担保不動産とは？競売申立に向けた準備のポイントを詳しくご紹介
皆さんは土地建物といった不動産の購入を考える際に、購入資金はどのように準備すればいいとお考えですか？将来の人生設計を考えるうえで不動産の購入は大きなイベントのひとつと言えます。
大きなイベントである分、不動産購入のための資金は多額なものであり、一括で購入するというのは現実的だとは言えませんよね。そんなときにご検討してもらいたい方法のひとつに不動産担保融資があります。
この記事では不動産担保融資を受ける際に必ず行われる「担保不動産」の設定に関してご説明しています。また、不動産担保融資の際には「抵当権」や「競売」といった言葉も聞くことになると思いますので、これらに関してもその仕組みや手順に関してご紹介しています。
担保不動産とは
不動産担保融資とは、不動産を購入するために金融機関などから必要資金を借りる際に、購入する不動産を「担保」として資金を借り入れる融資のことを指しています。「担保不動産」とは、まさに「担保」を設定されている不動産のことだとご理解してもらえればいいかと思います。
不動産を担保に掛けることで、理解することが必要になることのひとつとして「抵当権」があります。「抵当権が実行される」となった場合、「競売」に掛けられ、せっかく購入した不動産は自身の所有物で無くなり、マイホームを退去しなければいけない事態となってしまいます。
いきなり「担保」「抵当権」「競売」など聞き慣れない言葉が登場して困惑されているかと思いますがご安心ください。ここからはこれらに関してご説明していきますので、気になられた方はぜひご一読ください。
抵当権・競売とは
抵当権とは不動産に担保を設定し、必要な際にはこれを行使する権利を意味します。抵当権を設定することで、融資の返済がされなかった際に、担保に掛けられていた不動産を差し押さえ、不動産の売却価格をもって融資の未受領分に充てます。
担保に掛けられていた不動産を差し押さえ、この不動産を売却する手続きが「競売」となります。競売を行うまでの手順は後述していきますが、基本的にこれらのやり取りは債権者と債務者(融資をした者と受けた者)の間での合意などは必要ないため、融資の返済が困難な状況になった時点からの迅速な対応が必要となります。
不動産競売の順序
ここでは抵当権が行使され不動産競売が行われていく順序をご説明します。競売が行われる際には、金銭の貸し手側と借り手側でどのようなことが行われていくのかは違いがありますが、特に金銭の貸し手側に着目して進めていきたいと思います。
不動産競売の手続き(貸し手側)は以下の通りに行われて行きます。
- 申請者(抵当権を行使した側)による競売の申立
- 裁判所による競売の開始決定
- 不動産周囲の現況調査と不動産の価格評価
- 入札および売却手続き
- 買受け人の代金納付
- 配当手続き
上記の手続きは競売申立を行うことろから始まり進んでいきます。競売の申立は裁判所に対して行いますが、ご自身の住まいを管轄している地方裁判所に対して申立をする必要があります。
また、「裁判所による競売の開始決定」以降の手続きは主に裁判所や不動産に関わる専門家(不動産鑑定士、土地家屋調査士など)が進めていくこととなるので、金銭の貸し手側にとって重要なのは競売申立をどのように行えばよいかといった部分になります。
競売申立に向けた準備
ここでは具体的に申立に向けた準備に関してご説明していきます。
申立に必要な書類
不動産担保競売の申立を行うにあたって必要となる書類は以下の通りです。
- 競売の申立書
- 差し押さえの権利を証明する公的文書
- 不動産登記簿謄本(申立から一ヶ月以内に発行のもの)
- 公課証明書(評価証明書は不可)
- 申立て債権者(抵当権を行使する者)が個人の場合には住民票、法人の場合には登記事項証明書(申立から一ヶ月以内に発行のもの)
- 土地所有者の住民票(これは個人の場合です。法人の場合には登記事項証明書が必要となります)
- 意見書
「差し押さえの権利を証明する公的文書」に関しては競売する不動産の不動産登記事項証明書や抵当証券などが該当します。
「不動産登記簿謄本」を用意する際には、競売する不動産が建物のみの場合であっても敷地分も含めたものを用意するようにしましょう。また、土地だけを競売に掛ける際であっても、その上に建物が立てられている場合には建物分も用意するようにしましょう。
その他として必要となることのある提出書類は以下のものが挙げられます。
- 担保権・被担保債権・請求債権目録
- 住宅地図・公図・建物所在図
- 物件案件図
- 建物図面・各階平面図
- 参考事項表
申立のために掛かる費用
申立を行う際には初期費用が掛かります。不動産等と比較すると少額に思えてしまうかも知れませんが、これらに関しても予め知っておいて損はありません。
申立手数料
申立手数料は、担保権、債務名義1つにつき4,000円です。
郵便切手等
郵便切手等の料金を16,000円としている裁判所が多いかとは思いますが、これらの料金を不要としている場合や、その他の切手1枚としている裁判所もあるため、自身が申立をする裁判所にて確認するようにしましょう。
予納金
裁判所や競売に掛けられる不動産によって変動はありますが、主に50~100万円が予納金の相場かと思います。予納金は原則として不動産の競売・売却の成立後、返還されるものとなっています。
登録免許税
登録免許税は、請求債権額(住宅ローンを組んだ際の金額)の4/1,000 です。3,000万円の請求であれば登録免許税は12万円となります。
競売申立を行う際の注意点
競売申立のための準備に関するポイントだけでなく、競売申立を行う際の注意点についても事前に把握しておきましょう。
競売申立をする際の注意点は以下の通りです。
- 予納金が返還されない場合がある
- 抵当権が複数設定されている
予納金が返還されない場合がある
競売に掛けたとしても買受け人が現れないということから、売却できないという可能性もあります。このような場合、申立に要した経費が差し引かれ、予納金の返還額が脳死した際の半分以下になることがあります。
抵当権が複数設定されている
抵当権は1つの不動産に対して複数設定することも可能です。不動産を担保に設定する際には、不動産価値の査定が行われ、この価値が融資の上限の参考価格となるため、抵当権を設定する際の融資の額によっては複数設定されている場合もあります。
抵当権が複数設定されている場合、競売後の代金の配当は抵当権を早期に設定した者から優先的に行われるため(優先順位を抵当権者同士の合意のもとで変更することも可能です)、自身の配当の優先順位を事前に確認し、十分な配当金が得られるのかを確認するようにしましょう。
競売以外の手段だってある
ここまで担保不動産に関係する「抵当権」や「競売」といった内容をご説明しましたが、マイホームで暮らしを続けている方にとって、抵当権の実行によって建物の差し押さえを受けるのは避けたいものではないでしょうか。
ここでは万が一のことが起こった際に、競売に掛けられる前にぜひともご検討して頂きたい2つの方法をご紹介したいと思います。これらの方法も検討できれば、万が一の際をも考慮した、マイホームでの幸せな暮らしを続けていけるのではないかと思います。
任意売却
この記事では担保不動産競売に関する説明をしてきましたが、一般的に担保に設定されていた不動産が競売に掛けられた際には、市場価格よりも安くなってしまうことがよくあります。
そんな際に検討したい方法として挙がるのが「任意売却」になります。「任意売却」とは、不動産業者などに依頼をして債務者(融資を受けた側)の好きなタイミングで売却を行う方法です。
担保不動産競売では債権者(融資をした側)の申立によって、債務者の知らぬ間に話が進んでしまっているということもあります。突然、競売を決定した通知書が届いたら精神的な負担はとても大きなものになってしまいますよね。
このような状況を考えると任意売却は精神的な負担を小さくしてくれる手法として有効なのではないかと思います。
リースバック
不動産競売は一般より「不動産の価値が下がる」傾向にあり、任意売却は精神的な負担は和らげるけれども結局のところマイホームを手放すことに変わりはありません。
任意売却による不動産売買はローンの返済が困難であっても、マイホームにこれからも住み続けたいとお考えの方にとってはあまり嬉しい部分がありませんよね？
そんな方にまたまたご検討してもらいたいのが「リースバック」です。
「リースバック」とは、不動産売買と賃貸借契約が一体となった契約のことです。不動産をリースバック専門業者に売却し、建物の新たなオーナーである買主に家賃を支払うことで、売却した後もこれまで暮らし続けてきたご自宅に住み続けられるシステムとなっています。
「リースバック」の大きな魅力は、これまでと同じ場所で生活を続けていける部分にあるのはもちろん、不動産の所有権を専門業者へと移転するため不動産を所有することで負うリスクを回避する部分にもあります。
これまでと同じ暮らしを実現したい方にはぜひともご検討してもらいたい方法が「リースバック」なのです。
まとめ
ここまで、担保不動産や抵当権、競売に関してご紹介してきましたが、ご理解いただけましたでしょうか？
実際に競売を行う際には申立の際に細かな必要書類も多く、初期費用も発生します。この他にも注意するべきポイントがあるため、競売の申立てをする際にはこの記事を参考にスムーズな準備を進めていってもらえればと思います。
競売を行おうという方も、ご自身の不動産を手放さなければならないという方も、この記事を参考にして頂き、これからの不動産との付き合い方をご検討してみてはいかがでしょうか。
