不動産相続の一連の流れと売却時に知っておきたい5つのポイント

人生で不動産を相続する機会は、そう多くありません。

親族が病気を患っている場合や年齢にも配慮し、突然の事故や万が一が起きる前に、不動産の相続について、ある程度の知識は頭の隅に入れておきたい内容といえます。

経験することが少ないからこそ、知識がままならない状態で相続の手続きを進め、対応方法として売却を決断してしまうと、損をしてしまう可能性もあるため注意が必要です。

また、不動産の相続は関係する金額が大きいからこそ、親族間でトラブルが起こるリスクも考えられ、トラブルが解決したとしても良好な関係を築くことは、簡単ではありません。

この記事では、不動産を相続した際の一連の流れや必要書類、不動産を売却する際に知っておきたい5つのポイントについてご紹介します。

ぜひ、参考にしてみてください。

不動産相続の一連の流れと必要書類

不動産の相続について、周囲で知っている方や経験した方も少ないため、いざという時に気軽に教えてもらったり、相談したりすることは難しいものです。

ここでは、不動産の相続の際の一連の流れと手続きに必要な書類など、不動産相続の基礎といえる知識をご紹介します。

不動産相続の流れを掴み、ある程度の知識を身につけておけば、不動産の相続が発生した際にも焦らず、スムーズな手続きをすることができます。

突然の相続の発生に備えて、手続きの流れや書類を把握しておきましょう。

1.遺言書を確認する

不動産相続の手続きとして初めにすることは、遺言書の確認です。

遺言書は、被相続人の死後に財産が誰に、どのように分配されるのかを記載したもので、自筆遺言書・公正証書遺言・秘密証書遺言と3種類あります。

遺言書の中には、勝手に中身を確認すると過料を課せられることもあるため、慎重に対応することが大切です。

また、遺言書には時効がないため相続手続きが完了した後でも遺言書が見つかった場合は、遺言の内容は有効となります。

後々のトラブルを防ぐためにも、遺言書がないか徹底的に探しましょう。

2.相続人の調査と確定

遺言書がある場合は、遺言の内容通り、相続人が確定されます。

遺言書がない場合は誰が相続するのか調査する必要があります。戸籍謄本を取得し、親・兄弟・認知している子・養子・など、親族関係を徹底的に調査し、相続人を確定します。

遺言書の有無に関わらず、できるだけ早い段階で相続人を確定しましょう。

3.相続する財産の調査と財産目録を作成する

相続人が確定したら財産目録を作成しましょう。財産目録とは、被相続人から相続する際に発生するプラスとマイナスの財産の両方を調査し、書式にまとめ一覧化したものです。

• プラスの財産…不動産、有価証券、宝石、貯蓄金、株式、貴金属など
• マイナスの財産…借金、住宅ローン、未払いの税金など

財産目録は、相続税申告が必要か納付額の判断に使用するほか、後述する遺産分割の際の参考資料として活用されます。

財産目録の書式に指定はないため、インターネット上にある書きやすそうなフォーマットを活用して作成しましょう。

4.遺産分割協議を行う

相続人と相続財産が決まったら、続いて遺産分割協議に移ります。

遺産分割協議とは、相続人の間で行われる遺産の詳細を分けるための話し合いです。協議の場は、裁判外になるため法的な縛りや期限が設けられていないため、納得いくまで話し合いを重ねることができます。

一方、強制力がないという欠点もあるため、話し合いを重ねても決まらない場合は、家庭裁判所で「遺産分割調停」を申告して決定するという方法もあります。

遺産分割協議により、遺産の行き先が確定したら「遺産分割協議書」を作成しましょう。遺産分割協議書は、遺言書がない相続手続きのあらゆるタイミングで必要になる書類のため、できるだけ早めに作成しておくことをおすすめします。

5.不動産相続登記

相続が確定し、必要な書類が作成できたら、最後に「相続登記」の申請を行いましょう。相続登記とは、不動産所有者の名義を被相続人から相続人の名義に変更するものです。

相続登記は、司法書士等のプロに依頼するのが一般的ですが、報酬として数万～10万円程度の費用がかかります。自分で必要な書類を用意し、法務局に提出すれば、十分の一の金額で相続登記の申請を行うことができるため、自分で申請する方も少なくありません。

相続登記は申請の期限が設けられていないため、申請を後回しにしてしまう方もいますが、

不動産登記を申請していないと、下記のようなリスクが考えられます。

• 不測のトラブルが起きても、不動産賠償がおりない
• 不動産を売却することができない
• 今後、配偶者や子供といった家族の相続権を引き継ぐ可能性がある
• 自分以外の相続人が、勝手に登記して売却してしまう恐れがある

上記のことを踏まえて、忘れないうちに相続登記を申請しましょう。

不動産を売却する際に知っておきたい5つのポイント

相続した不動産は、賃貸として活用したり、空き家として保有するなどの対応方法がありますが、住む意思が無いのであれば売却して現金化するのが得策です。

ここからは、相続した不動産を売却するときに知っておくべきポイントを5つに絞ってご紹介します。問題なくできるだけ良い条件で売却できるよう知識を身につけておきましょう。

複数の不動産会社を比較して決めよう

不動産を売却する決意ができたら、不動産会社を選びましょう。

不動産の売却は、不動産会社が直接買い取る「買取」と不動産会社が買主を見つける「仲介」の2種類があります。どちらの方法で売却する場合でも、1社だけで判断するのではなく、複数社を比較して決めるようにしましょう。

不動産会社によって売りや強みとしているポイントは異なります。複数の不動産会社に査定や見積もりを依頼すると、会社の特色やどれだけ親身になって考えてくれるか、違いにも気づくことができます。

査定価格は書面に出してもらう

相続した不動産がいくらで売れるのか、いくつかの不動産会社に価格査定をしてもらう際は、査定書を受け取るようにしましょう。

口頭でしか言わずに契約に持ち込もうとする、または、書面で出すことができないようであれば、他の不動産会社を検討した方が最善といえます。さらに、査定を依頼する際は不動産会社に市場相場を確認しておくことも大切です。

価格査定を行うのは不動産会社ですが、売り出し価格を決めるのは売り主である自分です。最終判断する際の基準になる、売却値の相場を事前に把握しておきましょう。

媒介契約の種類と内容を把握しておこう

不動産会社が絞れてきたら、不動産会社と「媒介契約」を結びます。仲介を依頼する場合に必要な媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と3つあり、契約内容が異なります。

• 契約期間
• 不動産会社から受ける活動報告の頻度
• 複数の不動産会社と契約を結ぶことができるか
• 自ら買主を見つけて直接取引できるか
• 不動産会社のレインズへの登録義務

レインズとは、不動産会社が物件情報を掲載するサービスです。全国にある不動産会社が、物件を探すために閲覧するため、レインズに登録すると買主が見つかりやすくなります。

契約内容をじっくり確認し、慎重に締結することが大切です。

売買契約書の内容に注意する

売買契約書は、不動産の売却値や引き渡す日程など、売主と買主の話し合いで確定した内容が詳しく記載されている契約書です。

話し合いで決まった内容も、契約書に記載されていないと無効になってしまうので、口頭で済んでいないか、漏れがないかなど、熟読してから契約書に判を押すようにしましょう。

判を押した後に契約内容を変えようとしても、変更に時間がかかり、違約金が発生する可能性もあるため注意が必要です。

不動産会社を味方にして負担を減らす

不動産相続には手間や時間がかかり、不動産を売却するとなると休日やプライベートでも時間を割くことになります。

できるだけ負担を減らし、良い条件で不動産売却したいのであれば、不動産売却の経験が豊富で、さまざまな知識や情報を持つプロを味方につけましょう。

対応がスピーディーかつ相性が良いと思う担当者を見つけて、不動産の魅力や条件にあった売却方法を導いてもらい、相続した不動産の売却を成功させましょう。

まとめ

この記事では、不動産の相続の際の一連の流れや必要書類、不動産を売却する際に知っておきたい5つのポイントについてご紹介しましたが、いかかでしたでしょうか？

不動産の相続や売却は、人生で経験することはそう多くありません。知識がない状態で決断してしまったり、不動産会社任せにすると、損してしまうかもしれません。

突然、不動産の相続が発生しても相続手続きの一連の流れや必要書類など、基礎知識を身につけておけば、焦らずに対処することができます。

特に、不動産の売却を考えている方は、5つのポイント知っておくことで、トラブルを防ぎ、少しでも納得のいく売却をすることができるため、ぜひ参考にしてみてください。