任意売却はいつまでできる？家を売る流れと3つの注意点
家は人生の大半を過ごす場所であり、価値の高い資産です。
しかし、転勤や結婚・離婚による家族構成の変化、住宅ローンの滞納などの理由で家を売却して手放さなければならない時もあります。
家の売却方法は一般的に不動産会社を仲介して行いますが、その中でも「任意売却」は、手続きの流れをしっかりと理解して失敗しない段取りを組む必要があります。
この記事では、任意売却で家を売る流れや、いつまで任意売却が可能かなどの詳しい情報をご紹介していきます。
任意売却ができる期限はいつまで？
まずは、家などの不動産を売却する場合に任意売却を選ばなければいけない理由や、具体的な手続きの流れについてご説明していきます。
任意売却とは
任意売却は、住宅ローンや家を購入した際の借入金の返済ができない場合に、家を売却して借金返済に充てるという不動産の売却方法です。
住宅ローンの滞納が数ヶ月以上続いた場合、債権者から支払いの催促を受けますが、この催促を何度か受けることで任意売却の手続きを開始することができるようになります。
任意売却は不動産を売って得たお金を返済に充てる形となりますが、残債は残ってしまうため、金融機関との合意のもとで売却手続きが成り立ちます。
一般的な不動産売却と同じ販売方法で家を売り出すため、近隣の住民に知られずに家を売ることができます。また、売却相場が市場価格と近いというメリットもあり、ローンの残債を大きく減らすことが可能です。
住宅ローン滞納3ヶ月以上になると強制的に家を売却処分される競売にかけられるリスクがあり、競売で家を売却した場合、売却額が市場価格よりもかなり安くなってしまう大きなデメリットが生じます。そのため、競売で家を入札される前に任意売却で家を売るという選択肢を選ぶのが一般的です。
任意売却は競売とは異なり、引越し費用の一部を売却額から控除してもらえるケースもあります。ただし、競売よりも短い期間で引っ越しを済ませる必要があり、3ヶ月〜6ヶ月で引っ越しの計画を進める必要があります。
任意売却で家を売る流れ
家を任意売却するという選択肢を選べるのは、住宅ローンを3ヶ月〜6ヶ月以上滞納し、期限の利益を喪失してからです。
この状態では競売という選択肢もできますが、競売は売却額がかなり安くなり、債務者にとって制限だらけの手続きとなるため極力避けておきたいところ。
任意売却は以下のようなステップを踏んで手続きが進行します。
- 3ヶ月〜6ヶ月ほどの住宅ローン返済の滞納（期限の利益を喪失）
- 任意売却を依頼する不動産業者を決める
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 債権者（金融機関）と連帯保証人から売却許可を得る
- 不動産の売り出し開始
- 不動産の購入者と売買契約を結ぶ
- 新居への引っ越し
- 不動産の引き渡し
任意売却は一般的に不動産会社を仲介する形となるため、できるだけ早いタイミングで手続きを開始することが推奨されます。
また、債権者が任意売却を認めないというケースもあるため、全てが必ずしもうまくいくとは言えないことを理解しておきましょう。
大事なのは、任意売却において実績があり、信頼できる不動産会社に依頼するということです。
任意売却ができる期限
スムーズに任意売却を進めたい方は、競売にかけられてしまう前に債権者（金融機関）に相談をしましょう。
期限の利益を喪失した後は競売にかけられるリスクが生じてしまうため、できるだけ早いタイミングで相談し、任意売却を依頼できる不動産会社を探しましょう。
「任意売却はいつまで出来るのか？」という疑問を抱く方がいると思いますが、競売にかけられた後でも任意売却の手続きをすることは可能で、最終的なタイムリミットは競売の入札開始のタイミングになります。
ただし、売却には債権者と連帯保証人の合意が条件となるため、競売にかけられた後の手続きはリスクが伴います。
入札が始まってしまうと不動産を強制的に失う期間まで残りわずかとなってしまい、債権者の合意が得られなくなってしまうことを覚えておきましょう。
任意売却で家を売る際の注意点
任意売却とは何か、そして任意売却ができる期限についてご理解していただけたと思います。
ここからは、実際に任意売却で家を売る際の注意点を3つ挙げてご紹介していきます。任意売却で失敗しないために必要な知識を得ておきましょう。
信頼できる不動会社選び
任意売却は一般的な不動産売却とは手続きも異なり、専門的な知識や経験が必要とされます。
顔なじみというだけで不動産業者を選ぶのはリスクがあるため、任意売却の仲介を依頼する業者選びは特に慎重にならなければなりません。
気をつけたいのが、任意売却に関するガイドラインが定められていないという理由から、「任意売却専門」や「任意売却に強い」などの謳い文句をどこの業者でも提示することができるという点です。
適当に選んだ不動産会社で自己破産をしきりに進められたり、何も対応してもらえずに競売に追い込まれてしまうケースもあります。
これらのリスクを避けるために、以下の注意点に注目してみましょう。
- 債務整理に強い弁護士の協力を得られるかどうか
- 不動産売却の専門家の協力を得られるかどうか
- 任意売却における実績や経験が豊富かどうか
法律に関する専門知識が要求される任意売却は、不動産会社の通常顧問契約の弁護士では十分な対処ができない可能性があります。
債務処理にあたる任意売却は、債務問題の解決に長けた弁護士の協力が得られるかどうかが成功に関わってくるため、複数の専門家が在籍している協会かどうか、そして実績や経験がどのくらい豊富なのかを事前に確認してから依頼することをおすすめします。
任意売却が承諾されないケース
借金を返すため、今後の生活を立て直すための手段として有益な任意売却ですが、手続きを進められる期間であっても売却が承認されないという、まさかの事態に直面することもあります。
家の売却には、債権者（金融機関など）と連帯保証人双方の合意が必要になり、どちらかの合意が得られなかった時点で任意売却を進めることができなくなります。
債権者が認めないケース
住宅ローンの滞納が続き、返済できない場合に債権者へ相談する形となりますが、「ローン返済の催促があったにも関わらず長期間無視し続けていた」「住宅ローンを借りてから任意売却までの期間が短すぎる」などの理由から、債権者が売却を認めないという事例があります。
これらの原因は債務者の印象が悪いという点が共通しているため、ローンを滞納してしまったとしても金融機関に事情を説明する、ローンの返済額や返済時期の相談をするなどのリスクヘッジは必ずしておきましょう。
連帯保証人の許可が得られないケース
債権者の合意が得られたとしても、連帯保証人側の問題で任意売却を進められないケースもあります。
住宅ローンを組んだ際に信頼できる人物を連帯保証人に指名しますが、その後、何らかの問題で関係が悪化してしまうことも珍しくありません。
いざ任意売却を始めようとする時に連帯保証人と連絡が取れないと、任意売却をスムーズに進めることは困難になります。
連帯保証人と良好な関係を続けることはもちろんのこと、任意売却を検討し始めた際に早めに連絡を取っておくようにしましょう。
売却後の残債の返済計画
任意売却のメリットとして市場相場に近い価格で売却できるという点をご紹介していましたが、売却金額をすべて住宅ローン返済に充てても完済できるわけではありません。
売却後も住宅ローンの残債は残るため、その後の計画がとても大事になってきます。
新居への引っ越し費用の一部は売却額を充てることができますが、その分返済に充てる額は減り、その後の家賃支払いと毎月のローン返済をどのようにやりくりしていくか考えなければなりません。
そこで選択肢として挙がるのが、任意売却とリースバックを併用して家を売却するというものです。
リースバックは、あなたが所有している不動産を第三者に購入してもらい、購入者と賃貸契約を結ぶことで売却後も住み続けられる不動産取引です。
任意売却のみ利用した場合、家を手放す決断をしなくてはいけませんが、リースバックなら毎月の家賃を支払うことで住み慣れた家に住み続けることができ、引っ越しする手間も負担も省くことができます。
リースバック後に生活が安定した場合、賃貸契約となっている自宅を再び買い戻すことも可能です。
生活を立て直すための任意売却で「家だけはどうしても手放せない」という気持ちがある方は、リースバックの利用を検討してみましょう。
まとめ
任意売却は競売を避けるための最後の手段であり、今後の人生のために必ず成功に繋げたい不動産取引になります。
競売は債務者にとって損失が大きすぎるため、任意売却がいつまでできるのかをしっかり理解した上で、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。
任意売却と併用できるリースバックは、「大切にしてきた家を失いたくない」「家族と暮らしている現在の環境を変えたくない」という方におすすめの取引です。
住宅ローン返済に困り、任意売却を行うことを視野に入れている方は、この記事でご紹介した任意売却で家を売る際の注意点を参考にしていただけると幸いです。
