家の住み替えに必要な費用は？3つの注意ポイントもご紹介
結婚や出産、子どもの通学や自身の通勤の利便性、住宅ローンの支払いが困難など、さまざまなライフスタイルの変化によって家の住み替えをしたいと考えている方は、どの程度の費用を用意したら良いのか把握しておきたいですよね。
家の住み替えには、売却と購入どちらも費用がかかり、どちらを先行するべきかのメリットやデメリットを把握する必要があります。
この記事では、家の住み替えに必要な費用と、売却と購入どちらを先にするべきか、さらに、住み替えの注意ポイントをご紹介します。
これから新しい家に住み替えたいと考えている方は、是非参考にしてみて下さい。
家の住み替えに必要な費用
住み替え時に必要な費用を把握しておくことで、計画的に家の住み替えを実施することができます。
家の住み替え時には、売却、購入どちらにも諸費用がかかります。
まずは、主に支払う必要がある費用をご紹介します。
売却にかかる諸費用の内訳
今住んでいる家を売却するときにかかる諸費用は以下をご覧ください。
- 仲介手数料：（売却価格×3％+6万円）+税
- 印紙税：売却価格によって変動
家を売却するときに、不動産会社に支払う仲介手数料は「（売却価格×3％+6万円）+税」で計算されますが、この計算式は、不動産会社が受け取る上限額を算出する式なので、この金額以下になる場合もあります。
- 売却価格が1,000万円の場合＝39万6千円
- 売却価格が3,000万円の場合＝105万6千円
この金額が仲介手数料の上限額となります。
仲介手数料を定額に設定している不動産会社もあるため、住み替え時に諸費用を抑えたいという方は、不動産会社別の仲介手数料をしっかり調べておく必要があります。
売却の契約金額によって印紙税の金額は変わりますが、千円～3万円程度と考えておくと良いでしょう。詳細は国税庁のホームページにて確認することができます。
また、売却時に住宅ローンが残っている場合には、完済手続きと抵当権抹消手続きを行う必要があります。それぞれかかる手数料は以下をご覧ください。
- ローン完済手続き：5千円～5万円
- 抵当権抹消費用：2万円前後
住宅ローンが残っている場合は、分割で払っていたローンを一括で返済する必要があり、その際に手数料がかかります。実際にいくらかかるかは金融機関によって異なります。
さらに、住宅ローン完済後に抵当権を外す手続きが必要で、司法書士に依頼して費用は大体2万円前後かかります。
家の購入にかかる諸費用の内訳
購入時に必要な諸費用は、家の購入金額の5～8％と言われています。家の購入にかかる諸費用は以下をご覧ください。
- 仲介手数料：（購入価格×3％+6万円）+税
- 印紙税：購入価格による
- 登録免許税：20万円前後
- 不動産取得税：固定資産税評価額×4％
仲介手数料は売却時と同様に、上限金額となります。さらに新しい物件の所有者となるため、登録免許税と不動産取得税がかかります。
また、家の購入時に新たに住宅ローンを組む場合は、以下の費用が必要です。
- 抵当権設定費用：3万～10万円前後
- ローン手数料や保証料：3千～40万円
- 火災保険：10万～30万円前後
住宅ローン関係の、金融機関に支払う事務手数料は金融機関によって金額が異なりますが、大体借入金額の2％以上と考えておくと良いでしょう。
火災保険への加入は任意ですが、住宅ローンを組む場合は、火災保険への加入が借入条件となっている場合もあります。
売却と購入どちらを先にするべきか？
家を住み替えるとなった場合、今住んでいる自宅の売却と新しい家の購入が必要になり、どちらを優先するかによってメリット、デメリットがあります。
ここからは、売却先行、購入先行それぞれのメリット、デメリットをご紹介します。
売却先行のメリット・デメリット
売却先行では、以下のメリットがあります。
- 資金計画を立てやすい
- 買い手との交渉がしやすい
売却を優先する場合は、売却資金をそのまま新居の購入資金に充てることが可能なので、資金計画が立てやすいと言えます。
購入資金にいくら使うことができるかは、実際に売却が決まってからでないと明確にならないため、いくら購入資金に充てられるかわからないといったことは起きません。
また、期限が決まっている売却ではないため、買い手との交渉を有利に進めやすいというメリットもあります。
不本意な値下げなどは起こりづらく、妥協することなく売却価格を決定することができます。
一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 引っ越しが2回必要になる
- 仮住まいの費用が必要になる
売却した家の引き渡し日までに新居に入居できない場合は、仮住まいに引っ越す必要があり、さらに新居への引っ越しとなると2回の引っ越しが必要になります。
家族分の荷物の引っ越しの手間や、仮住まいの敷金、礼金、仲介手数料などのまとまった費用を支払う必要があります。
購入先行のメリット・デメリット
購入先行では以下のようなメリットがあります。
- 新居を妥協せずに選べる
- 仮住まいが不要
購入を先行する場合は、売却した自宅を引き渡すまでなどの期限がないので、妥協せずに納得いくまで新居を選ぶことができます。
仮住まいの必要もなく、引っ越しも1度で済み、仮住まいに必要な諸経費を支払う必要もありません。
一方で、以下のようなデメリットがあります。
- 売却価格が安くなりやすい
- 二重にローンを支払う可能性がある
デメリットとしては、新居への入居日までに家を売りたいと急いで売却することになるため、買い手が付かなかったり買い手が金額の引き下げを要求してきた場合は、値下げせざるを得ないといった状況になる可能性もあります。
さらに、住んでいた家のローンと新居のローンを二重で支払う必要が出てくる可能性があり、資金的な負担が増える場合があります。
住み替えの注意ポイント
家を住み替える際には、資金計画をしっかり行う必要があります。安易な資金計画を立ててしまうと、将来の生活に大きな影響を及ぼしてしまう可能性があります。
最後に、住み替えの注意ポイントをご紹介します。住み替えをしようとしている方は、以下のポイントに注意しましょう。
借入金額を増やさないようにする
最近は、物件金額の100％まで住宅ローンが組めるようになっているため、頭金なしでも住み替えを実行することができます。
また、買い替え専用ローンなどを使えば、今住んでいる自宅のローンを完済できずにローンが残っている状態でも、新しい家を担保に残債分も含めてローンが組めるという場合もあります。
しかし、そのような場合は、現在のローンの残高以上の住宅ローンを組むことになる可能性が高く、総返済額が増加するという状況になってしまいます。
世帯としての総収入が増加している場合はそのような心配は無用ですが、収入が変わらずローンの金額が増えるというのは将来の生活に大きな影響を及ぼす可能性があるため、注意しましょう。
返済期間に注意
老後の生活を考えると、65歳までにはローンを返済できるような計画的な返済期間を設定することも大切です。
これまで返済してきたローンの残り返済期間から延ばさないようにすることが重要で、毎月の返済額も負担が大きくならないように慎重にローンを組む必要があります。
70歳前後まで返済が続くローンを組んでしまうと、老後の生活に不安が残ります。そのような状態になる可能性があるなら、希望の物件自体を見直す必要があります。
無理な住み替えをして、将来の生活に悪影響を及ぼすことがないよう計画しましょう。
売却する自宅の相場を知る
少しでも高く売るために、売却価格を高く設定しすぎると、買い手がつかずに予定が先延ばしになったり、二重ローンが発生する可能性があります。
そのような状態を避けるために、自宅の相場を知ることが重要です。
自宅の相場を知るには、いくつかの不動産会社に査定をお願いすることが大事ですが、異なるいくつかの不動産会社に一括で査定することができるサービスもあるので、そのような一括査定を使って相場を知るということも、住み替えをスムーズに行うポイントとなります。
まとめ
家の住み替えに必要な費用と、売却と購入どちらを先にするべきかとともに、住み替えの注意ポイントをご紹介しましたが、参考になりましたか？
住み替えには計画的な資金計画が重要です。売却を先行するべきか、新居の購入を先行するべきかをしっかり見極め、必要になる費用を計算したうえで住み替えを検討するのがおすすめです。
また、住み替えの理由が住宅ローンの支払いが困難という理由なら、自宅を売却してそのまま自宅に住み続けることができるリースバックがおすすめです。
リースバックは、不動産会社などに自宅を売却し、賃貸として自宅を借りることで、周りにも自宅を売ったことが知られる心配もありませんし、環境を変えることなく自宅に住み続けることができます。
住宅ローンの支払いが困難で住み替えをしたいと考えている方は、記事内でご紹介した内容とともに、リスクの少ないリースバックを検討してみて下さい。
