移ります。その際に、登記変更というものが必要になり、それに関連した費用がかかります。

また、住宅ローンの残債があり抵当権が設定されている不動産の場合は、抵当権抹消登記が必要となるので、それに関連した費用もかかります。

抵当権の登録免許税は一件1,000円で、土地と建物の区別があるため、一戸建ての場合は土地と建物を合わせた金額となるので2,000円のお支払いとなります。

基本的にはリースバック業者が司法書士を手配し手続きを行うため、業者に任せてしまうのがおすすめです。

賃貸契約時の費用

賃貸契約時にかかる費用として、以下の四点について説明していきます。

• 敷金
• 礼金
• 保証会社に払う保証料
• 火災保険料（家財保険料）

それではまず敷金から解説します。

敷金

敷金とは、部屋を退去する際に現状復帰をするために必要な金額をあらかじめ支払う準備金のことです。一般的に入居前に支払います。

退去した後に余った費用は返金されます。

それでは、リースバックを利用する場合を考えましょう。リースバックでは、退去した後に再び同じ物件を賃貸住宅として借りる際に敷金が必要となりますが、解体して土地を売却するのであれば敷金が不要です。

各リースバック業者によって敷金の対応が違うため、注意して調べるようにしましょう。

礼金

礼金とは部屋を所有している大家さんに対して支払うお礼のお金です。退去時の返金はありません。

リースバックを行う場合は、リースバック業者が買主となるため礼金が不要となるケースもあります。

保証料

この保証料とは、保証会社に支払うものです。

リースバックの契約を結ぶ際に、ほとんどの業者は保証会社を利用します。

家賃の支払いが滞ってしまった時に、保証会社が売主に代わって家賃の支払いをすることになります。

保証会社はリースバックの契約者から保証料を受け取り、家賃滞納時にその支払いの義務を受け持ちます。

火災保険料（家財保険料）

売却した物件の所有権はリースバック業者に移るため、基本的に火災保険の支払いは業者側が請け負うことになります。

しかし、家財に対して火災保険をかけたい場合などには火災保険料を支払う必要があります。

金額は2年間で15,000円〜20,000円程度かかりますが、火災保険料を無料にしてくれる会社もあります。

費用を抑える方法はある？

リースバックをする理由として多くの人々が抱える悩みの中に「住宅ローンの支払いが厳しいから」というのが挙げられます。

そのため、経済的に厳しい状態にある方々がこのサービスを利用することが多いと考えられます。リースバック利用の際にかかる費用はできれば抑えたいものですよね。

例えば前述した所得税と住民税について考えると、3,000万円特別控除などを活用することで節税が見込まれます。

それに関連した節税の方法については以下の二点が挙げられます。

• 損益通算
• 譲渡損失の繰越控除

それでは詳しく説明していきます。

損失通算

不動産売却時に売主側に利益が発生した場合は、所得税と住民税が課せられます。これを総称して譲渡所得税と呼んでいます。

利益が発生した所得のことを譲渡所得といい、計算式は次の通りになります。

売却金額　−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

取得費というのは、物件の売却代金から減価償却を考慮して導いた金額と、取得時に負担した諸費用の合計です。譲渡所得は売却時にかかった金額です。

この計算式で所得が赤字となった場合には、その損失分から他の所得と相殺できる仕組みが存在します。それが「損失通算」です。

損失通算は、一定の条件を満たした場合に確定申告することで適用が可能です。

譲渡損失の繰越控除

上記の損失通算を利用しても相殺しきれなかった部分は、譲渡損失の繰越控除と呼ばれる特例を利用することによって相殺できる場合があります。

繰越できる期間に関しては、「譲渡した年の翌年から三年間」と定められています。

まとめ

今回はリースバックにかかる費用として、売却時・賃貸時にかかる手数料などを紹介いたしました。いかがでしたでしょうか。

リースバックを利用する方々には「生活費を求めて」だったり、「手術費用が突然必要になったから」だったり、さまざまな理由があると思います。

少しでも出費を抑えたい場合には、無料サービスでリースバック利用時にかかる諸費用を免除してくれるリースバック業者を探してみることがおすすめです。

リースバック業者と契約を結ぶ前に無料査定・無料相談を行っている会社は多数あるため、それらを積極的に利用して、諸費用の比較検討をしてみることがおすすめです。