抵当権とは？競売申立など不動産競売の仕組みをご紹介
土地や建物を購入するとなった際、必要となる資金はとても大きいものです。このような不動産の購入を検討する場合、多くの方は銀行などの金融機関で住宅ローンを組むのではないでしょうか。
住宅ローンを検討する際に注意しなければいけないのが「抵当権」の存在です。抵当権の仕組みを知らずにいると、最悪の場合、ご自身の住宅が知らぬ間にだれか他の人のものになってしまう恐れがあります。
この記事では抵当権に関して、その仕組みを具体的な事例を用いながら説明しています。加えて、抵当権が行使された後に何が起きるのか、住宅ローンが支払えないといった最悪の事態を回避できる方法に関してもご紹介していますので、ぜひこの記事を通してご理解を深めてもらえればと思います。
抵当権とは
抵当権とは、上記のようにお金を借りる際に不動産に設定する担保のことを指します。住宅ローンの際に抵当権が生じることがあるのはもちろん、他者から単にお金を借りるといった、不動産と関係のないような場合も抵当権が設定されることがあります。
次に具体的に抵当権がどのような仕組みになっているのかを事例を用いながら考えてみましょう。
抵当権の仕組み
例えば、Aさんが土地と建物を購入しようと思い、〇〇銀行から5,000万円の住宅ローンを融資してもらうとします。
しかしながら、〇〇銀行の立場からすると5,000万円の住宅ローンがAさんから確実に返済してもらえるとは限らず、単に5,000万円を融資したのでは返済してもらえないリスクを抱えたままの状態となってしまいます。これでは〇〇銀行も融資をしようとは思えません。
そこで、〇〇銀行はAさんが購入した不動産(土地と建物)に抵当権を設定したうえで、Aさんに5,000万円を融資します。
このような手続きにより、Aさんが5,000万円を返済しなかった場合には、〇〇銀行は抵当権を実行できるようになります。〇〇銀行のように抵当権を設定する人・機関を「抵当権者」、Ａさんのように抵当権を設定される人・機関を「被抵当権者」と言います。
「抵当権を実行する」とはどのようなことかというと、職場から解雇されたなどＡさんが5,000万円を完済することが困難な状況になった際に、〇〇銀行がＡさんの土地と建物を差し押さえて競売に掛けることを指します。
土地と建物を競売に掛けることで新たな購入者Ｂさんが見つかった際には、〇〇銀行はＢさんから代金の支払いを受け、借りた金銭のうち返済がされなかった分を回収します(Ａさんが3,000万円まで返済していた際には、2,000万円を回収するといった具合です)。
不動産競売手続きの流れ
ここでは抵当権が実行され不動産の競売が進む手順をご紹介します。
不動産競売手続きの順序は以下の通りです。
- 競売の申立
- 裁判所による開始決定
- 現況調査と価格評価
- 入札および売却手続き
- 買受人の代金納付
- 配当手続き
手順1：競売の申立
競売を行うためにはまず始めに申立を行う必要があります。この申立は対象不動産を管轄している地方裁判所に対して行います。競売の申立を行うには、抵当権を実行し得ることを証明できる公的文書といった多くの書類が必要となります。
手順2：裁判所による開始決定
抵当権者から提出された書類を裁判所が確認し、問題が無いと判断された場合に、不動産の競売を開始する決定が下されます。この決定が為されると、不動産の登記に差し押さえの登記がされ、被抵当権者は自由に不動産の処分や売却をすることができなくなります。
手順3：現況調査と価格評価
競売を行う際に必要となる不動産情報を得るために、裁判所の指示により不動産の現況調査と価格評価が行われます。
現況調査では、執行官が不動産の形状や占有物、権利関係といった状況を調査し、現況調査報告書の提出が行われます。
価格評価では、不動産鑑定士が不動産の評価額の査定を、環境の概要、個別要因、評価額算出の根拠といった情報をもとにして行い、評価書の作成を行います。
これらの調査に基づき、裁判所は買受人が引き継ぐこととなる権利や売却条件を示した物件明細書を作成します。これらの書類の閲覧は誰でも自由に行うことができます。
手順4：入札および売却手続き
調査が終了した後に、実際の競売手続きへと移っていきます。競売手続きは以下の手順で進んでいきます。
売却基準価格の決定
不動産を競売によって売却する際の売却基準価格が裁判所より決定されます。買受を申し出る場合の価格は、この売却基準価格の8割を下回ることはできません。
不動産売却方法等の公告
不動産の競売は裁判所により、新聞広告などを利用した一般公開が為されます。公告の際に載せられる情報は以下の通りです。
- 該当する不動産が売却されること
- 売却基準価格
- 入札期間
- 開札期日(入札結果を確認する期日)
開札期日
不動産の購入を希望する場合には、入札期間中に裁判所に入札金額を届け出ます。
開札期日には、不動産の購入を希望する人が申し出た入札金額の確認が行われます。そのうち、最高額で購入を申し出た人に、裁判所は買受人としての適性を判断したうえで売却の許可を下します。
手順5：買受人の代金納付
買受申出人は、指定の期限までに代金を納付します。支払いは、現金一括払いです。代金が納付されると、裁判所は所有権移転登記を行い、不動産は買受人の所有となります。
手順6：配当手続き
裁判所は不動産代金が納付された後に、納付代金を抵当権者へと分配する手続きを行います。配当手続きの手順は以下の通りです。
債務計算書の提出
裁判所はまず、配当を行う日である「配当期日」を決定します。抵当権者は配当期日までの指定された一定期間内に、不動産の債権額を記載した「債権計算書」を裁判所に提出します。
配当期日
配当期日になると、債権計算書をもとに裁判所は不動産の代金を抵当権者に分配します。代金の分配の際には、競売を行うために要した費用、税金が優先して回収され、その後に第1、第2といった抵当順位に基づいてそれぞれの抵当権者に配当されます。
競売手続きの終了後
購入者が決まり、代金の支払いも済むと、被抵当権者は立ち退きをしなければなりません。警察官の立会いの下、立ち退きが強制執行されます。
競売に掛けられる前にリースバックの検討を
ここまで、抵当権の仕組み、不動産競売の手続きの進み方をご紹介しましたが、競売が住居に対して行われる場合には、これまで住み続けてこられた思い入れもあり、手放したくないという想いも湧くものではないでしょうか。
ここでは、競売を回避する一つの手段となる「リースバック」についてご紹介します。
リースバックとは
リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となった契約を指します。自宅などの不動産を専門の不動産業者(リースバック専門業者)に売却し、建物の新たなオーナーである買主に家賃を支払うことで、売却後もそのまま自宅に住み続けられるシステムとなっています。
不動産を売却した際の代金は一括で支払われるため、住宅ローン滞納時の解決策になることはもちろん、まとまった資金を用意する必要がある際にも活用することができます。
金銭面でのトラブルを解決することもできるだけでなく、建物を売却する際には買い受けた不動産業者に所有権が移転するため、自宅の相続に関わるトラブルを回避することもできます。
リースバックのメリット
リースバックのメリットには以下のものが挙げられます。
売却をした後も同じ家に住み続けられる
自宅の売却によってまとまった資金を手に入れたとしても、一般的には新たな引っ越し先を探さなくてはならず、手間も多く掛かるものです。ご高齢の方となると、新居の購入のための住宅ローンを組むことや、賃貸住宅を借りるための審査そのものも難しくなるのではないでしょうか。
リースバックであれば、自宅を売却した後も同じ家に住み続けることができ、リースバックの大きなメリットであると言えます。
家を所有することで抱えるリスクを回避できる
自宅を所有し続けていると、価格の下落や突然の住宅の修繕、災害による建物の損壊などのリスクを抱え続けることとなります。リースバックにより自宅の所有権は買い受けた不動産業者へと移るため、これらのリスクを回避することができます。
リースバックのデメリット
リースバックにはメリットもある一方でデメリットもあります。これらのことも十分に検討してリースバックを活用することが重要となります。
家を所有していないため自由が利かない
メリットとして紹介したリースバックによる所有権の移転ですが、一方で、これまで住み続けてきた住宅は賃貸物件扱いとなります。そのため、住宅のリフォームや建て替えをしようと思っても、運営会社の許可が必要になるためこれまでと同じように自由に扱える訳ではありません。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックは自宅を売却した後も同じ家に住み続けられることがメリットのひとつです。しかしながら賃貸借契約を行う際に定期借家契約となる場合には注意が必要です。
定期借家契約では賃貸契約期間が定められているため、更新の再契約が出来なかった場合には新たな引っ越し先を探す必要が出てきます。
まとめ
ここまで、抵当権の仕組みや不動産の競売手続きに関してご紹介してきましたが、ご理解いただけましたでしょうか。
これらの仕組みを理解することも重要ですが、私たちにとって身近なことは住宅購入のための住宅ローンの利用なのではないでしょうか。
現在は住宅ローンの支払いが難しくなった際の解決策には、競売によって手放すというだけでなく、リースバックによって住み続けるという手段も検討することが可能です。
ぜひこの記事を参考にして頂き、もしもの際の、手放すだけではない、ご自身の不動産との永い付き合い方をご検討なさってください。
