リバースモーゲージの5つのデメリットと条件が合わないときの老後資金解決策

リバースモーゲージの5つのデメリットと条件が合わないときの老後資金解決策

近年では、人生100年時代と囁かれるように医療の進歩や健康への意識の変化などから寿命が伸び、長命な方が多くなりました。

超高齢化社会を迎え、長い老後期間を送るための資金繰りに不安を抱える方が増加していますが、老後の経済的な不安解決策としてリバースモーゲージへの需要が高まっています。

リバースモーゲージとは、不動産を担保に融資が受けられる高齢者対象のローンですが、どんなデメリットがあるのかを事前に理解しておくと、トラブルなく上手に利用することができます。

この記事では、リバースモーゲージの5つのデメリットと、条件が合わない場合の老後資金解決策についてご紹介していきます。

リバースモーゲージとは

退職後は時間のゆとりが増え、今までできなかったことへのチャレンジや趣味の謳歌など人生を彩る楽しみがまだまだ待っています。

セカンドライフを有意義なものにするためには、ある程度の資金確保が重要です。

老後の資金不安の解決策であるリバースモーゲージはどんな方法なのかを、ここからご説明します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、自宅などの不動産を担保に一括もしくは定期的に融資を受け取り、借入人の死亡後に不動産を売却して、売却代金で借入金の返済を行うという方法です。

高齢者向けに用意された貸付制度ということもあり、死亡後に不動産を売却して返済をするという点が非常に特徴的なサービスとなっています。

また、毎月の返済も利息分だけを支払えば良いので、元金と利息の返済を毎月行う一般的なローンよりも支出を抑えることが可能です。

経済的に生活を圧迫することもなく、住み慣れた家に居住しながら融資の活用ができるリバースモーゲージは、高齢者にとっては利用しやすいサービスであり、定年退職後の老後生活を安心して過ごすことができます。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは以下のようなものが挙げられます。

• 月々の支払いは利息分のみ
• 自宅を手放さず居住し続けながら老後の資金確保ができる
• 借入れた資金の使途が自由

融資を受けながらも毎月利息分だけを支払えば良いので、一般的なローンよりも月々の支出減額に繋がります。

投資目的などを除けば資金の使い道を自由にしている金融機関も多くあり、老後の生活資金としてだけでなく、自宅のリフォームや老人ホームの入居資金、介護費用など幅広く運用できることも大きなメリットです。

現金収入は少ないが持ち家があるという高齢者にとって、住み慣れた自宅を手放さず、住み続けながら利息の支払いのみで資金の確保ができるので、特に自宅を後継する必要のない状況の方にとっては効率が良く多くの方に利用されています。

リバースモーゲージの5つのデメリット

リバースモーゲージが持つ特有のリスクについて事前に知っておくと、後々のトラブル防止に繋がります。

理解しておくべきデメリットについて、ここからご説明していきます。

長生きした場合のリスク

金融機関によっては最終返済期限が設定されていることがあり、存命中に融資の上限額に達してしまった場合、その後の融資が受けられなくなってしまうことがあります。

どれくらい生きるかということを前もって判断することは難しく、ご自身の想定よりも長く生きたことで上限まで到達してしまうと、元金と利息を一括で返済しなければいけません。

万が一返済できない場合は、借入人が存命であっても自宅の売却が求められ、売却価格よりも借入金の残高が高額だった場合には、自宅も失い更に借金も残ってしまうという事態に陥る可能性があります。

高齢となった借入人にとって利息を含めた借金を一括返済することは厳しく、本来喜ぶべき長寿がリスクに変わってしまうことが懸念されます。

金利が上昇すると融資額が減額する

変動金利型の商品がほとんどを占めるリバースモーゲージは、金利が上がってしまうと借入れ額が増え担保割れを起こす場合があります。

金利が上昇した分だけ受けられる融資の額が減ってしまい、予定していた金額の融資が受けられないことがあるので注意しましょう。

また、毎月利息分を返済していく必要があるため、金利が上昇すると利息の負担額も増加することになります。

担保の評価額が下がる

リバースモーゲージで受けられる融資金額は、契約する際に行われる不動産評価によって決定されますが、評価額は一定ではなく基本的に毎年価値の再調査が行われます。

そのため、不動産の価値が大幅に下落してしまうと、融資の上限額が減額されたり融資自体が止められてしまう可能性があります。

融資額が下がり上限額を借入残高が上回ったときには、超過分を返済する必要が生じ、予定よりも早く自宅を売却しなければなりません。

また、当初の想定金額よりも不動産価値が下落し借入金に売却金額が満たないと、相続人が差額分の返済義務を負うことになります。

評価額が下がることは、融資額が減額するだけではなく返済にも関わってくるので注意してください。

残された配偶者が家を失う可能性

リバースモーゲージは、借入人が亡くなったときに自宅を売却して元金の返済を行うため、契約内容によっては残された配偶者が住む家を失ってしまう可能性があります。

配偶者に契約を引き継げないことはないのですが、引継ぎには金融機関ごとに決められた収入、年齢、連帯保証人の有無などの審査があります。

契約するための条件を満たしていない場合、配偶者であっても引き継ぐことができないため契約を結ぶ前に確認しておく必要があります。

相続人の同意が必要

担保不動産の売却が必要なリバースモーゲージは、自宅を相続財産として残すことができません。

相続人との物件に対する考えの相違から生じるトラブルを防止するために、契約を結ぶためには相続人全員からの同意が必要となります。

相続人が不動産を残すことを希望する場合は、現金での一括返済を行うことで売却を回避することができますが、将来的に不動産に対してどんな考えを持っているのかを相続人やご家族と事前に十分話し合い、方向性を明確にしておく必要があります。

リバースモーゲージ以外の老後資金解決策

リバースモーゲージの他にも、老後の資金調達のために保有する不動産を活かせる方法が存在します。

条件が合わなかったときや、将来的に金利や評価額が変動する可能性があることに不安を感じる場合に検討したい、老後資金解決策についてご紹介します。

リースバック

リースバックは、不動産を売却することで現金化し、売却後も新たな買主に家賃を支払うことでそのまま住み続けることのできるサービスです。

物件の売却を行うため所有権は失うことになりますが、売却代金は全て資産となるのでローンとは異なり返済の必要はありません。

資金の使い道についても制限されることがなく、事業への投資やローンの返済など利用の幅が広いことも魅力の1つです。

また、マンションでも利用することが可能で年齢制限もなく、相続人が返済を負うというような心配もありません。

リバースモーゲージの融資上限額は、担保になる不動産評価額の50％程度とされていますが、不動産を売却するリースバックはより高額の金額を確保できる可能性があります。

将来的に不動産を買い戻すことも可能ですので、幅広い資金活用を思索している方にはおすすめの方法です。

不動産担保ローン

不動産担保ローンは、自宅などの不動産を担保に融資を受けるという点ではリバースモーゲージと同じですが、返済方法が元利均等返済となり、毎月一定額を返済していく方法です。

リバースモーゲージのように金利などの影響を受ける心配がないため、計画通りの返済を行うことができ、融資額も不動産評価額の7〜8割程度まで借入れがすることが可能です。

毎月元金と利息の支払いが必要となりますが、返済期間を長めに設定することもできるので、毎月の負担を抑えながら活用することもできます。

一戸建てだけではなく借地権付建物やマンションでも利用できるので、さまざまな状況の方に対応することができます。

金融機関によっては融資条件に完済年齢などの制限があるため、事前に確認するようにしてください。

まとめ

ここまで、リバースモーゲージのデメリットと、条件が合わないときの老後資金解決策についてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。

老後の生活資金を確保するために有効なリバースモーゲージですが、状況によっては後々生活や経済状況を圧迫してしまうリスクもあります。

同じく、自宅に住み続けながらも資金を確保できるリースバックなどの方法も視野に入れながら、ご自身にとってどの方法がベストであるのかを十分に検討しておきましょう。

安心して豊かに老後生活が送れるように、是非この記事を参考に最適な方法を見つけ、新たな人生のスタートへ踏み出して頂ければ幸いです。