中古住宅を査定してもらう際の重要なポイントを詳しく解説
転勤や近所トラブル、時には不慮の事故、病気などで、急なお金が必要になったり、子供が増えてより大きな家に引っ越したい、現在よりもダウンサイジングした家を購入したりと、人生においてはさまざまなシーンで持ち家を売却して引っ越しを検討する時があります。
その時、必ず避けては通れないのが、中古住宅を売りに出す時に不動産会社が行う査定です。
事前に査定のポイントを押さえておくことで、なるべく高い価格で売れたら嬉しいですよね。
では、中古住宅を査定してもらう際のポイントとは何なのでしょうか。
この記事では、中古住宅の査定前から査定後までのポイントと、不動産会社が重視している査定ポイントを紹介します。
そもそも中古住宅とは？
まず、中古住宅とはどのような状態を指しているのでしょうか。
一般的には、人が住んだことがある住宅のことを指しますが、住宅金融支援機構による「フラット35」を利用する際には、築後年数が2年を超えているものは過去に人が入居していなくても「中古住宅」とみなされます。
中古住宅は、建物の構造的な問題や、リフォームを要するか、見た目では費用が分かりづらいなどの理由から、不動産仲介市場で専門的に取引され、購入・売却する際には仲介手数料が必要となるケースが多いです。
そのため、もし今の持ち家を売却したいと思った際は、基本的には不動産会社と契約を結び、購入希望者を募ることになります。
また、査定とは自宅の売却を検討する際に「売却できそうな価格」を不動産会社などに算出してもらうことで、査定価格は近隣で売買された類似物件の成約価格などをもとに物件の特徴や不動産市況を加味して算出されます。
中古住宅の査定前から査定後までのポイント
中古住宅の査定前から引き渡しまでの流れは、以下となります。
- 物件の相場を確認する
- 不動産仲介会社を探す
- 査定を依頼する
- 不動産仲介会社と契約を結ぶ
- 価格を決めて売却活動をする
- 購入希望者との条件交渉
- 売買契約を結ぶ
- 家を引き渡す
順番に、それぞれのフェーズの際に知っておくと良いポイントを解説していきます。
物件の相場を確認する
まずは、現在の売却価格の目安を確認するようにしましょう。
不動産会社のサイトを利用することで、近隣で売りに出されている物件の価格や、過去の取引事例などを調べます。
おおよその物件相場を確認したら、売却価格の下限を決めます。当然希望価格はあると思いますが、最低でもこの値段では売れる・売ろうと決めることで、今後の資金計画が立てやすくなります。
不動産仲介会社を探す
次に、不動産仲介会社を探します。
例えば中古マンションを専門としていたり、地元に特化しているなど不動産会社にはそれぞれ特徴がありますので、複数の会社へ問い合わせをしましょう。
査定を依頼する
不動産仲介会社へ問い合わせをしたら、見積もりを取るために査定を依頼します。
査定には不動産会社独自のデータベースから算出する机上査定と、実際に担当者が家へ来て現地調査する訪問査定があります。
なるべくより正確な価格の分かる訪問査定を実施してもらい、その際に不明点などがあったら担当者へ質問してみましょう。
不動産仲介会社と契約を結ぶ
見積もりを取って信頼できる不動産仲介会社が見付かったら、契約を結びます。
契約方法は一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3つがあり、複数の会社へ依頼が可能か、契約の有効期限はどのくらいか、進捗報告はどのくらいの頻度かなどによって変わりますので、最適な方法で結ぶようにしましょう。
多くの場合は一般媒介契約ですが、より短い期間での売却を希望する場合などは、専任媒介契約を結ぶこととなります。
価格を決めて売却活動をする
契約を結ぶと、物件がインターネット上で売り出し中として掲載されるので、購入希望者の見学に対応するなど売却活動をおこないます。
家はなるべく綺麗にしておいたり、なかなか思うように進まない場合は条件の見直しなどもおこないます。
また、購入希望者は当然安く購入したいと考えますので、価格や条件について交渉をしたりして、両者が納得すれば売却する契約へと進みます。
売買契約を結ぶ
不動産仲介会社が契約書などの資料を用意してくれますので、説明を聞いて内容を確認した上で売買契約を結びます。
売却したあとに万が一不動産へ欠陥が見付かると、補修や損害賠償に応じるという瑕疵担保責任を売り主は負う必要がありますので、あらかじめ物件については詳細に確認して伝えるようにしましょう。
家を引き渡す
売買契約が成立したあとは、登記の変更や退去をして家を引き渡します。
また、当事者が立ち会って建物の状態を現地でチェックしたり、場合によっては隣地所有者立ち会いのもと物件の境界を確定させる作業も必要となります。
境界があいまいだったりするとトラブルの原因となりますので、家の引き渡しは必要に応じて専門家へ依頼しましょう。
不動産会社の中古住宅査定ポイント
それでは、中古住宅を査定するときのポイントについて、不動産会社が重視するポイントを以下に紹介します。
- 客観的な数字としてあらわれる築年数
- 駅からの近さやスーパーや銀行などの立地
- 日当たりや風通しなど住環境
- 木造か鉄筋コンクリートかといった建物構造
- シンプルで万人受けするかどうかなどの間取り
- 建物への信頼度が変わる建築業者やハウスメーカー
それぞれがどのように影響していくのか、解説していきます。
客観的な数字としての築年数
築年数は、客観的に判断できる数値であることと、どの耐震基準をクリアしているかにも関わってくるため、査定へ大きく影響します。
また、原則として中古住宅で住宅ローンの減税が受けられるのは築20年以内と定められているので、20年を境に資産価値は変わります。
当然、築40年でも住む分には問題のない場合も多くありますが、買い手は築年数をひとつの基準としていますので、築年数が浅い物件のほうが査定には良い印象を与えます。
駅からの近さなどの立地
立地条件も、査定には大きく影響してきます。
まずは最寄り駅から掛かる時間ですが、これから発展していくとされている、もしくは既にブランドがある場合などは、駅から多少離れていても査定がプラスへ働きます。
買い手が見付かりやすいかという点での判断となりますので、周辺に学校やスーパー、銀行など暮らしに直結した施設があるかどうかなども、立地面には勘案されます。
日当たりや風通しなどの住環境
日当たりや眺望、風通しなどについても査定では確認がされます。
道路に接面している向きが南、東、西、北の順番に価値が高くなり、南東の角地などは良い土地とされています。
また、マンションや高台の物件は眺望の良さなども加味されますので、住んでいるからこそ知っている情報があれば不動産会社へ積極的に伝えるようにしましょう。
マイナスになる住環境のポイントとしては、大きな道路や線路に隣接していて、騒音や振動がある場合です。防音性に優れた家なのであれば遮音性についてもアピールしましょう。
木造か鉄筋コンクリートといった建物構造
住宅には、構造によって法定耐用年数があるので、建物構造についても査定のポイントとなります。
木造は耐用年数が短く22年、鉄筋コンクリートであれば47年と決められているので、耐用年数が長い建物構造は査定へ良い影響を与えます。
また、住宅の構造は耐震性能などにも影響があるので、査定で見られるポイントとなります。
万人受けする間取り
耐用年数や住環境以外に、使いやすい間取りであるかどうかも重要となります。
部屋数はいくつあるのか、それぞれの部屋はどのくらいの広さなのかといった基本的な情報以外にも、家事がしやすいか、収納が充実しているか、段差が多くないかといったことも査定では確認されます。
もしリフォームなどをして間取りを自分たちが使いやすいように変えている場合は、もとに戻すといったことも考える必要がありますので、間取りは変えられないものと思わないことがポイントです。
建築業者やハウスメーカー
最後に、建築業者やハウスメーカーなど、どの会社が建てた家なのかも査定に影響があるとされています。
先述した査定ポイントと比較すると影響度は少し弱まりますが、ブランドのある会社が建てていたりすると、特にマンションにおいては影響しやすいので、購入した際の当時の資料を保管しているのであれば、不動産会社へ報告しましょう。
まとめ
いかがでしたか？今回は、中古住宅を査定してもらう際のポイントについて解説しました。
査定と言うと専門家が緻密な計算のもと算出するとイメージしてしまいますが、住んでいたからこそ分かることなどもありますので、必要があれば積極的にアピールしていきましょう。
この記事を読んだ方が、査定についての知識が深まり、より良い売却を実現できることを願っています。
