リースバックをマンション売却で上手く活用する方法を詳しく解説

しっかりと計画を立て住宅ローンを組み、夢のマイホームを購入した場合であっても、仕事を急遽失ってしまったり、健康上の理由で仕事ができなくなってしまったなど、さまざまな事情で支払いが困難になる場合があります。

この記事では、住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合に、任意売却、リースバックを活用した解決方法について詳しくご説明していきます。

任意売却とは

リースバックを行う前に、まず最初にやらなければならないことは、今現在所有している自宅を売却することです。

住宅ローンの返済が難しい状態で、まとまった資金を作ってローンの完済を行うには、任意売却の手続きを行わなければなりません。

通常、住宅ローンが残っている状況では、家を売却することができません。しかし、任意売却は融資先の金融機関に相談を行い、家を売却することができるシステムです。

任意売却のメリット

住宅ローンの支払いを滞納し続けると、最終的には裁判所を通して家を競売にかけられてしまう場合がほとんどです。

競売にかけられてしまった場合は、任意売却で家を売るより低い価格で落札されてしまいます。競売が通常の不動産取引より、低い価格で落札されてしまう理由としては、競売開催期間が短いことや、競売物件に良いイメージを持たない方が多いことにあります。

そして、競売で売却されてしまった場合には、落札後にローンの残債がまだ残ってしまうというケースが多くありますので、競売にかけられてしまう前に任意売却という選択をすることが最善の方法となります。

任意売却は、通常の不動産取引と同じ流れになるので、売却価格も市場の価格に近い金額で売却することが期待できますし、近隣住民に金銭的な事情を知られずに済むといった大きなメリットがあります。

任意売却を行う為の条件

実際に任意売却を行うには、いくつかの条件をクリアする必要があります。ここからは、その条件について詳しくご説明していきます。

アンダーローンとオーバーローン

アンダーローンというのは、例えば住宅ローンの残債が500万円だった場合、売却価格が500万円以上になる状態のことをいいます。

任意売却をする際に、アンダーローンの場合は住宅ローンの残債を一括で返済できることになりますので、家を任意売却することができます。

いっぽう、オーバーローンは住宅ローンの残債が500万円だった場合に、売却価格が400万円の値段しかつかない状態のことをいいます。

この場合は、住宅ローンを完済する為の差額が100万円あるので、この差額を一括で用意しなければ基本的には、任意売却を行うことができません。

しかし、オーバーローンであっても、場合によって融資先の金融機関に相談を行うことで任意売却を行える可能性もゼロではありません。

上記でご説明したように、任意売却を行う際には、住宅ローンの残債と、売却価格が非常に重要なポイントとなりますので、任意売却を考えている場合は、融資先の金融機関や、専門家に事前に相談することをおすすめします。

連帯保証人の同意が必要

住宅ローンを組む際に、連帯保証人を付ける必要があります。任意売却で家を売る際には、この連帯保証人の同意が必要となってきます。

例えば、連帯保証人が離婚した前妻だった場合に、連絡が今では取れないといったケースでは、任意売却が難しい状態となります。

任意売却を行いたい場合には、まず連帯保証人に連絡が取れる状態で売却の承諾をしてもらえるのかを確認する必要があります。

任意売却を行うデメリット

金融ブラックリストに載ってしまう可能性がある

住宅ローンの支払いが3ヶ月以上滞ってしまった場合には、信用情報に傷がついてしまい、ブラックリストに載ってしまう可能性があります。

1度信用情報に傷をつけてしまった場合には、住宅ローン以外には、クレジットカードなど分割での支払いが可能なサービスを６年以上利用できなくなります。

任意売却を行う場合には、住宅ローンを滞納してしまったという方がほとんどですので、こういったリスクも存在することをしっかりと把握しておく必要があります。

リースバックについて

任意売却を行い、住宅ローンを完済できたとしても生活の基盤である家を失ってしまいますので、その後の生活を不安に考えられる方が多いと思います。

しかし、このリースバックというシステムを利用することで、今の生活環境を変えることなく、同じ家に住み続けることが可能です。

リースバックのシステムですが、任意売却で家を買い取ってくれたオーナーと賃貸契約を結び、そのまま同じ家に住み続けるといった方法になります。

リースバックのメリット

ここからはリースバックのメリットについて詳しく解説していきます。

リースバックの1番大きなメリットは家を売却した後も、今までの環境を全く変えることなく生活を送れることです。

引越しが不要

家を売却し、新しい家を探すとなれば、引越しにかかる初期費用なども大きな負担となってしまいます。

そして、引越しは金銭的な負担以外にも、精神的な負担も大きくかかってきます。

家を売却する際に真っ先に思い浮かぶ不安は、新しい生活環境についてです。お子さんがいらっしゃる家庭では、転校をしなければならない場合もあります。

サラリーマンなどお勤めされている家庭では、通勤時間などが大幅に長くなってしまうなどの問題が生じてきます。

これまでと何も変わらない生活を送ることができ、更に住宅ローンの問題を解決できることは何よりリースバックのメリットです。

将来的に家を買い戻すことができる

売却した家を、将来金銭的な余裕ができた場合は買い戻すことができるのもリースバックのメリットの1つです。

一世一代の大きな買い物であるマイホームですから、いずれは買い戻して、ずっと住み続けたいと思われる方も多くいらっしゃると思います。

そういった方にもリースバックを活用することは、大きなメリットをもたらしてくれます。

マンションをリースバックする場合のメリット

マイホームを所有していると、固定資産税がかかってきます。マンションを購入された方に関しては、税金の他に管理費や修繕積立費用の支払いも発生します。

マンションも、リースバックを活用し売却し賃貸契約という形を結ぶことで、税金や管理費などの出費が軽減されます。

マイホームを所有しているからこそ、発生していた出費がなくなるというのも、リースバックを活用するメリットになります。

リースバックのデメリット

ここまではリースバックのメリットについて解説してきましたが、実際にデメリットも何かあるのではないかと心配される方もいらっしゃると思います。

ここからはリースバックを行う場合に生じるデメリットについて解説していきます。

家賃が相場より高くなる可能性がある

リースバックを利用して、賃貸契約を結ぶ場合の賃料は、平均的に売却価格の10%といわれています。

家の売却価格が高ければ高いほどに、賃料が上がってしまうシステムとなります。

その地域の家賃の相場をしっかりと調べて把握したうえで、毎月の支払いに無理がない賃貸契約を結ぶことが非常に重要です。

買い戻し時の価格が高額

売却した家を、将来的に買い戻すことができるのもリースバックの大きな魅力の1つです。

しかし、買い戻しをする時の販売価格が売却した時の価格より高い値段で提示される場合もあります。

例えば、500万円で売却した家を、将来的に700万円の価格で買い戻すというケースもあり得るということを事前に把握しておく必要があります。

まとめ

ここまでリースバックを行う際の重要ポイントや、マンションのリースバックについてのメリットなどをご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか？

住宅ローンの支払いが難しい状態となっておられる方に、任意売却、リースバックというシステムは、上手く活用することで大きなメリットがあることは間違いありません。

この記事でご紹介させていただいたように、任意売却もリースバックも、それぞれメリットとデメリットが存在します。

まずは自分自身の住宅ローンの状況、そして所有している家の価値を調べたうえで、上手くリースバックを活用できるのかを考えてみることが大切です。

住宅ローンの支払いが困難な場合には、そのまま放置してしまうと競売という最も避けたい結果となってしまいます。

支払いの目処が立たなくとも、まずは融資先の金融機関、専門家などに早い段階で相談を行いましょう。

この記事が任意売却、リースバックを行いたいと悩んでいる方の参考に少しでもなれば幸いです。