任意売却5つの特徴と騙されないために知るべき悪徳業者の手口

資金調達 2021年5月15日

自宅のローンの返済が滞り、競売前の最後の手段としての任意売却を検討している方の中には、悪徳業者につかまってしまうのでは…と不安に思っている方も多いのではないでしょうか？

近年、任意売却を悪用する業者とのトラブルが増えていて、自宅を早く売却したい、競売にかけられたくないと考える方の弱みにつけこみ詐欺を働く業者がいます。

そのようなトラブルを避けるために、任意売却の特徴や悪徳業者の手口を知っておくことが重要です。

この記事では、任意売却の特徴とともに悪徳業者がどのような手口で近づいてくるのかをご紹介します。

これから任意売却を視野にいれている方は、是非参考にしてみて下さい。

任意売却の特徴

任意売却とは、住宅ローンの借入金の返済がなんらかの理由で滞ってしまった場合に、売却しても残債が残る自宅を金融機関の合意のうえで、売却することができる方法です。

まずは、競売との比較をしながら任意売却の5つの特徴をご紹介します。

競売を避ける手段

通常、住宅ローンを何か月か滞納すると、債務者がローンを分割で返済する権利を失い、一括で残りのローンを支払うように要求されます。

このとき、残債務を一括で返済できない人がほとんどです。金融機関は担保となっている自宅を売却する手続きを強制的に進め、貸したお金を回収しようとします。

自宅を強制的に売却されてしまうことを競売といい、所有者の同意なく金融機関により抵当権が実行され、裁判所を通じ強制的に売却されてしまうことを競売といいます。

住宅ローンを滞納すると、金融機関は段階的に競売に向かって動き出してしまいます。何度か電話や手紙のやり取りを交わすと、最終的には裁判所からの通告がくるという流れです。

裁判所からの通告によって、強制的に売却されてしまう競売を避ける手段として有効なのが、任意売却です。

自分の意思で売却できる

競売は自分の意思とは関係なく自宅の売却が進んでしまうので、良い条件で購入してもらおうという活動はできません。

任意売却の場合は市場価格に近い価格の、良い条件で売却できるようにという販売活動ができるので、競売よりも高い価格で売却することが可能です。

ただし、任意売却をするには以下のような条件があります。

ローンをすでに滞納している
連帯保証人の許可がある
共有名義人の許可がある
債権者の合意がある

任意売却はローンを滞納している人のための救済措置なので、そもそもローンを滞納している状況でなければ、任意売却を選択することはできません。

また、債権者である金融機関の合意が必要になりますが、金融機関側としてもより高く売却できることに不満はないので、競売にかけられてしまう前に任意売却を勧めてくれる金融機関もあるほどで、合意がとれないという場合はほぼないでしょう。

引っ越し費用の一部を控除してもらえる場合がある

競売と任意売却の大きな違いとして、引っ越し代の一部を控除してもらえる可能性があるということが挙げられます。

競売は主に転売を目的とした不動産業者が買い手となるため、収益重視の考えで引っ越しの費用などは捻出してもらうことは難しいことがほとんどです。

しかし、任意売却なら引っ越し費用を捻出できないという状況を、交渉次第で認めてもらえる場合があります。

この引っ越し費用については、必ず出してもらえるということではないので注意が必要です。以下のような場合には引っ越し代が出ない場合があります。

貯蓄があり引っ越し代がまかなえる
車、貴金属等の資産がある
身内に頼ることができる

このような場合は引っ越し代が出ないケースが多く、金銭的にどうしても引っ越し代を捻出することができないという場合にのみ交渉することが可能と言えます。

残債は分割できる

任意売却後の残債は、原則減額されるわけではないので支払い義務が残ります。

多くの場合は任意売却後の残債は分割が可能です。そもそも生活が苦しくなってしまったことが原因でローンの返済が滞ってる状況なので、無理のない範囲での分割金額を設定できることがほとんどです。

債権者によってその金額や条件は変わりますが、月1万～3万程度の返済額で設定されることが多く、生活に無理のない金額が設定されます。

競売にかけられてしまうと、残債は一括で返済するよう求められます。住宅ローン返済時に認めれられていた「期限の利益」という、決められた期限の到来までは債務を返済しなくても良いという権利を喪失してしまうからです。

残債を支払えない場合は給料の差押えや、最悪の場合は自己破産をするしかないという選択に迫られてしまいます。

周囲に知られるリスクが低い

競売の場合は裁判所の関係者が自宅に調査に来たり、インターネット上に情報が公開されてしまい、周囲に住宅ローンの返済が滞ったことで競売にかけられたということが知られてしまいます。

任意売却なら一般的な不動産売買と同様の手順で進められるので、個人情報が公開されることもなく周囲に任意売却と知られる可能性は低いと言えます。

任意売却という手段自体があまり一般的に知られている手続きではないので、自宅を売却して引っ越しをするということにしても、住宅ローンの返済が滞ってしまったことを周囲に知られるリスクは低いと言えます。

任意売却の悪用パターン

任意売却によって競売にかけられてしまう際のリスクを回避できることはご理解いただけましたか？

しかし、冒頭でお伝えしたように困っている人の弱みにつけこんで任意売却を悪用する悪徳業者には注意しなければいけません。

そんな悪徳業者に引っ掛からないために、任意売却の悪用パターンを知っておきましょう。以下のような謳い文句で近づいてくる業者には注意が必要なので参考にしてみて下さい。

不当な手数料の要求

任意売却には依頼する前に必要な費用はありません。売却が成功した際に支払う仲介手数料は、自宅を売却した金額から差し引かれることが多いからです。

事務手数料、相談費用などの名目で金額を要求してくる業者には要注意です。

資金繰りに困っている債務者の方は、早く解決したいという気持ちから要求された金銭を支払ってしまうというケースも少なくありません。

費用を支払った後に業者と連絡が取れなくなってしまい、そのままお金を持ち逃げされてしまうということがあります。

高額な引っ越し代が出ると言われる

前述したように、任意売却では引っ越し代を受け取ることができる場合があります。しかし、引っ越し代を受け取れる場合も金額は10～30万程度となっていて、一回の引っ越しができる最低金額と考えて良いでしょう。

「引っ越し代が100万出ます」などと謳っている業者には注意が必要です。引っ越し代に関しては、うまくいけば還元してもらえるというものであって、最初から高額な引っ越し代が出ることが決まっているということはほとんどありません。

任意売却による引っ越し代の受け取りは、交渉次第で可能というものなので、最初から高額な金額を提示している業者はその謳い文句で依頼を集めて安い価格で不動産を買い取り、転売していると考えられます。

残債が全てなくなると言われる

任意売却で最初から残債が全てなくなるとわかっているケースは稀です。自宅の売却価格がローンの残高よりも高くなった場合は返済の必要がありませんが、売却が始まる前からそのことを謳っている業者には注意しましょう。

残債は分割で無理のない支払いにすることは可能ですが、全てなくなる、減額できるという謳い文句はにわかには信用できません。

必ず複数の不動産会社に相談し、適正価格を導き出してもらうようにしましょう。

まとめ

任意売却がどんなものなのかとともに、悪徳業者がどのような手口で近づいてくるのかをご紹介しましたが、参考になりましたか？

住宅ローンの支払いに困っていて、競売にかけられてしまうと悩んでいるときに近づいてくる悪徳業者に気を付けましょう。

競売だけは避けたいと考えている方は、任意売却をすることをおすすめしますが、悪徳業者も多いので業者を見極めることが重要です。

また、任意売却と併用することができる「リースバック」という方法もあります。売却先の第三者と賃貸契約を結び、売却した自宅にそのまま住み続けることができるというリースバックなら、自宅から引っ越しをしなくても良いので、近隣に家を売ったことがばれることもなく、住み慣れた家に住み続けることができます。

住宅ローンの支払いが厳しくなってしまったけれど、自宅には住み続けたいと思う方は、任意売却とリースバックを併用するのも一つの手段です。

任意売却を検討している方は、記事内で紹介した特徴や悪徳業者の手口、リースバックの併用なども考え参考にしてみて下さい。