リースバックを活用して競売を回避する方法！押さえるべきポイントを紹介

マイホームを購入する際には、多くの方が住宅ローンを組み、長期的な返済計画を立てます。

しかし、思わぬことで当初計画していた、住宅ローンの返済ができないという状況に陥ってしまう場合もあります。

住宅ローンの返済ができない場合は、最終的には強制的に自宅が競売にかけられてしまい、家を手放さざるを得ないといった状況になります。

この記事では、住宅ローンの返済に目処が立たない状況でも、上手くリースバックを活用して競売を回避する方法を詳しくご説明します。

競売を回避するべき理由

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、融資を受けている金融機関が裁判所を通し、強制的に家を売却することができます。

競売にかけられてしまうことで、どういったデメリットがあるのか、しっかり把握しておく必要があります。

ここからは競売を回避するべき3つの理由について、詳しくご説明していきます。

売却価格が市場価格より低い

競売にかけられてしまった不動産は、一般的な不動産売買による売却価格より低い価格で落札されてしまいます。

競売が市場価格より低い価格で売却されてしまう理由としては、競売の開催期間が短く、不動産を購入したいと思ってる人の目に触れにくいといったことが理由の1つとして挙げられます。

他にも、購入後に不動産の修繕が必要になった場合は、買い取ったオーナーが実費で修繕しなければならないなどといった、買主にとってのリスクが大きいといった部分も市場価格より低い売却価格になる理由です。

住宅ローンの残債をできる限りゼロにする為にも、競売で低価格での売却は避け、通常の不動産取引での売却がベストだといえます。

周囲に競売にかけられたことが知られる

次に、競売を避けるべき理由として挙げられることは、周囲の人たちに競売にかけられたことが知られてしまうというリスクがあることです。

経済的な事情というのは誰しも知られたくはないものです。競売にかけられた物件は、インターネット上で外観、室内、所在地などが公開されます。

そして、裁判所の執行官が物件の調査の為に、現地に出入りすることになりますので、近所の方などに競売にかけられてる事実が知られてしまう可能性が非常に高くなります。

周囲の方に、経済的に苦しい事情を知られてしまうことは、精神的なストレスにも繋がってきます。

通常の不動産取引より諸費用がかかる

競売にかけられてしまった場合は、通常の不動産取引では発生しない、余計な費用を支払うことになります。

競売の為に行う、調査や各種手続きの為に必要な書類などの費用が発生します。この費用は予納金で賄うことになります。

予納金の額は売却価格によって変動します。例えば東京都内の場合はどれぐらいの予納金が発生するのか下記でご紹介します。

• 売却価格が2000万円未満の場合は予納金が80万円
• 売却価格が2000万円以上、5000万円未満の場合は予納金が100万円
• 売却価格が5000万円以上、1億円未満の場合は予納金が150万円
• 売却価格が1億円以上の場合は予納金が200万円

上記でご説明したように、予納金は高額な費用負担となります。

予納金は、競売を申し立てする際に、住宅ローンの融資先である金融機関が負担をすることになります。

しかし、競売で不動産売却後に、売却費用の中から予納金を差し引き、債権者に返済することになるので、実際は自己負担という形です。

住宅ローンの延滞損害金などもまとめて請求され、売却額から差し引かれ住宅ローンが全額返済できないといったケースも出てきます。

競売には、さまざまなデメリットが生じますので、事前に対策を講じて競売を回避することが非常に重要です。

競売を回避する為の方法とは

さまざまな事情で、住宅ローンの返済ができないといった状況に陥った場合に、競売にかけられないように問題が解決できる方法を、ここからは詳しくご説明していきます。

任意売却について

住宅ローンの支払いができない場合、そのまま放置すると不動産を競売にかけられてしまいます。しかし、事前に行動を起こすことで競売を回避することができます。

任意売却とは融資先の金融機関に相談を行い、不動産を売却することです。住宅ローンを完済している不動産を売却する場合とは違い、ローンの残債があると融資先の金融機関の許可などが必要となってくる手続きです。

リースバックを行う前に、まずは、不動産売却を行い、まとまった資金を作ることが先決です。任意売却で不動産を売却する際に生じるメリット、デメリットについてここからはご説明していきます。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、一般的な不動産取引と同じように、市場価格での売却が可能となることが最大のメリットです。

そして、不動産の売却を契約する日程や、明け渡す日程に関して交渉もできます。

住宅ローンで競売にかけられる場合は先にご説明した通り、周囲の人達に経済的な事情を知られてしまう可能性がありましたが、任意売却はそういった心配がないのもメリットの1つです。

任意売却のデメリット

次に、任意売却を行うにあたってのデメリットについてご説明していきます。

任意売却は、住宅ローンが一定期間滞ってしまった場合に行う不動産売却方法です。したがって、自らの信用情報に傷がついてしまうというデメリットがあります。

信用情報に傷をつけてしまった場合は、全てのローン、クレジットカードの審査が通らないという状態になってしまうので注意が必要です。

そして、住宅ローンを組む際に連帯保証人をつけていた場合には、任意売却を行う際に、必ず連帯保証人の承諾が必要となります。

連帯保証人がいつでも連絡の取れる相手ならばスムーズに事が進みますが、連絡が取れないという場合は、任意売却の手続きが進められません。

任意売却には期限が設けられています。この期限というのは、競売が開始される前日までと定められています。

例えば、任意売却で不動産を買い取ってくれる相手がなかなか見つからないという状態が長引いてしまえば、定められている期限を過ぎてしまい、強制的に競売にかけられてしまいます。

上記でご説明したようなデメリットも任意売却には存在しますので、検討されている方は、メリット、デメリットの両方をしっかりと把握して行動することをおすすめします。

リースバックについて

ここまでは競売を回避する為に、所有している不動産の売却方法についてご説明してきました。ここからは、売却後にリースバックをどういった形で活用していくのかをご説明していきます。

リースバックは、第三者に売却した不動産を賃貸という形で契約を結ぶことをいいます。一般的には、家を売却した場合は、新しい住まいを探して引越しをしなければなりません。

しかし、リースバックを活用することで売却後も、これまでと同じ家で生活をすることができる非常に有効的なシステムです。

リースバックのメリット

リースバックを活用する最大のメリットは、これまでと同じ家に住み続けることができることです。

新しい家に引越しをするとなれば、引越しに伴う初期費用なども発生しますし、お子さんがいらっしゃる家庭では転校を余儀なくされたり、職場が遠くなってしまうといった問題も発生します。

引越しが不要で、これまでと同じ生活環境で暮らせるということは、非常に大きな安心にも繋がります。

次のメリットは、不動産を自分名義で所有する場合、固定資産税が必ず発生します。しかし、リースバックでは賃貸契約となりますので、固定資産税の支払いは不要となります。

そして、将来経済的な余裕ができた場合には、売却した不動産を買い戻すことが可能というのもリースバックの魅力の1つです。

リースバックには、さまざまなメリットがあります。住宅ローンの支払いで悩まれ、任意売却を考えられてる方は、リースバックも同時に検討されることをおすすめします。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットについてご説明したいと思います。売却した不動産に賃貸契約を結ぶという形になりますので、毎月の賃料が発生します。

この賃料は売却費用が高額であればあるほど賃料も高い価格設定になります。

そして、一般的な家賃相場より賃料が高くなる場合が多いということを把握しておきましょう。

また、リースバックの賃貸契約期間ですが、永久的に賃貸契約が可能という訳ではありません。

賃貸借契約期間を設けている不動産会社もありますので、リースバックを行う場合には、賃貸契約が可能な期間についても契約時に確認を行う必要があります。

まとめ

ここまで、リースバックを活用した競売の回避方法についてご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか？

住宅ローンの支払いができないという状況になった場合は、何もせずに不動産を競売にかけられてしまうよりは、事前に任意売却やリースバックを活用して最善の選択をするべきです。

任意売却とリースバックにはメリットとデメリットはありますが、それぞれの特徴を把握し上手く活用しましょう。

この記事が、リースバックを検討されている方の参考に少しでもなれば幸いです。