不動産の相続放棄の基礎知識と注意点を詳しく解説

不動産（土地、建物）の名義人が亡くなり、自分がその不動産の相続人である場合、不要だからといって、その不動産の相続を「放棄」することはできるのでしょうか。

空き家になってしまった実家、もう使用しない土地などを相続したものの、一体どのように管理を行えばよいのか分からず、それらの不動産を手放すために相続放棄を行いたいと考える方もいらっしゃるかと思います。

この記事では、不動産の相続放棄の基礎知識と注意点について、解説します。

相続放棄をするということはどういうことか

故人の財産は、遺言書で相続人の指定がない場合、法定相続人同士で遺産分割協議を行い、その遺産分割協議の結果に従って、相続人に相続されることになります。

「相続放棄」とは、その相続する権利を放棄することです。この「相続放棄」をすれば借金などマイナスの財産を相続することが防ぐことができ、連帯保証人になっていたとしてもその責任を追及されることはありません。家族であっても、借金の返済義務は発生しないことになります。

不動産だけ相続放棄することはできない

相続放棄とは、財産の全てを放棄することです。他の財産は受け継ぎたいけれども、土地は管理や売却が面倒だし、資産価値もなさそうだからいらない。といって、不動産だけ相続放棄をすることはできません。

相続放棄をすると、活用のない不動産を手放すことができますが、同時に預貯金や有価証券などのプラスの遺産も相続できなくなります。

不動産の相続放棄をする場合の注意点

不動産を相続放棄したい場合、何に注意すればよいのでしょうか。注意点を解説します。

３ヶ月以内に行う

相続放棄の手続きは、遺産の相続を知った日から３ヶ月以内に行わなければなりません。被相続人（亡くなった方）の最終住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをします。

相続放棄の旨を、他の相続人や関係者に伝えたからといって、相続放棄をしたということにはなりませんので注意しましょう。

相続財産の処分や所有をしない

被相続人の財産を処分してしまったり、所有（持ち帰りなど）してしまった場合、「相続を承認した」と見なされ、相続放棄ができなくなります。

なお、被相続人の債務を遺産から支払った場合や、被相続人の預金の一部を使ってしまった場合などは「処分行為」に該当するので、注意しましょう。

相続権が次の法定相続人に移行してしまう

相続放棄を行うと、同順位の相続人がいない場合、その権利は相続順位２位の人に移行します。相続放棄の手続きは一人で行うものなので、ほかに法定相続人がいる場合は、その相続人の相続割合が増えることになります。

このように、相続放棄をするということは、次順位の親族を相続人にするという行為となるため、親族当人からすると「突然相続人となってしまった」ということになる可能性があります。

その際揉め事になる可能性もあるので、相続放棄の意向を固めたら、事前にほかの相続人や関係者に必ず連絡して、トラブルに発展させないようにしましょう。

法定相続人の範囲と相続順位

不動産の管理責任は残る

相続放棄を行ったとしても、新たな相続人が不動産の管理を始めるまで、相続を放棄した人にはその不動産の管理責任が残ります。

不動産にかかる固定資産税は相続放棄によって支払う必要がなくなりますが、建物の老朽化等による損害発生を防ぐことは相続人の義務です。

例えば、所有者が亡くなり、空き家となった家屋の老朽化が進んで屋根や壁が崩れ、通行人あるいは隣の家に被害をもたらしてしまったというケースの場合、所有者の相続人が損害賠償責任を負うことになります。

不動産を相続放棄せず所有し続けた場合

不動産の相続放棄をせず、その不動産を所有し続けると、管理以外の責任は発生するのでしょうか。

税金の発生

不動産を所有しているということは、固定資産税の支払いの義務が発生します。もし滞納してしまうと、市町村役場から相続人に対して督促あるいは差押えがなされます。住んでいる家や財産を差押えされる可能性もあるということです。

また、家が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、最大で固定資産税が6分の1に軽減されますが、2015年度の税制改革により、きちんと管理されていない「特定空き家」に指定された場合、その空き家はこの軽減制度から除外されることになりました。

もし管理責任を怠り、その家屋が「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税の負担が従来より増えることになるので、注意しましょう。

相続人全員が不動産を相続放棄した場合

それでは法定相続人が全員相続放棄をしてしまった場合、どうすればいいのでしょうか。

法律では「所有者のない不動産は国庫に帰属する」と定められていますが、上述のとおり、不動産の管理責任は残ります。全ての責任を手放す方法はないのでしょうか。

相続財産管理人の選任

相続放棄した不動産の管理責任は「新たな相続人が管理を始めるまで」です。相続人全員が相続放棄を行うと、相続財産は法人化され相続財産法人となります。

相続財産の管理責任がある相続人は、裁判所に「相続財産管理人」の選任の申立てを行うことにより、相続財産の管理責任を引き継ぐことが可能になります。

選任された相続財産管理人は、不動産を含めた相続財産の清算を行い、清算により残った相続財産は、国庫に帰属することになります。

この時点で不動産が残っていた場合、今後の不動産の管理責任者は国ということになります。

基本的に相続財産管理人への報酬は、相続財産から支払われますが、それでは足りない場合、申立人が支払うことになります。

相続財産に価値がなければ、申立人が損をすることになり、また相続財産管理人の選定には時間を要するため、実際は申立てが行われるケースは少ないのが現状です。

不動産の相続放棄の流れ

実際の不動産放棄の流れについては下記となります。

• 法定相続人の確認

• 相続財産の調査

• 必要書類の収集と作成

• 裁判所に提出

• 相続放棄申述受理証明書を受理

それぞれについてみてましょう。

法定相続人の確認

まずは、相続財産の相続人の確認をしましょう。法定相続人は誰なのか、また自分が相続放棄をした場合、次の順位の人へ相続権が移ることになるので、そちらも確認しておきましょう。

相続財産の調査

相続財産にどのようなものがあるのか調査します。現金・有価証券・不動産などの資産のほかに、マイナスの財産となるローン・借金も財産に含まれるので、徹底的に調査を行いましょう。

必要書類の収集と作成

相続放棄の申立てを行うのに必要となる書類は下記です。

• 相続放棄申述書

• 相続放棄する人の戸籍謄本

• 被相続人の戸籍謄本

• 被相続人の除票または戸籍の附票

なお、相続放棄を申述する人と被相続人の親族関係によって、追加で戸籍謄本が必要となります。必要な戸籍謄本は裁判所のホームページで確認することができます。（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html）

家庭裁判所に申立て

必要書類が揃ったら、家庭裁判所に申立てを行います。申立て後、約１週間程で相続放棄に関する照会書が送付されてきます。回答書が同封されているので、そちらを記入後返送します。

照会書の内容は、基本的に申述書に記入した内容で相違ないかどうかの確認です。

相続放棄申述受理証明書を受理

照会書の返信後、家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送付されてきます。こちらを受理にて、相続放棄の手続きが完了し、正式に相続放棄が認められたことになります。

不動産を相続放棄できない場合

相続放棄を行わなければならない３ヶ月以内という期限を超えてしまった、他の財産に手をつけてしまったなど、相続放棄できない状況になった場合、どうすれば良いのでしょうか。

相続放棄以外で不動産を手放す方法をご紹介します。

寄付

自治体や法人・個人へ寄付をするという方法があります。しかし、自治体が所有するとなると、その不動産の固定資産税が減ってしまうため、自治体が今後使用目的がないと判断した不動産の場合は、拒否されることが多いでしょう。

固定資産税は自治体の大切な収入源ですし、寄付を受けても、その不動産の管理に費用も手間もかかるのであれば、自治体にとってこの寄付はマイナスと判断されます。

また、個人ならば隣の家の所有者への譲渡、法人ならば経営拡大や保養目的としての活用を考えている企業への譲渡など、相手にとって活用が見出せる不動産であれば、寄付を受け入れてくれる可能性があります。

個人や法人への寄付の場合、相手方に贈与税がかかります。また寄付先が一般企業の場合はみなし譲渡所得として、寄付する側にも課税される可能性があるので注意しましょう。

売却・活用

田舎の土地や、古い建物とセットとなっている土地などなかなか買い手がつかない不動産を格安で売却するという方法もあります。

固定資産税を払い続けなければならないことを考慮すると、格安でも売却したほうが後にプラスになる可能性もあるのです。

また、不動産を活用し、収入を得るという方法もあります。建物がある場合、空き家として放置せず誰かに貸すことで、家の劣化を防ぐこともできます。

土地であれば、アパート経営や太陽光発電などその土地に適している活用方法があるかもしれません。

まとめ

不動産の相続放棄をするということは、被相続人の財産すべてを放棄することです。また相続放棄したとしても、不動産の管理責任は伴うということを念頭においておかなければなりません。

安易に不動産の相続放棄をしてしまうと、財産は相続できないのに、不動産の管理責任のための費用はかかってしまった。なんていうことになる可能性もあります。

相続放棄は一度手続きをしてしまうと、撤回することができません。ですので慎重に行う必要があります。

将来不動産相続が発生すると分かっている場合は、相続放棄を考えていたとしても、その不動産をどのようにするのか、相続人全員で話し合いを行っておくことが、揉め事やトラブルを避けるためにも大切といえるでしょう。