リースバックを相続対策として利用！メリットと注意点をわかりやすく紹介
相続の準備をするために家を売却し、売却後も同じ家で住み続けられたらどうですか？ また、相続人に負担をかけずに相続を進めることができたらどうですか？
上記のことは不動産のサービスである「リースバック」を相続対策として使用する場合に可能となります。この記事では、相続対策として使用するリースバックについて説明していきます。
まず、リースバックの基礎知識について説明した上で、相続対策として使用するリースバックのメリットと注意点について詳しく説明していきますので、相続について悩んでいる方々、あるいは相続を受ける方々にも、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
リースバックの基本知識
相続対策としてリースバックを利用する場合も、通常のリースバックの構造や概念が中心になっていますので、リースバックについて詳しく知っておいたほうがよいでしょう。
リースバックとは
リースバックとは、leaseとbackの合成語で、売却借用を意味します。リースバックは、不動産を売却し、賃貸人として家に入ってきて、新しい買主に賃貸料を払って使い続けることを意味しますが、一言で言えば、売却をした後に再賃貸することを言います。
スピーディーに自宅を現金化できるため、短時間での資金調達が可能です。また、売却後そのまま住み続けることができるため、家を新しく手に入れたり、住むところがなくなるという心配は不要です。
リースバックを利用する理由
もちろん個人的な事情や理由が存在しますが、最も大きな理由は以下のものです。
リースバックを利用する理由は、景気回復の不確実性が続き、リースバックによって流動性を持って資金を確保しようとする企業や個人事業主が増えている傾向があります。
今後、長期不況が予想され、不動産価格が上昇する要因がないと判断されれば、売り手が売却金額を個人事業の投資資金として活用し、資産価値の上昇から来る資本利得よりも高い収益を得ることができるようになります。
そのため、リースバックを利用するのでしょう。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは、売り手と買い手によって違います。売り手と買い手の関係をしっかり理解してから、メリットを把握していきましょう。
メリットを、売り手と買い手によってそれぞれの詳細に説明していきましょう。
売り手のメリット
まず、売り手の立場でのリースバックのメリットは以下のものが挙げられます。
- 資金確保が可能
- 移転費用の節約
資金確保が可能
まとまった現金が一括に手に入るため、さまざまな経済的問題を解決することができます。また、建物の売買により資金が確保されるため、流動性が確保され、それに伴う再投資も可能になります。
移転費用の節約
売り手の立場では、家を売っても住み続けられるため、移転が不要になり、移転にかかる初期費用が削減できるというメリットがあります。
買い手のメリット
次に、買い手の立場でのリースバックのメリットは、以下のものがあります。
- 空室によるリスクが発生しない
- 容易な建物管理
空室によるリスクが発生しない
買い手は購入と同時に賃借人を確保するため、空室で苦労しなくても良いし、安定的な賃料が保証されます。
建物管理に容易
売り手がそのまま住み続けるため、将来的に家を買い戻すことが可能なため、売り手が建物をキレイに使用することが多いです。これは買い手として大きなメリットとなります。
リースバックのデメリット
リースバックには大きなデメリットが一つあります。このデメリットは、知識として覚えておくことで回避できる可能性が高まりますので、是非とも覚えておきましょう。
その一つのデメリットは、以下のものです。
高収益率のリースバック条件に注意
近隣周辺の建物の収益率は3~4%ですが、5~6%に合わせるというリースバック条件で契約を締結する場合があります。そのようなとき、しばらくすると賃貸料が未納になり、1年も経たないうちに賃借人が出て行くことが発生する可能性があります。
そのため、賃借人の財政状況、近隣の相場に対してのリースバック賃料の適正性などを細かくチェックするようにしましょう。
相続対策としてのリースバック
不動産の資産を有している場合にリースバックを相続対策として利用することができる可能性があります。不動産は分割が難しいので、子ども同士の争いになる可能性があり、リースバックであらかじめ不動産を売却して現金化しておくのです。
つまり、相続人が何人かいるが、長期的に不動産を誰かが買う計画はないため、相続時に相続人同士で紛争にならないよう売却しておくということです。相続を準備する自分自身はずっとここに住みたいと考えている場合に、リースバックは非常に適した相続対策となります。
リースバックの仕組み
リースバックとは、上記で述べたように不動産を売却し、現金化すると同時に賃貸人としてずっと同じ不動産に住める仕組みになっている制度です。
- 自宅を売却し、現金化する
- 賃貸として、住み続ける
リースバックは簡単に説明すると上記のような仕組みとなっています。相続対策としてのリースバックは、自宅を売却して現金化する前に、相続について不動産会社と相談する必要があります。相続税問題や、相続人に回る相続金について詳しく計画する必要があるのです。
リースバックの相続対策としてのメリット
相続対策として、リースバックを利用した際に、起こり得るメリットは以下のように大きく2つが挙げられます。
- 売却後も賃貸として同じ不動産に住み続けられる
- 相続時の手続きが楽である
それぞれのメリットをもっと詳しく説明しましょう。
売却後も賃貸して住み続けられる
不動産を売却して現金化するとなると、自宅が売却されて住むところがなくなってしまうことが問題になります。しかし、リースバックの場合は売却後も自宅を賃貸して住み続けることができます。
そのため、相続の準備をするとき、住む家がなくなるなどの悩みも不要になります。
相続時の手続きが楽である
相続は人が亡くなったら必ず発生します。 不動産のリースバックで自分の家を売却しておけば、残された相続人への相続負担が軽くなります。
不動産相続は時間とお金がたくさんかかります。 最近の子ども世代は「親にはまともな老後を送って欲しい」 「ややこしい手続きはしたくない」 「兄弟問題に発展しやすく、できるだけお金を残さないでほしい」という意見も多くあります。
現在の子どもの世代にとっても、相続手続きというのは面倒で負担がかかる厄介なものという認識がありますので、相続対策としてリースバックを活用するのは有効的であるといえます。
リースバックを相続対策で利用する際の注意点
もちろん、全ての対策には注意点が伴うものです。リースバックを相続対策として利用する際にも気をつけなければならない注意点があります。
- 生前贈与の計画が重要
- 信頼できる不動産会社への相談が重要
以下では、それぞれの注意点について詳しく説明します。
生前贈与の計画が重要
不動産を生前に贈与すると、相続税ではなく贈与税の対象となり、相続税の課税対象とならない場合があり、生前贈与は計画的に行われなければなりません。
生前贈与が被相続人、つまり不動産を贈与した人の死亡から3年以内に行われていたとすれば、相続人は相続税の課税対象になってしまうからです。
これは贈与税を納付しても、相続税の課税対象になることがあるので、注意が必要です。
相続人が相続税を支払わなければならないかもしれないので、被相続人は慎重に生前贈与を計画するようにしましょう。
信頼できる不動産会社への相談が重要
相続対策としてリースバックを選択する場合は、経験豊富で信頼できる不動産会社の助言が最も重要です。
相続税対策や、相続実績のある不動産会社に依頼して、アドバイスをもらうと良いでしょう。 さらに売却の流れについて把握しておき、不動産会社と相談して一緒に決めていくのも良い方法です。
信頼できない不動産会社でリースバックをした場合、むしろ損害を被ったり後悔したりすることがありますので、必ず信頼できる不動産会社へ相談するようにしましょう。
まとめ
この記事では相続対策として使用するリースバックについてご紹介させていただきましたが、参考になりましたでしょうか。
すべての人間に死は平等に訪れます。面倒で時間がかかる相続ですが考えなくてはならない時期が必ず訪れます。その時、自分に不動産の財産がある場合に、相続人のためにもリースバックはおすすめしたい制度です。
相続人としてもリースバックはメリットがある制度といえます。メリットやデメリットを考慮し把握した上で相続対策としてリースバックを検討してみてはいかがでしょうか。
