家売却にかかる4つの税金と知っておきたい5つの特別控除
家を売却するとき、さまざまな税金がかかることをご存知ですか？
購入時にかかる税金のことは比較的知られていますが、売却時にかかる税金に関して全て把握しているという方は少ないでしょう。
売却のためにかかる税金は金額がとても大きいので、知らないと損をしてしまう場合もあります。損をせずに家を売却するには、税金はいくらかかるのか、そもそもどんな税金があるのかを事前に知っておく必要があります。
この記事では、初めて家を売却する方、家の売却を考え始めた方のために、売却する時にかかる4つの税金と知っておきたい5つの特別控除・特例をご紹介します。
家を売却するときにかかる4つの税金
家を売却する時にかかる税金は、分離課税となります。分離課税は一時的に多額の所得を得た時に、給与所得や事業所得などと合算されて重い税率が課せられるのを防ぐことを目的に作られた課税方法です。
分離課税の対象である家の売却は、確定申告を行って申告分離課税として税金を支払う必要があります。
ここからは分離納税を初めてする方にも分かりやすく、家を売却するときにかかる4つの税金を解説していきます。
印紙税
国や自治体に対して安全で健全な取引を保証してくれた見返りとして支払う印紙税は、印紙を売買契約書に貼り付けて納付します。
不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。一般的に売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するので、それぞれが印紙代を負担します。
印紙税の金額は、不動産売却代金によって以下の通りです。
- 100万円以下⇒500円（1,000円）
- 500万円以下⇒1,000円（2,000円）
- 1,000万円以下⇒5,000円（10,000円）
- 5,000万円以下⇒10,000円（20,000円）
- 1億円以下⇒30,000円（60,000円）
- 5億円以下⇒60,000円（100,000円）
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書は、軽減税率が適用されます。カッコ内は本則の金額です。
一般的な住宅の売買なら、印紙税は5千円から3万円程度。印紙税を節約することはできませんが、保管分の契約書をコピーで済ませることは可能です。
消費税
家を売却するとき、仲介手数料などの費用が発生します。この費用には消費税が発生しますが、これはほとんどの場合、法人が不動産を売ったときに発生するものです。法人が不動産を売却する場合、事業で使っていたものとみなされるので消費税がかかってしまうのです。
個人間の不動産売買に関しては、お金と不動産の対等な価値交換という認識なので、消費税はかかりません。
しかし厳密にいうと、消費税が免除されるのは年間の課税売上額が1,000万円以下であることが条件です。そのため売主が個人であったとしても、基準期間となる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合には、消費税の課税対象となります。
この規定のため、売主が不動産会社から新築物件を購入する場合その建物部分は課税の対象になりますが、個人の売主で課税売上高が1,000万円に満たない人から中古の家を購入する場合には、建物部分に消費税は課税されません。
譲渡所得税
家を売却するとき、手に入れた利益（売却益）が譲渡所得として課税の対象になります。ここで注意したいのが、売却益と売却金額がイコールではないということです。
譲渡利益はあくまでも利益なので、ここで税金がかかるのは売却した金額から不動産を売った時の費用を差し引いた部分です。費用の中にはその家を買ったときの金額も含まれます。
家を売却したときの利益が、かつて家を購入・取得した時の費用よりも高額になると、譲渡所得税がかかります。譲渡損失が発生した場合は、税金は発生しません。
この譲渡所得税はかなり高額になるので、必要かどうか必ず注意しましょう。
そして譲渡所得には、譲渡所得税の他に住民税、復興特別所得税もかかってきます。それぞれ分けて計算し、別々に納税する必要があります。
登録免許税
家を売却するということは、その家の所有権が売主から買主に変更されるということになります。そのため、売却した家の不動産登記を名義変更する必要があります。この手続きには登録免許税がかかります。
通常、売却して所有権が移転するときにかかる登録免許税は『固定資産税評価額×2.0%』です。この登録免許税に節税する方法はありません。
節税対策のために知っておきたい5つの特別控除
家を売却するときは、売却して得た譲渡所得に対して税金がかかることを上記で説明してきましたが、控除と特例を利用すると税金を安く抑えることが可能です。売却した代金は買い替えやその後の生活に必要な資金であることが多いので、より有利な控除と特例が用意されています。
節税対策として用いられる控除と特例は、売却益の有無、所有期間の長さなどによって利用することができるものが変わってきます。
家を売却したときに利用することのできる控除はいくつかありますが、ここではその中でも主な5つの控除と特例をご紹介します。
3000万円特別控除
この特別控除は、家を売却するときに譲渡所得から3,000万円までを差し引けるという特例です。これは、譲渡所得が3,000万円以下である場合、所得税と住民税は課税されないというもの。家の所有期間は問わないので、ほとんどの方に適用可能な特例です。
この特別控除の適用を受けるには、家を売却した翌年に確定申告をする必要があります。適用されることで税額が0円になるような場合にも申告が必要です。
適用対象となるには、次のような条件を満たす必要があります。
- 売却する家に住まなくなってから3年以内に売る
- 家を売るまでにそのほかの土地を活用して利益を得ていない
- 売った年から3年前までにこの特別控除を受けていない
- 売主と買主が親子などの特別な関係ではない
この控除は、他の特例と併用できません。また、この控除は一度受けるとその後の2年間は再適用を受けることができなくなっています。
今住んでいる家を売却して新たに家を購入する場合には、注意点があります。3,000万円特別控除は所有期間10年超の軽減税率の特例とは併用することができますが、売却したあとに新たに家を購入する場合、住宅ローン控除は適用されません。
どちらの控除を適用したらお得になるのかをしっかり計算してから選ぶことが大切です。
所有期間10年超の軽減税率
この特例は、売却した家の所有期間が10年以上で条件をクリアしていれば税率が軽くなるというものです。適用されるには確定申告が必要で、譲渡所得が多いほどメリットも多くなります。
申請すると6,000万円を区切りにして、以下のような税率になります。
【6,000万円以下の部分】
- 所得税⇒10.21%
- 住民税⇒4%
- 合計⇒14.21%
【6,000万円超の部分】
- 所得税⇒15.315%
- 住民税⇒5%
- 合計⇒20.315%
これらの税率には現在のところ、復興特別所得税として2.1%が上乗せされています。具体的にどれ位の税額になるかを知りたい方は、国税庁のホームページで家を売却した収入金額などを入力し、おおよその税金額を算出することができます。
あくまで目安ですが、気になる方は試しに活用してみることをおすすめします。
特定居住用財産の買換え特例
特定居住財産の買換え特例とは、家を買い換えたときに発生した売却益に対して特例を認める制度です。
家を譲渡して得た収入よりも新しく買い替えた家の取得のためにかかった費用の方が多かった場合、売却の利益に対する税金を繰り延べすることができます。
ここで注意したいのは、税金が免除になるのではなくて繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、もし次に買い換えをした際には繰り延べ分を含めて課税されます。
この特例を受けるためには、家を売った年の前年から翌年までの3年間の間に家を買い換えるなどの条件があります。
取得加算の特例
財産の取得費は譲渡益から控除することができますが、財産を相続した際に納めた相続税は原則として取得費ではありません。
しかし、特例が適用されることによって納付した相続税額の一部を取得費に加算して譲渡益から控除できるようになります。
相続財産の譲渡を検討していて、相続税額を納付した方は知っておいた方が良い特例です。
空き家の3000万円特別控除
一人暮らしをしていた親の家などの空き家を相続して売った場合にも、3,000万円の特別控除が適用されます。相続開始から売却時まで空き家であることなどの条件があります。
平成31年4月1日以降に売却していれば、老人ホームなどに入居していたときにも適用されます。
まとめ
家の売却に関する税金は、基本的に購入したときの金額と売却したときの金額を比べて儲けが出た場合にかかります。売却の仕方やタイミングによって、税金の額が大きく変わってくることもあります。
家の売却は人生で何度も経験するものではありませんので、誰でも初心者です。その中で損をしないために、家の売却をお考えの方はまず家の所有期間が何年になるのかを確認することから始め、売却にかかる税金と節税対策のための特別控除を理解しておきましょう。
