リースバックを解説！不動産担保ローンのサービスとどこが違う？
新型コロナウイルスの影響で景気が悪化し、自宅を所有し続けられるのか心配な方は多いのではないでしょうか。また、これからマイホームを手に入れたいと検討されている方は、どの銀行の不動産担保ローンを利用したらいいのかわからず不安になりますよね。
自宅に関する便利なサービスが2つあります。それは「リースバック」と「不動産担保ローン」です。リースバックは、お金に困ったときに利用できる不動産サービス。不動産担保ローンは、所有する不動産を担保にお金の借り入れができる融資サービスです。
家など不動産を所有することは簡単なことではないため、できるだけ余計なリスクがないようにしなければなりません。
家を売却することになれば、生活に合わせて対策を考える必要があります。また、銀行から融資を受けるのであれば、さまざまな注意事項を利用前に把握しておくべきでしょう。
本記事では、家を売却する際に利用できるリースバックと、不動産担保ローンを組む際の銀行の選び方をご紹介します。
不動産サービスのリースバックを解説
リースバックは別名「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、自宅など不動産を売却したあとでも賃貸契約を結ぶことで、引き続き利用できる不動産サービスです。主に、一戸建てやマンション、店舗、オフィスなどを所有している方がリースバックを利用しています。
リースバックは、次のようなケースにおすすめの不動産サービスです。
- 不動産担保ローンの返済が困難
- 老後の費用を集めたい
- 病気・事故などの資金調達
- 子どもの教育費・養育費を集めたい
- 相続の準備をしたい
- 家を買い替える計画がある
- 事業資金を調達したい
不動産を売却する理由は人それぞれですが、上記のケースに当てはまる方はリースバックを検討されてみてもいいかもしれません。不動産会社やリースバック業者に問い合わせて、一度相談してみてください。
リースバックの特徴
まずは、リースバックの特徴を詳しくご紹介します。
不動産を売却しても利用できる
リースバックは、不動産を売却したあとに賃貸借契約を結ぶため、そのまま利用することができます。引っ越しをする必要がないため、今まで通りの生活を送ることができるでしょう。
一般的な不動産取引で自宅などを売却した場合、住み続けることはできなくなるため、新しい住まいを探して引っ越しをしなければなりません。とくに、子どもは生活環境が変わることで大きなストレスを感じます。
リースバックを利用すれば、生活環境を変える必要がないので、精神的・身体的な負担を抑えられるでしょう。
自由に使える資金を短期間で調達できる
リースバックを利用すれば、使い方が自由な資金を短期間で調達することができます。また、買取代金を一括現金で受け取ることができるので、資金計画が立てやすくなるでしょう。
手にした資金は、不動産取引の内容によって使う用途に制限がかかることがあります。また、一般的な不動産取引は、仲介業者を探して、買い手が見つかるように広告を公開することから始まるため、スムーズな取引ができたとしても約2〜3ヶ月は時間がかかるでしょう。
しかし、リースバックであれば資金の使い方は自由なので、自身や家庭の状況に合わせ使うことができ、約1ヶ月程度で不動産の買取代金を受け取ることができます。
不動産の維持費がなくなる
リースバックで自宅などの不動産を売却すれば、固定資産税や火災保険といった住居関連の支払いがなくなります。
不動産を所有すれば税金や保険料など多くの費用がかかり、負担が大きくリスクが伴います。また、不動産担保ローンなどの融資を受けていれば、精神的な負担も大きくなるでしょう。
しかし、リースバックを利用して不動産を売却することで所有権が買い手に移行するため、毎月発生していた費用の支払い義務がなくなります。そのため、不動産を抱えるリスクが軽減され、今まで支払っていた費用を生活費や趣味に充てることができるでしょう。
売却した事実が第三者に知られない
リースバックを利用して不動産を売却しても、チラシやホームページなどで不動産情報を公開するわけではないため、取引した事実を知られることはありません。そのため、不動産を売却したあとでも、今までと変わらない生活を送ることができます。
第三者に所有していた不動産を売却した事実が知られると、無用な詮索をされる可能性があります。売却理由を詮索されると近所付き合いがしにくくなったり、ストレスが溜まったりするため、生活がしづらくなるでしょう。
しかし、リースバックを利用すれば不動産を売却した事実を知られることがないため、無用な詮索をされず生活できます。
リースバックの注意すべきポイント
続いて、リースバックを利用するにあたって、注意すべきポイントをご紹介します。
不動産の所有権がなくなる
リースバックも一般的な不動産取引と同じで、不動産を売却するわけなので所有権がなくなります。そのため、資産がなくなり親族へ相続ができなくなることを理解しておかなければなりません。
所有権がなくなれば固定資産税などを支払う必要がなくなりますが、所有権を戻したい場合は再度購入する必要があります。
売却価格が相場よりも安くなる
リースバックを利用して不動産を売却した際の売却価格は、相場よりも安くなる傾向にあります。一般的な不動産取引のように、買い手を探して取引したほうが、高額で不動産を売却できるでしょう。
リースバックは買い手を探す手間や、売却後でも利用できる大きなメリットがありますが、売却価格が安くなることを理解して取引することが非常に大切です。
家賃が周辺相場よりも高くなる
リースバックは、契約後に支払う月々の家賃が周辺相場よりも高くなる可能性があるため注意が必要です。リースバックした場合の家賃の設定方法は、不動産会社が定める期待利回りと買取価格で決まります。
一般的な賃貸借契約とは家賃の設定方法が異なるため、周辺相場よりも高くなることを理解して契約を結ばなければなりません。リースバックを利用する際は、複数の不動産会社に依頼して、査定額や家賃を比較することが重要です。
賃貸期間に制限がある
賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。定期借家契約だった場合、契約期間が2〜3年程度になることを知っておきましょう。
契約書をきちんと確認せずに契約を締結させると、あとになって賃貸借契約についてトラブルになるかもしれません。契約書を隅々まで確認して、契約を締結するように気をつけましょう。
不動産担保ローンの銀行の選び方
不動産担保ローンは、個人で不動産を所有している方や、家族が不動産を持っている方だけが利用できる融資サービスです。銀行選びのポイントを把握してうえで、不動産担保ローンを利用しましょう。
ここでは、不動産担保ローンを組む際の銀行の選び方をご紹介します。
融資額が高い
不動産担保ローンの融資額は、担保とする不動産と銀行が設定している担保掛目で決まります。そのため、担保にする不動産が同じだったとしても、銀行によって融資額の違いがあるでしょう。
一般的な担保掛目は、不動産評価額の70〜80％前後で設定されます。複数の銀行に相談して、融資額を比較して限度額が高いところを選ぶようにすれば、余裕を持って資金計画が立てられるでしょう。
適用金利の幅
基本的に銀行は「◯％〜◯％」のように適用金利の幅を記載しています。金利の最小値が低かったとしても、最大値がより高ければ損する可能性が十分に考えらるため注意が必要です。
例えば、A銀行の適用金利の幅は0.85〜8.35％、B銀行の適用金利は1.05〜8.05%だった場合、総合的にどちら選ぶとよいのか判断しなければなりません。
一見、A銀行のほうが金利の最小値が低いためリスクが低そうですが、最大値は高いので損する可能性があります。適用される金利は借入額などで変わるため、銀行を比較して選ぶことが大切です。
しっかりと適用金利の幅を確認して、無理のない返済計画を先々まできちんと立てたうえで、融資を受けるようにしましょう。
金利の種類
金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。不動産担保ローンを利用する際は、金利の種類を確認することが大切です。
固定金利と変動金利の違いは、以下の通りです。
固定金利
固定金利は契約から数年、もしくは、完済まで金利が固定されています。金利の変動がないため、月々の返済額が変わりません。
ただし、初めから変動金利よりも金利が高いことがデメリットになるでしょう。
計画的な返済をしたいと考えている方は、金利の上昇リスクがなく、返済計画が立てやすい固定金利がおすすめです。
変動金利
変動金利は、契約に基づき定期的に金利の見直しがあります。一般的に固定金利よりも低い金利からスタートするため、月々の返済額は安くすみます。
ただし、金利が上がれば返済額も上がるため、リスクが高くなる可能性があるでしょう。
月々の不動産担保ローンの返済額を抑えたい方は、変動金利がおすすめです。金利が上がったとしても、柔軟な対応ができるように準備しておくとよいでしょう。
金融機関の信頼性
不動産担保ローンは、銀行の信頼性が非常に重要です。融資担当者の対応力や、融資実績など過去のデータを調べて、安心して利用できる銀行かどうか判断しましょう。
融資額や金利だけで判断すると、融資を受けたあとにトラブルが起きる可能性があります。過去に不動産担保ローンを利用した方の評価・口コミを調べ、比較したうえで信頼性の高い銀行を選ぶことが大切です。
まとめ
本記事では、家を売却する際に利用できるリースバックと、不動産担保ローンを組む際の銀行の選び方をご紹介しましたが、参考になりましたか？
リースバックは、近年注目を集めている不動産サービスの1つです。幅広いニーズに対応しているため、自身や家庭の状況に合わせてリースバックを利用するとよいでしょう。
また、不動産担保ローンを組む際は、希望する条件が合う銀行を探すことが大切です。融資額や金利、信頼性が比較できるように、複数の銀行に依頼して選ぶようにしましょう。
