リースバックの特徴と買い戻しの際に注意すべき5つのポイント

持ち家を売却したあとも、そのまま住むことができるリースバックを利用しようとする方は、将来的に自宅を買い戻す計画を立てることもできるのをご存知ですか？

リースバックを利用すれば、持ち家を売却して資金を手にしながらも住み慣れた環境を変えることなく、そのまま住み続けることが可能です。

しかし、将来的に子供に資産を残したいという方や、事業が成功してまとまった資金ができたら買い戻したいということを検討している方も多く、買戻しの際にどのようなことに注意すべきなのかを知っておく必要があります。

この記事では、リースバックの特徴と、買戻しの際に注意すべき5つのポイントをご紹介します。リースバックをこれから利用したいと考えている方で、将来的に買い戻しを検討している方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

リースバックの特徴

リースバックは、自宅などの不動産を売却したあとも、賃貸として家賃を払って住むことができるという内容のサービスです。

持ち家を売却してまとまった資金を手にしつつ、そのまま住み慣れた自宅から引っ越す必要がないので、老後の資金や子供の進学費用、新しく始める事業の資金などに困っている方におすすめです。

また、持ち家を売却してもそのまま自宅に住み続けるため、周囲に自宅を売却したことが知られにくいのもリースバックの特徴です。

まずは、リースバックの特徴を詳しくご紹介します。

買取価格が市場価格よりも安くなる

リースバックで持ち家を売却しようとすると、買取価格は市場価格の60~80％となり、通常の売却よりも安くなることが多いです。

買取業者は対象の物件を転売することができないため、賃料でしか利益を得ることができません。

通常の売却であれば、周辺の市場価格を考慮して買取価格が決めれますが、リースバックの場合は相場ではなく、買取後の家賃とのバランスを見て買取価格を決めることになります。

その結果、買取価格が周辺の市場価格よりも安くなってしまいます。買取業者は家賃による収益を目的としているので、賃貸の期間も買取価格を決める重要な指標となります。

買取価格は家賃とトレードオフの関係にある

前述したように、買取価格は家賃とのバランスを見て決められます。リースバックの場合の家賃は、賃貸の市場相場ではなく、買取価格に対しての利回りで決められます。

買取価格が高くなればその分家賃も高くなり、一時的に手にすることができる現金は多くなりますが、家賃として毎月支払う金額が高くなってしまいます。

リースバックを利用した場合の月々の家賃は、以下のように計算されるのが一般的です。

• 買取価格×7～13％÷12ヶ月＝1ヶ月の家賃

例えば、買取価格が1,000万円だった場合は、月々の支払う家賃は以下のようになります。

• 1,000万円×7～13％÷12ヵ月＝5万8,000円～10万8,000円

リースバックは買取価格と家賃がトレードオフの関係にあるということを覚えておきましょう。

まとまった現金を短期間で受け取れる

リースバックは通常の不動産売却と違って、既に買い手が決まっているため、自宅を現金化するまでに時間がかからないという特徴があります。

通常の売却の場合は、持ち家を売却しようと思っても買い手がつかなければすぐに現金を受け取ることはできません。

また、所有権のみを不動産会社などの第三者に移すことになるので、通常の売却で必要な手続きを大きく省くことができるのです。

そのため、通常の売却では数か月かかる自宅の現金化が、リースバックでは即実施できるため、必要な資金を短期間で受け取ることができます。

持ち家を売却した資金の使用用途が決まっていて、すぐにでも現金が欲しいという方におすすめのサービスです。

買戻しをする際に注意するべきポイント

売却時に買戻し特約をつけることで、一度売った自宅を買い戻すということが可能です。不動産の買戻しは民法579条で詳細が定められていて、いくつかの要件を満たす必要があります。

売却するときに買戻し特約をつける必要があるため、将来買戻しをしたいと考えている方は、売却前に買戻しの検討をしましょう。

売却前から買戻しをしたいと考えている方は買戻し特約によって自宅を買い戻すことが可能ですが、いくつか注意すべきこともあります。

ここからは、買戻しをする際に注意するべき5つのポイントをご紹介します。

買戻し価格を確認する

持ち家を売却すると、買取業者は以下の費用を払う必要があります。

• 固定資産税
• 取得税
• 管理費
• 修繕費

売却後に買取業者が支払うこのような費用は、毎月の家賃や買戻しの際の転売益から支払うことを考えています。

そのため、買戻しをするときは売却価格の110～130％という金額に設定されることが多く、売却時に買戻しのときの価格を確認しておく必要があります。

買戻しの際必要になる資金を把握する

買戻しには、物件の価格以外にも以下の費用がかかります。

• 事務手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 住宅ローンに関する費用

事務手数料は買戻し金額に応じて決められることが多いのですが、この事務手数料はとらない買取業者もあるので、契約時に確認するようにしましょう。

また、所有権を戻すために登記情報を変更する必要があるため、登録免許税と司法書士への報酬として登記費用がかかります。登記費用は毎年見直しのある固定資産評価額を元に計算されるので、あらかじめ金額を確認することができません。

さらに、あらためて売買契約を交わすことになるので、契約書に貼付する印紙代を負担する必要があります。

買戻しの際に住宅ローンを利用するという方は、銀行によって異なるローン保証料や手数料が生じるということも覚えておきましょう。

家賃の滞納に注意

家賃を滞納することは、契約の消滅を意味するため契約自体が無効になってしまい、買戻しができなくなってしまいます。

家賃の滞納は買戻しが出来なくなるということだけではなく、賃貸借契約さえも解除されてしまう可能性があるため注意しましょう。

具体的には2～3ヵ月の滞納で買戻しの権利を失い、賃貸借契約を解除されていまいますので、トラブルにならないよう、家賃は滞納しないようにしましょう。

口約束ではなく契約書に記入

買戻しを希望している場合は、売買契約時に必ず買戻し価格を明記してもらうようにしましょう。

口約束で「〇〇万円で買戻しできますよ」などと言われても契約的な効力はないので、数年後に買戻しを拒否されてしまうというケースもあります。

そのため、必ず契約書に買戻し金額が記載されていることを確認し、口約束にならないように注意しましょう。

契約書に買戻し価格が記載されていなかったら、記載してもらい将来買戻しをしようと考えたときにトラブルにならないようにすることが重要です。

住宅ローンが組めない場合もある

売却前に借りていた住宅ローンの返済を遅延していたりすると、住宅ローンの審査が不利になる可能性があります。

メガバンクでは特にリースバックのような特殊なケースでの住宅ローン融資を嫌う傾向にあります。不動産の所有権の情報は登記簿謄本に明記されているため、金融機関にはすぐにリースバックを利用したことがわかってしまいます。

しかし、現在安定した収入があり返済能力がある、前回の住宅ローン契約時に遅延などを発生させていない、という方は住宅ローンの審査に通る可能性は高いので、複数の金融機関の審査をお願いしてみましょう。

まとめ

リースバックの特徴と、買戻しの際に注意すべき5つのポイントをご紹介しましたが、参考になりましたか？

リースバックを利用すると、持ち家を売却したあとも賃貸として契約することで、変わらぬ生活を送ることができます。

売却価格は家賃とトレードオフの関係にあるため、単純に売却価格が高いから良いというわけではありません。

また、買戻しを検討しているという方は、売却時に必ず契約書に買戻しの際の価格が記載されていることを確認しましょう。

買戻し価格は売却価格よりも高くなる傾向にあるため、買戻しを検討している方は先々の資金計画をしっかり立てる必要があります。買戻し相場は売却額の110～130％となるので、売却額よりも高く設定されることがほとんどです。

百万単位で価格が違ってくる場合もあるため、リースバックを検討するときは1件の買取業者で契約を決めるのではなく、複数の買取業者を比較する必要があります。

リースバックの売却価格、家賃だけで売却先を決めるのではなく、買戻しの検討をしている方は買戻し価格も確認したうえで売却先を決めるようにしましょう。

リースバックを利用して資金を手にした後、将来買戻しを考えているという方は、この記事を参考に複数の買取業者から売却先を検討してみて下さいね。