任意売却ができない5つのケースと失敗しない為の方法

急な病気や怪我、リストラや経済状況の悪化で収入が減少してしまい、きちんと支払いの予定を組んでいたのにも関わらず住宅ローンが払えなくなってしまうということは少なくありません。

住宅ローンが支払えなくなってしまったときの対処法はいくつかありますが、任意売却はその後リースバックを利用することで、そのまま自宅に住み続けられる可能性もあるためとても有効な手段です。

競売を回避し住宅ローンの滞納を解決できる心強い任意売却ですが、任意売却をしようと思ってもできないケースがあることはご存知でしょうか。

この記事では、任意売却ができないケースと、できなかった場合の対処法についてご紹介していきます。

任意売却ができないケース

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法ですが、残念ながら任意売却ができないケースがいくつかあります。

ここからは、任意売却ができないケースについて詳しくご説明していきます。

任意売却には期限がある

任意売却は通常、競売の入札開始までに完了する必要があります。

住宅ローンを長期にわたり滞納していると、「競売開始決定通知」が自宅に届きます。

この時点で、任意売却を選択肢に入れ、行動をすれば時間的な余裕はまだありますが、その後、更に滞納を続け、13〜16ヶ月経過すると、競売の入札の開札日を記載した入札通知書が届いてしまいます。

ここに記載されている開札日の2日前までに全ての債権者から任意売却への同意が得られなければ、任意売却はできずに競売にかけられることとなります。

任意売却を検討しているけれど、まだ猶予があるからもう少し頑張ってみるという方も多くいらっしゃいますが、判断を後回しにしてしまったことで期限までに間に合わず、任意売却ができなくなってしまったというケースも発生しています。

住宅ローンの支払いができなくなったという状況から数ヶ月で、支払いが再開できるようになる方は非常に稀です。なるべく早い段階で、金融機関や専門不動産業者などに相談することがとても大切です。

所有者以外の任意売却はできない

金融機関や専門不動産業者への相談は不動産の所有者以外でも可能ですが、あくまでも任意売却をすることができるのは所有者本人となります。

所有者が認知症などを患い正しい判断ができなくなってしまった場合は、成年後見制度に基づき代理人を決める必要があり、そうなると所有者本人では任意売却の選択はできず、結果として競売になり不動産が処理されてしまう可能性があるので注意が必要です。

不動産の所有者であっても、連帯保証人がいる場合は連帯保証人の同意が必須となり、また共同名義の場合は共同名義人の同意がなければ任意売却はできません。

更に任意売却は、通常の不動産売却活動と全く同じ方法で実施されるため、購入希望者に対して物件情報の公開や内観の実施も必要となります。

物件情報の公開や内観が実施できない場合は、任意売却をすることは不可能ですので、スムーズな売却を行うためにも所有者が物件の情報公開に協力的であることが求められます。

債権者からの承諾が得られていない

任意売却は、住宅ローンの借入金が返済できなくなったときに、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法なので、金融機関などの債権者の承諾がなければ任意売却を実施することはできません。

債権者から承諾をしてもらうには交渉が必要となり、交渉が上手くいかずに合意を得られないまま競売の期限を迎えてしまうという事態を避けるためにも、期限間際ではなく時間に余裕がある段階での前もった判断が必要です。

期限が迫り心配な場合は、任意売却の実績が多い専門業者を選んで相談すると、経験や知識の豊富さから時間のロスを最小限に抑えた対応を取ってくれるので成功する可能性が広がるでしょう。

オーバーローンの差額が大きい

不動産の売却後に残債が残る、オーバーローンの状況においては注意が必要です。

任意売却をすれば借入金が全て無くなるという訳ではなく、残った残債は今までよりも負担の少ない額ではあるものの毎月返済を行っていかなければいけません。

オーバーローンの差額があまりにも大きい場合は売却後の返済が懸念され、金融機関はリスク回避の観点から任意売却の承諾を出さない可能性があります。

金融機関から承諾を得るためには、所有する不動産がどれ位の価格で売却できるのか、なるべく正確に把握して残債を計算し、明確な返済計画を示していくことが必要となります。

税金や保険料を滞納している

税金や保険料の支払いを滞納してしまっている場合では、任意売却を選択できない可能性があります。

特に税金の滞納については、法律上の制約により税金の未納分に見合う資産を行政が差し押さえることが可能なため、差し押さえからの競売という流れにおいては、債務者の意思で売却するという形式の任意売却を選択することができません。

同様に保険料の滞納時も、住宅ローンの支払いが残っている物件であっても資産として扱われ競売対象とみなされます。

役所側は、税金や保険料を滞納しながらも資産形成を行っていると考えますので、速やかに未納分の支払いを求めるという目的で物件を差し押さえることは、法的に正当な措置となります。

任意売却を失敗しない為の方法

住宅ローンを長期滞納して任意売却を行わない場合、金融機関は抵当権を実行し裁判所に強制執行の申し立てを行って競売の流れとなります。

任意売却は時間との勝負となりますが、せっかく任意売却ができる条件が整っていたとしても、失敗してしまう事も多々あります。

ここからは、任意売却を失敗しない為に取るべき方法をご紹介します。

滞納したら早めに金融機関へ相談をする

住宅ローンの返済ができない状況に陥ったら、まずは早めに金融機関へ相談するようにしてください。

任意売却を検討したものの、売却に必要な債権者や連帯保証人、共同名義人などの合意が得られそうにないと諦めるのは得策ではありません。

特になるべく早い段階であれば、任意売却以外の解決方法が見つかる可能性があります。

任意売却は、住宅ローンの滞納問題を解決するための手段ではありますが、金融機関としてもリスクが大きいためできれば避けたい選択肢ではあります。

早めの段階で金融機関へ相談することによって、返済条件の変更を行い月々の返済額を減額して支払いをする、リスケジュールなどの別の解決策が見つかる可能性があります。

実績のある専門業者を選びなおす

依頼をした業者から任意売却ができないと言われるケースがありますが、その場合は実績のある専門不動産業者や弁護士、司法書士に改めて依頼し直した方が良いでしょう。

任意売却は専門的な交渉が不可欠であり、また知識や経験を要する売却方法であるため、依頼した業者が正しい手続きを行えていない場合があります。

業者の手続き不備によって、任意売却が失敗する原因は主に以下のようなものがあります。

• 金融機関に対して正式な手続きができていない

債権者の承認を得るためには申出書、査定報告書、販売計画書などの指定書類の提出が義務付けられていますが、これらの書類が正しく提出できていないことがあります。

特に査定報告書などは、周辺の取引事例や過去の競売履歴など詳細な内容が求められ、内容に不足や不備があれば任意売却は取下げられます。

• 販売価格を業者で勝手に設定してしまった

不動産の売却額は債権者が決定を行います。

そのため、不動産業者が勝手に価格を設定したり値下げをしていた場合などは債権者の意向を無視したとみなされ任意売却が認められません。

• 裁判所で現況調査報告書、評価書を取得していない

物件の現地調査が終了すると、現況調査報告書と評価書を裁判所から取得して債権者へ提示する必要があります。

しかし、この現況調査報告書と評価書を取得せずに販売活動を行ってしまっている業者があることも事実です。

任意売却は非常に専門的なノウハウが必要とされますので、実績のある専門業者に相談、依頼することが重要となります。

まとめ

任意売却ができないケースの紹介と、失敗しない為の方法についてご説明してきましたがご理解頂けましたでしょうか。

任意売却は住宅ローンの滞納問題を解決するための有効な手段ですが、時間的な要因もしくは人的な要因でできないケースがあります。

また、成功させるためには高度な交渉が不可欠であり専門的な書類も多いため、誰でも簡単に行えるものではありません。

業者によって知識や経験に差があるので、万が一任意売却ができないと言われてしまっても、競売や自己破産を考える前に、諦めず今一度実績のある専門業者に相談をするようにしましょう。

様々な可能性を模索するためにも時間が必要となりますので、住宅ローンの滞納が発生してしまったら、まずは早い段階で専門家に相談することを心がけ、問題解決に向けた確実な準備が行えるよう願っています。