任意売却にデメリットはあるの？把握すべき5つの重要ポイント
計画的に組んだつもりの住宅ローンであっても、さまざまな事情からローンの返済ができなくなってしまう場合があります。
返済が滞ってしまった場合には、まず金融機関へ相談を行うことが必要ですが、それでも住宅ローン返済の目処が立てられない時の対処法として「任意売却」という方法があります。
この記事では、任意売却を行う際に気になる「メリット」「デメリット」のご説明と、任意売却後も同じ家に住むことができる方法についてご紹介します。
任意売却とは？
住宅ローンを組んで家を購入したものの、さまざまな事情でローンの返済が困難になった場合、自宅が競売にかけられてしまいます。
任意売却は、競売にかけられてしまう前にローンを組んでいる金融機関と相談の上、自宅を売却することです。
任意売却の検討をするべき状況とは？
人それぞれ異なった事情があり、住宅ローンを支払っていくのが困難になってしまう理由はさまざまあります。
任意売却を検討すべき状況は主に以下のようなものがあります。
- 仕事を突然リストラされ再就職先の目処が立たず収入がない
- 体調を壊して仕事ができない状態でローンの支払いが困難
- 家賃収入で、住宅ローンより家賃収入が大きく下回っている
- 購入した住宅の市場価格がローン残高より大きく下回っている
急なリストラや病気や怪我、さらには経済状況の悪化など、想定していなかったことが時として起きることがあります。
止むを得ない状況により、住宅を手放す決心をしたものの、なるべく良い条件で住宅を売却したい。そんな方には任意売却を選択肢の1つとして検討することをおすすめします。
しかし、任意売却を行うにあたって、なにかデメリットがあるのではないかと気になる方もいらっしゃると思います。
ここからは、任意売却の特徴について詳しくご説明していきます。
任意売却のメリット
住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合は、融資を受けている金融機関が住宅物件を競売にかけて支払い残高を回収するのが一般的な方法となります。
競売になるとさまざまなデメリットが生じるので、なるべく競売は避けたいという方がほとんどではないでしょうか。
ここからは、競売にかけられる前に任意売却を行うとどんなメリットがあるのか詳しくご説明していきます。
競売より高値で取引される
競売にかけられてしまった場合の1番のリスクは、売却価格が安くなってしまうということです。
競売物件がなぜ安い価格で取引されてしまうかというと、最大の理由は開札から落札までの期間が短いためです。
短い期間で落札されてしまうということは、購入希望者の目に留まる機会が少なくなってしまい、その結果安い価格帯で落札され、売却することになります。
平均的に競売の場合は、市場価格の7割程度の値段で取引されているため、売却後も多額の住宅ローンの返済が残ってしまう可能性があります。
競売の場合は、予納金や申立手数料などの費用が必ず発生し、その中でも予納金は売却価格により異なるものの、80万円から200万円ほどの高額な支払いが必要となります。
このような費用が競売では発生しますが、任意売却には予納金や申立手数料といったものが存在しないのも大きなポイントです。
任意売却であれば、通常の不動産取引と同じ流れとなるので、売却物件の情報をしっかりと公開した上で、より多くの購入希望者の中から、なるべくいい条件で買い取ってくれる方へと売却することが可能です。
競売にかけられてしまう前に、任意売却を行い少しでも住宅ローンの残債を減らすことがベストな選択といえます。
売却の事情を他人に知られたくない
競売にかけられると、インターネット上で競売物件の写真や住所などの情報開示が行われます。
さらに、現地調査や写真撮影を行う為に、裁判所から調査員がたびたび訪れることもあります。
金銭的な事情で住宅を売却する事実を、近隣の方や知人に知られたくないという方がほとんどかと思いますが、競売の場合は物件の情報開示が行われるため、事情を知られてしまう可能性が高くなります。
任意売却の場合は、一般的な不動産取引と同じ流れで売却取引を行うので、事情を知られる心配がないというメリットがあります。
任意売却を行った後も同じ家に住み続ける方法
任意売却で住宅を買い取ってくれたオーナーさんから賃貸として住宅を借りることで、任意売却で自宅を手放した後でも、同じ住宅に住み続けることができる仕組みがリースバックです。
リースバックという方法を選択することで、任意売却後も引越しの必要がなく、生活環境を大きく変えることなく住宅ローンの問題を解決することができます。
お子さんがいらっしゃる家庭では、引越しをして子供が転校をしなければならないといった悩みも発生します。
「生活環境の変化が不安」「知人や近隣住民に任意売却を知られたくない」といった任意売却を行うことによって生じるデメリットも、リースバックの活用で解決が可能です。
また、売却した住宅は将来的に余裕ができた場合に住宅を買い戻すこともできます。
リースバックにはさまざまなメリットがありますので、上手く活用し現在抱えている住宅ローン問題を解決しましょう。
任意売却を検討中の方は、任意売却とリースバックをセットで考えてみることをおすすめします。
任意売却のデメリット
任意売却を行うメリットはより高い価格で不動産物件を買い取って貰える可能性がある事ですが、それに伴ったデメリットもあります。
ここからは、任意売却をする際には必ず知っておきたいデメリットをご紹介いたします。
連帯保証人に連絡がある
任意売却を行う際には、連帯保証人の協力が必ず必要になります。
連帯保証人と連絡がとれない、了承してもらえないという状況になってしまうと任意売却を進めることができなくなります。
連帯保証人に任意売却をするといった趣旨の話をするのは言い難いことではありますが、覚悟を決めてしっかりと事情を話さなければ前に進むことはできません。
連帯保証人が離婚をした相手などの場合、疎遠になっていて連絡を全く取ることができないという状況では任意売却を進めるにあたって大きな問題点となります。
融資先の金融機関が任意売却を認めないケース
金融機関は必ずしも任意売却を認めてくれるとは限らないため、もし金融機関が任意売却を認めてくれない場合には、手続きを進めることはできません。
金融機関が任意売却を認めてくれない最大の理由は「長期間にわたって金融機関からの連絡、督促状などを無視」していたということが挙げられます。
催促があると連絡が取りづらいという気持ちになってしまう方が多いですが、放置すればするほど延滞金などの費用も増していくばかりです。
未来のこともしっかり考え、滞納をしてしまったときは借入先である金融機関に直ぐに連絡を入れるようにしましょう。
任意売却を行う流れとは？
任意売却は非常に専門的な分野で細かな交渉などが必要となり、取引が終了するまでには早くて3ヶ月、遅くて5ヶ月ほどの時間を要します。
任意売却を行うことを決め専門業者に相談し始めたときから物件を新しい購入者へ引き渡すまでには、以下のような相談や審査、交渉などが必要になります。
- 専門家へ任意売却についての相談
- 任意売却をしたい物件の審査
- 債務者と任意売却についての相談、交渉
- 不動産で物件の販売を開始
- 購入者の決定、契約
- 購入者へ物件の引き渡し
- 自身の新しい家への引越し
任意売却が行えるのは、競売開札日の前日までという定められたルールがあります。
上記の項目全てがスムーズに進むとは限らないため、任意売却を行う際はできる限り時間に余裕をもって相談を開始しましょう。
任意売却では債権者や保証人の許可や同意が必要となりますので、自分の意思だけではどうしても前に進められないという場合もあります。
最悪の事態も想定した上で、金融機関や保証人の方と話し合える時間を確保できるように、早い段階で決断して行動を起こすことをおすすめします。
まとめ
住宅を購入したときは仕事も順調で収入に余裕があった方でも、さまざまな事情で住宅を手放さなければならない状況に陥ることがあります。
万が一住宅を売却せざるを得ない状況になった場合でも、少しでも残りの債務を無くせるような形を選択することが重要で、今回ご紹介した任意売却もその選択肢の1つです。
さらに任意売却で自宅を手放した後も、そのまま住宅に住み続けることができるリースバックを活用することで、今の生活を大きく変えることなく住宅ローン問題を解決することができます。
任意売却を検討している際には記事内でご説明した任意売却のメリットやデメリットを参考にして頂き、賢い売却に向け前進していきましょう。
