リースバック業者を比較する際の5つのチェックポイント

毎月のローン返済に苦しんでいる、子供の教育費や結婚費用を工面したい、老後の生活資金を貯めておきたい…まとまったお金を工面したいと悩んでいる方に、リースバックというおすすめの方法があることをご存じですか？

自宅を不動産会社などのリースバックを運営している会社に売却し、その会社と賃貸契約を結ぶことで、売却した後も同じ家に住み続けられるというサービスです。

ただし業者によって条件はさまざまで、複数の運営会社を比較しなければ思わぬ損をしてしまう可能性もあります。

この記事では、リースバックのメリットデメリットと共に、運営会社を比較する時に必ずチェックして頂きたいポイントについてご紹介します。

リースバックとは

今住んでいる持ち家に住み続けながら、売却してまとまったお金を手にできるリースバックとはどんなサービスなのでしょうか。

まずはサービスの詳細と共に、メリットデメリットについてご紹介していきます。

売却した自宅に住み続けられるサービス

賃貸契約付き売却のことをリースバックと言い、自宅などの所有不動産を第三者に売却し売買契約を結んで、元々の所有者がそのまま住み続けるという仕組みです。

住み慣れた場所で生活しながらまとまった資金を調達することができるので、近年リースバックを利用する人が増えていて、それに伴いリースバックを扱う業者も増えています。

以下に当てはまる方は特にリースバックがおすすめです。

• 月々の住宅ローンの支払い額を減らしたい
• 住宅ローンの返済が滞っていて売却を求められている
• まとまった資金を手に入れたい事情がある
• 老後資金が心配
• 相続問題を回避したい

リースバックを利用することで、自宅に住み続けながらこのような悩みを解決することができます。また、リースバックは自宅以外にも土地や会社、店舗などでも同じように利用することが可能です。

メリット

リースバックの大きなメリットとして、以下の4点が挙げられます。

• 現金化が早い
• 売却後も同じ家に住める
• 借金せずに資金を工面できる
• 固定資産税の支払いから解放される

所有権のみを第三者に譲るという仕組みのため、通常の不動産売買に比べると手順を大幅に省く形となり、現金化までの時間が大きく短縮されます。

通常の不動産売買では、買い手が見つからずにすぐに現金を手にすることができないといったことも起こるのに対して、リースバックでは運営会社とのやりとりになるためそういった心配はありません。

また、売却後も住み慣れた家に住み続けることができるというのがリースバックの大きな特徴です。子供の学校の転校も不要ですし、新しい住居に引っ越す手間もないので、出費もなく売却した資金を手にすることができます。

売却後も同じ家に住むことで、ライフスタイルの変化を最小限に抑えることができます。

生活環境が変わったり、何かしらの理由で引っ越しをしたいと考えたときには、賃貸契約を途中で解約することも可能です。

さまざまな理由でまとまったお金が必要という方にはリースバックは役に立つサービスで、老後の資金や住宅ローンの返済に困っている方も、借金をすることなく必要なお金を早く手にするとこが可能です。

さらにリースバックで自宅を売却するので、所有権を譲ることで固定資産税の支払い、マンションの場合は管理費、修繕積み立て金などを払う必要が無くなります。

デメリット

メリットがある一方で、デメリットとして挙げられるのは以下の3点です。

• 自宅の名義が変わる
• 毎月の家賃を支払う必要がある
• 通常の売却よりも安い

自宅を子供のために残したいと考えている方には、自宅の名義が変わってしまうので大きなデメリットになります。しかし、所有権の問題については買い戻しをすることで補うことができます。名義が変わることに抵抗がある方は、契約時に「〇年後に子供名義で買い戻す」という条件をつけて、リースバックの契約をすることをおすすめします。

自宅売却後に家賃を払って住み続ける方法なので、毎月の家賃を払う必要があります。家賃を滞納するようなことがないよう、無理のない範囲での家賃で契約する必要があります。

また、住み続けられるというメリットがある一方で、通常の売却価格よりも安くなる可能性が高く、買い戻す時は周辺相場よりも割高になるというケースが多いです。通常の売買価格を見積もった上で、リースバックをするべきかどうかを検討する必要があります。

リースバック運営会社を比較するときのポイント

自宅を売却してまとまった現金を手にしながら、同じ家に住むことができるリースバックですが、業者によって売買価格や家賃、手数料などは異なります。

特に売買価格に関しては数千万円単位のやりとりになるので、百万単位で差が出てくる可能性があります。リースバックを行う際は、運営会社の比較は必須です。

ここからは、リースバックの運営会社を比較するときのポイントをご紹介します。

売買価格と家賃を合わせて比較する

リースバックは業者によって評価方法に違いがあり、売買価格が違います。その差は百万単位で違ってくることもあるので、なるべく高い金額の会社を探したいと考えがちですが、売買価格が高くなると家賃も高くなるということを忘れてはいけません。

また、家賃を何か月か猶予してくれたり、売買価格の一部を預ければ家賃を下げると提案されることもあるかもしれませんが、その場合は売買価格を低く見積もっています。

売買価格と家賃の関係を理解し、どちらを優先させるべきかをよく考えてから検討するようにしましょう。

自宅を売却したあとに賃貸契約を結ぶ場合は、その時点で敷金、礼金、更新料、保証料なども必要になりますが、これらが無料の業者もあれば有料の業者もあるので、そういった費用も含めて比較することが重要です。

契約期間を確認する

リースバックの賃貸契約の内容は、以下の2通りです。

• 定期借家契約
• 普通借家契約

定期借家契約は賃貸契約期間が定められていて、契約期間が終了すると確定的に契約が終了し、確実に明け渡さなければいけないというものです。

ほとんどのリースバック運営会社で、再度契約を結ぶことでそのまま住み続けることが可能ですが、何年か経って契約期間が終了した際に運営会社の都合で再契約できないということも考えられます。

普通借家契約は一般的な賃貸借契約と同様の契約で、借主が引き続き住むことを希望している場合は、貸主は正当な理由がない限り拒絶することができないというものです。

定期借家契約を結ぶ場合は、運営会社の都合で再契約できずに自宅を出ていかなければいけないことを想定する必要があります。

業者の得意な物件や地域を把握する

リースバック運営会社によって戸建てを中心に扱っていたり、マンション専門だったりと特徴はさまざまです。運営会社ごとの得意な物件を把握しておくことで、適切な査定や契約を行うことができるため、どんな物件を得意としているのかを調べておく必要があります。

また、得意な地域も運営会社によって異なるので、その運営会社の得意な地域も把握するようにしましょう。

地域によって固定資産税や周辺地域の賃料相場が違うので、その点をしっかり考慮し、買取価格や家賃を提示してくれる業者を選ぶ必要があります。

家賃の値上がりを確認

リースバックでの家賃は、もともと周辺地域の相場よりも割高に設定されるケースが一般的です。さらにそこから家賃を引き上げられるとなると、家計を圧迫してしまうため今後の生活に不安が残ります。

契約時に、更新の際に家賃は上げないという約束をしてくれる運営会社もあるので、家賃の値上がりについて事前に確認するようにしましょう。

リースバックのトラブルとして家賃の値上げはとても多く、その原因として挙げられるのが契約時の口約束です。家賃を値上げしないという約束をしてくれる業者に対しては、必ず契約書にその旨が記載されているかを確認しましょう。

その他費用について

リースバックで不動産を売却をするにあたり、以下のような取引コストがかかります。

• 仲介手数料⇒売却価格の3％+6万円
• 事務手数料⇒業者により無料の場合もあり
• 抵当権の抹消手数料⇒1～3万円

このうち事務手数料については、無料の運営会社から30～50万程度請求する運営会社までさまざまです。これらの費用は売却代金から差し引かれることになるので、どの程度の取引コストがかかるのかを事前に確認して比較する必要があります。

抵当権の抹消手数料については住宅ローンが残っている場合は請求されることになりますので、その金額が適正かどうかは事前に確認しましょう。

まとめ

リースバックは、自宅を売却してまとまったお金を手にしながら、住み慣れた自宅に住み続けることが出来るという理想のサービスです。

老後資金の心配がある方や、現金が必要な状況にある方は活用することでまとまった資金を手にすることができます。

しかし、運営会社によって売買価格や家賃、取引コストなどが異なるので、複数の運営会社から見積もりを取って比較することはとても重要です。

今回ご紹介した比較ポイントを参考に、信頼できるリースバック業者を見つけましょう。