不動産担保融資をご紹介【審査のポイントや融資の手順をチェック】
皆さんは土地や建物を購入しようと検討した際、購入資金はどのように準備すればいいとお考えですか？土地、建物といった不動産の購入はライフイベントの中でも多額の資金が必要となる買い物だと言えるでしょう。
不動産購入は多額の資金が必要であるため、一括で購入というのは中々に難しいものですよね。そんな方にぜひご検討してもらいたい方法が不動産担保融資なのです。
この記事では不動産担保融資がどのようなものであるのか、融資までの手順も示しながら詳しく説明しています。融資の際の審査のポイントもご紹介しているので、不動産担保融資をご検討されている方はぜひご一読ください。
不動産担保融資とは
不動産担保融資とは、土地や建物などの不動産を購入するために銀行などの金融機関からその資金を借りる(ローンを組む)際に、購入する不動産を担保として資金の提供(融資)が行われる仕組みを示しています。
この記事では不動産担保融資がどのようなものであるのかを説明しながら、実際に融資を受けるまでの手続きの進み方や、手続きの中で重要となる「ローン審査」を通過するための重要なポイントに関してお話を進めていきます。
不動産担保融資を受けるまでの手順
不動産担保融資を受けるまでの手順は以下の通りです。
- 事前審査に申し込む
- 金融機関にて事前審査の通過連絡があった後、本審査に申し込む
- 金融機関にて本審査の通過連絡があった後、不動産担保融資の契約を結ぶ
- 金融機関からの融資の入金が行われる
融資が行われるまでの手続きにおいて重要となるのは、「審査」を通過する可能性を少しでも高くすることとなります。なぜならば、「審査」を通過できないと融資そのものが行われない、という結果になってしまうからです。
どうして不動産担保融資には審査が必要なの？
次に見ていくのは融資における「審査」についてです。資金を提供する金融機関側の立場として、どうして審査が必要であるのかを理解しつつ、実際に融資を受けたい私たちが「審査」を通過するために、重要となるポイントを見ていきたいと思います。
なぜ融資を受ける際に審査が行われるのか。それはずばり、融資した資金が果たして適切に返済されるのかどうか、融資を受けようとする人が返済をするだけの能力を有しているのかどうかを金融機関がチェックするためですね。
金融機関にとっても不動産購入のための融資はとても大きな出費となります。融資をしたまではいいものの、結局そのお金が戻ってこなかったとあっては金融機関にとって大きな損失となってしまいます。
こういった理由から金融機関は「審査」を行い、損失が出ないように留意しながら不動産購入のための融資を行っているのです。
審査と担保でダブルのリスク回避
不動産購入の融資を行うために実施される審査ですが、融資を受けた人がトラブルに巻き込まれてしまい、融資の返済ができなくなってしまう、つまりは、金融機関に損失が生じる、ということもあり得ない話ではありません。
このような万が一に備えたリスク回避の方法となるのが、「担保」の仕組みです。
具体的にどのような仕組みかというと、金融機関が融資をする際に、予め不動産に「担保」を掛けておくことで、融資を受けた人がその返済ができなくなった際に、金融機関はこの不動産を差し押さえ、競売に掛けることができる仕組みとなっています。
競売とは不動産を売りに出すことなのですが、差し押さえ(不動産の持ち主を金融機関に変更すること)をしているので、新たに買受けをしようとしている人が支払う代金は「担保」を掛けていた金融機関がもらい受けることとなります。
一例を挙げるとすると、5,000万円の融資を受けていた人が2,000万円まで返済していた状況で、金融機関からの不動産差し押さえがされたとして、この不動産が競売によって4,000万円で購入されたとします。
この場合には「担保」を掛けていた金融機関は優先的に返済が済んでいない3,000万円を受け取ることができ、残りの1,000万円は元の不動産の持ち主や、2番目に「担保」を掛けていた金融機関がいた場合にはその金融機関が優先的に受け取る権利を有するといった具合です。
不動産担保融資の審査で重要なポイントは？
審査で重要となるポイントは以下の通りです。まず始めにポイントを紹介し、それぞれを具体的に説明していきます。
- 審査に必要な書類などをきちんと準備する
- 「信用力」の審査基準を理解する
- 「不動産価値」の審査基準を理解する
審査に必要な書類などをきちんと準備する
不動産担保融資を受ける手順の始めは、金融機関の窓口やホームページからの事前審査から始まります。事前審査の結果をもとに担当者との面談が行われ、本審査への申込を行うといった手順となっています。
本申込の際に必要となる書類は以下の通りです。
- 本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど)
- 印鑑証明書(実印のもの)
- 納税証明書、固定資産税納付書
- 収入証明書
- 不動産登記簿謄本
- ローン残高証明書
- 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(これらの書類は法人の場合に必要となります)
これらすべての必要書類を用意するには時間が掛かるので、余裕を持って準備を進めていくことが大切になります。
印鑑証明書・納税証明書・収入証明書
これらの書類はお住まいのある自治体の窓口にて即日発行されます。マイナンバーカードを既に持っている方であれば、印鑑証明書を全国のコンビニにて発行することも可能です。しかし、コンビニ対応が済んでいない自治体もあるためお住いのある自治体ホームページなどを一度ご確認下さい。
固定資産税納付書
固定資産税納付書はお手元に保管されているかを確認しましょう。見つからなかった際には自治体の窓口にて対応可能となっていますので、相談のために訪ねてみてください。
不動産登記簿謄本
こちらの書類は法務局の窓口のほか、郵送やオンラインを利用した交付申請が可能となっていますので、ご自身に都合のよい方法をご検討されてください。
ローン残高証明書
ローンが残っている不動産に新たな担保を掛ける場合には、既にローンを組んでいる金融機関にローン残高証明書の発行を依頼しましょう。
「信用力」の審査基準を理解する
審査対象となるひとつには融資を受ける人の「信用力」が挙げられます。今回は不動産の融資を前提にお話をしていますが、この場合以外の融資でも共通の審査内容となるため非常に重要なものと言えます。具体的には以下の項目が対象となります。
- 収入
- 過去の返済状況
- 勤続年数
- 年齢
- 他の金融機関からの借入状況
それぞれの詳細を解説していきます。
収入
収入は多いほど信用力のアップへとつながりますが、単に金額のみで評価がされている訳ではありません。毎月の収入に対するローンの返済額の割合を示す「返済負担率」も重要なポイントのひとつとなっています。
返済負担率の高さは、返済以外に普段の生活で必要となる生活資金への負担が大きくなっているとも言えるため、融資が行われる可能性が低くなることもあります。
過去の返済状況
過去の返済状況も重要なものとなります。過去に融資を受けたことがあれば、返済状況が記録として残っており、これも審査の対象となります。
ローンの返済が滞った経験があると信用力を下げるものとなります。これらの返済情報は国内の信用情報機関に記録がされているため、金融機関は審査のためにこれを参照することが可能です。
勤続年数
勤続年数の長さは安定した収入を継続的に得ている、ということを示す一つの指標であるため、勤続年数も重要となります。
年齢
不動産担保融資の返済における返済計画を立ててみると、およそ10年~20年といった長期に亘る計画となるため、融資を受ける人の年齢も審査の対象となっています。
他の金融機関からの借入状況
他の金融機関からなど、借り入れている金額が多くなると、審査での信用力は低くなっていきます。
「不動産価値」の審査基準を理解する
「不動産の価値」も融資を受けるうえで重要な審査対象となります。金融機関は不動産を担保としているため、万が一、競売に掛ける状況となった際には不動産の価値が高いほど、それだけ未返済の分を回収しやすくなると言えますね。
土地の評価方法
土地を評価する際の基準は複数あり、国土交通省が公表している「公示価格」、都道府県による「基準価格」、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」の4つです。
金融機関ごとの評価手法があり、重要視される基準もそれぞれと思いますが、国税庁が公表している「路線価」が一般に用いられている指標となっているようです。
「路線価」は他の基準と比較して土地の価値をやや小さめに評価する手法が行われているため、厳しめの審査を行うために打ってつけというわけです。
建物の評価方法
建物の評価方法はやや複雑なものとなっていますが、評価の手順をざっと説明しますと、「再調達価格」の算定から始まり、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」を用いた評価、といった流れになっています。
再調達価格とは、当該の建物を新たに建築、購入する際に必要となる金額を表しています。
まとめ
ここまで、不動産担保融資の仕組み、融資を受けるまでの手順をご紹介してきましたが、ご理解して頂けたでしょうか？
融資を受ける際の審査が厳密に行われていることをご説明しましたが、融資をする側の立場になると納得がいくことかと思います。つまりは、審査を通過するためのポイントこそが融資を受ける際の最も重要なポイントでもあるということです。
不動産担保融資を利用することは、不動産の購入をより現実的なものに近づけることでもあります。この記事を通して、永く付き合っていくこととなるマイホームでの暮らしがもっと身近に感じられるものとなってもらえますと幸いです。
