リースバックの基礎！自社ビル検討時に抑えておきたい3つのポイント
「資金操りで困っている」「自社ビルを競売にかけられてしまう」など、資金不足が倒産を招くことは稀ではありません。まとまった資金があればどうにかできると、資金調達法をお探しの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
企業にとってメリットが多く、有効な資金調達法であるリースバックを利用すれば、現状起きている会計上の問題を解決し、資金操りを良好にすることができます。
この記事では、リースバックの基礎、自社ビルをリースバックする際の一連の流れ、リースバック検討時に抑えておきたい3つのポイントについてご紹介します。
自社ビルのリースバックを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
リースバックの基礎
ここからは、リースバックとは何か、リースバックがもたらすメリット、利用する際にかかる費用など、基礎となる内容について解説していきます。
リースバックについてしっかり把握した上で、利用すべきか検討しましょう。
リースバックとは？
リースバックとは「セール&リースバック」とも呼ばれるサービスです。所有している不動産や動産などの資産を売却し、リース契約を結びます。その後は、リース料を毎月支払うことで、売却した資産を使い続けることができる取引です。
リースバックは、さまざまな資産で行うことができますが、自社ビルをリースバックする場合、リースバックに対応している不動産会社にビルを売却し、リース料として賃料を支払うことで、売却後も働き慣れた場所で変わらず仕事ができます。
資金調達法のひとつ
社会にはさまざまな資金調達法がありますが、大きく3つに分類されます。
- デットファイナンス…金融機関や他人からお金を借りて資金調達する方法
- エクイティファイナンス…株式を発行によって資金を調達する方法
- アセットファイナンス…会社の資金を売却することで資金を調達する方法
リースバックは、アセットファイナンスに該当し、土地や建物の不動産や債権、機械などの資産を売却することで、資金調達ができる方法です。
リースバックを利用した場合のメリット
リースバックを利用すると、企業には下記のようなメリットが生じます。
- トータルの支出を抑えることができる（経費削減）
- 会社の評価が上がり、信用力が向上する
- 資金操りが改善される
- 固定資産税を支払う必要がない
- 取引先を含め、周囲に知られずに資金調達ができる
- 事業が軌道に乗れば、資産を買い戻すことができる
「仕入れができれば、売り上げが上がる」「資金があれば事業がうまくいく」など、資金操りは会社の未来に関わるといっても過言ではありません。資金操りが悪化し、金融機関への返済を滞納してしまうと、自社ビルを競売されてしまうリスクもあります。そのため、経費削減や資金調達、多くのメリットがあるリースバックを利用する企業が増加しています。
対象になる企業不動産
リースバックが対象になる企業不動産は、下記の通りです。
- 自社ビル
- 研究開発施設
- 商業施設
- 物流施設
- 社宅
- 工場など
個人事業主が保有する不動産をはじめ、中小企業から大企業の自社ビルなど、リースバックは幅広い企業不動産が対象になります。
リースバックにかかる費用
リースバックを利用する場合、下記の初期費用が必要になります。
- 仲介手数料…売却価格の3％＋6万円（宅建業法で定められている）
- 保証金…家賃の1ヶ月～2ヶ月分
- 火災保険料…2万円から
- 登記費用…約3～5万円（司法書士に支払う）
- 契約書の印紙代…約5千円（売却価格によって異なる）
- 先払いする1ヶ月分のリース料（賃料）
原則、敷金や礼金を支払う必要はありませんが、上記の金額は必要になるため、あらかじめ準備をしておき、スムーズな手続きができるようにしておきましょう。
自社ビルをリースバックする際の流れ
リースバックの基礎についてご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。ここからは、自社ビルをリースバックする際の一連の流れをご紹介します。
自社ビルを売却する（所有権の移転）
まず、リースバックを扱っている会社に企業が所有している自社ビルを売却します。
リース会社によって売却価格が異なるため、見積もり査定を出してもらい、損をしないようにできるだけ高値で売却できる会社と売買契約を結びましょう。
リースバックの買取価格の相場は、7～8割程度といわれています。その理由としては、家賃滞納の恐れがある、買い戻しに対応するなどの売買に制限があることが挙げられます。このような理由から、通常の不動産売却と比較すると、安くなる傾向があります。
リースバック業者から売買代金を受け取る
自社ビルを売却したら、リースバック業者から売却した代金を受け取ります。一般的な不動産売買取引では、不動産会社が仲介に入り、賃貸契約の交渉が入ることもあるため、代金の受け取りまでに時間がかかる場合があります。
しかし、リースバックを目的とした不動産売却の場合、所有権はリースバック業者に移るため、売却後の売買代金の支払いがスムーズに行われます。つまり、企業側は比較的早く、資金を調達することができるので、資金操りに回すことができます。
リース（賃貸）契約を結ぶ
自社ビルを売却し、所有権の移転が完了したら、今まで通り不動産を利用するためにリース
（賃貸）契約を結びます。
リース契約は「定期借家契約」を結ぶのが一般的ですが、定期借家契約は2〜3年と定められた契約期間が満了になると、再契約できないケースがあります。そのため、借り主の希望の限り同じ物件に利用することができる「普通借家契約」を結ぶ企業が増えてきています。
その後、企業側がリースバック業者にリース料を支払い続けることで契約が成り立ちます。
リースバック検討時に抑えておきたい3つのポイント
ここからは、自社ビルを検討時に抑えておきたいポイントを3つご紹介します。自社ビルのリースバックを検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
リースバック業者の選び方
リースバックをした経験がないと、どの業者に依頼するべきか判断するのは難しいものです。リースバックは、不動産の売買・賃貸と複雑な条件が重なるため、専門的な知識持ち、販売実績があり顧客の信頼を得ている業者を選ぶことが大切です。
リースバック業者の下調べする際は、査定額・家賃・諸費用・賃貸期間・買い戻し条件などを比較してどのリースバック業者を利用するのがお得か見極めましょう。また、不安や悩みに寄り添ってくれる誠実な業者と契約を結ぶことは、その後の会社の経営にも繋がります。
見積もりを出す際は、1社に限らず複数社に依頼し、より良い業者と契約を結びましょう。
自社ビルを所有した際のデメリット
自社ビルの所有権があれば、ビル内のレイアウトのアレンジが自由にでき、他企業から企業の信頼性が高くみられるなどのメリットがありますが、反対にデメリットもあります。
移転するのが難しい
自社ビルを建築または購入している場合、資金面で大きな損失になっています。移転する場合もそれなりの資金が必要になるため、移転することは簡単ではありません。
また、所有している自社ビルの立地条件に問題がなく、需要がある場所に建っていれば、売却や賃貸物件への転用することも可能ですが、魅力的な不動産でなければ、買い手が見つからず、自社ビルを売却できず、移転することが難しい場合もあります。
従業員の人数や顧客の変化、事業が大きくなるにつれて移転が必要になるケースに備え、移転に関しても事前に考えておく必要があります。
管理や修繕を自分で行わなければならない
所有しているビルの管理は、業者に依頼しない限り、自分で行わなければなりません。
賃貸ビルの場合は、ビルのオーナーや管理会社が行ってくれるため安心ですが、所有しているビルの場合、何かあった場合の修繕や管理を自ら行わなければなりません。その手間に加えて、警備にかかる費用や維持費を支払い続けることを覚えておきましょう。
企業の会計を見直す
リースバックを取り入れるかどうかは、企業の働き方や会計によって異なります。下記の項目が当てはまる場合は、リースバックを利用することが有効といえます。
- 資金操りの改善をしたい
- 決算書を改善する必要がある
- 後継者問題を抱えている
不動産を売却することで、まとまった資金が入り、資金操りを改善することが可能です。また、不動産を売却することで、決算書にある「土地」「建物」「借入金」を減少させることができるため、自己資本比率が上昇させることができます。
さらに、事業承継の問題を抱えている企業は、不動産を現金化しておくことで相続時の配分で揉めるなどのトラブルを避けることができます。
リースバックを利用すれば、上記の問題を解決できる可能性があるため、会計を見直し、リースバックが必要かどうかを検討してみましょう。
まとめ
リースバックの基礎、自社ビルをリースバックする際の一連の流れ、リースバック検討時に抑えておきたい3つのポイントについてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。
リースバックを利用する場合、手数料や保証金などの初期費用はかかるものの、自社ビルを売却した資金をスピーディーに受け取ることができるため、資金操りに困っている、事業拡大を狙っている、そんな企業にとっては有効な資金調達法といえます。
また、自社ビルを所有していると、管理や修繕に手間がかかり、移転しづらくなるなどのデメリットもあるため、基礎を把握した上で、企業にとってメリットが多いのであれば、自社ビルをリースバックすることをおすすめします。自社ビルの売却値や月々のリース料など、見積もりを依頼し、リースバックスへ計画を進めましょう。
