低金利不動産担保ローンだからこそ注意すべき7つのポイント
不動産担保ローンの利用を検討している人は、できるだけ低金利で融資を受けたいですよね。借入金額や返済期間の契約状況によって設定される金利は異なりますが、全体を通してみても金利の返済総額は数十万円〜数百万円といった大きな規模になることがほとんどです。
実際に不動産担保ローンを低金利で融資が受けられると、返済総額が大幅に減ります。しかし、低金利だからといってすぐに契約をするのではなく、リスクやデメリットといった注意すべきポイントを事前に把握しておくことがとても大切です。
本記事では、低金利で不動産担保ローンを組むときに注意すべき7つのポイントに加えて、不動産担保ローンの返済が難しくなったときの対策をご紹介します。是非、本記事を参考に事前に先々のことを見据えて、不動産担保ローンを利用してみてくださいね。
低金利不動産担保ローンの注意すべき7つのポイント
まず、不動産担保ローンの契約を進める前にすべきことは、リスクやデメリットを把握しておくことです。低金利で不動産担保ローンの融資が受けられるからといって、先々のことを考えずに契約をすることはおすすめできません。
ここでは、不動産担保ローンを組むときに注意すべき7つのポイントについてご紹介します。
ローンが返済できないと不動産が売却される
不動産担保ローンが返済できなければ、不動産を失うリスクがあります。不動産を担保にしてローンを組むということは、「ローンが返済できなくなったら不動産を売却します」と言っているようなものです。
担保というのは借金のカタであり、債務者は債務を果たすことが求められます。自宅を担保にすると自宅が売却対象になりますし、土地を担保にすると土地が売却対象となります。
とくに注意すべきポイントは、『家族の不動産を担保にして融資を受ける』ことです。
自分の不動産を失うのであれば自己責任で済むのですが、祖父母、両親、兄弟の不動産を担保にする場合は、確実にローンを返済できるだけの収入がある状態でなければなりません。
ローンを返済できず不動産を売却することになれば、財産を失いますし、なによりも家族の関係が崩れます。しっかりと家族間で話し合った上で不動産を担保にすることを決定したとしても、最後まで慎重に計画を立てることが大切です。
ローンの返済期間を長く設定しすぎない
不動産担保ローンのメリットは、長期的な返済期間を設定できることです。しかし、返済期間を長くすればするほど負担となる利子が大きくなります。
返済期間を長くすれば毎月の支払額を安く抑えることができますが、結果的には返済総額は大きくなるため低金利だったとして余計な費用がかかる可能性があります。
もちろん返済期間を短く設定するほうが返済総額を少なくできますが、収入に見合った無理のない範囲にすることが大切です。毎月の支払額を減らそうと返済期間を伸ばしすぎないよう、慎重に設定しましょう。
住宅ローンを返済中であれば借入できない可能性がある
住宅ローンを組んでいて、現在も支払い中であれば不動産担保ローンでの借入は難しいことがあります。個人で不動産担保ローンを契約する際に調べられるのが「年収」です。
年収に対して毎月の返済額が大きいと判断されると、審査は厳しくなります。住宅ローンの返済に加えて、不動産担保ローンも同時に返済していくとなると簡単に審査は通らないでしょう。
担保評価額全額は借りられない
不動産担保ローンは、担保としている不動産の価値が高かったとしても、全額借入ができるわけではありません。一般的に不動産担保ローンには担保掛目によって借入金額が算出されます。
担保掛目とは、担保となる不動産の評価額に対して金融機関が借入限度額を設定することです。ほとんどの金融機関が、不動産の評価額の60〜80％で設定しています。
例えば、担保としている不動産の評価額が5,000万円で、金融機関が担保掛目を80％と設定された場合、5,000万円×80％＝3,500万円までの借入となります。
借入限度額を100％にしない理由は以下のとおりです。
- 不動産の価値が下がる可能性がある
- ローンを滞納する可能性がある
上記のようなリスクに備えるために、借入限度額を不動産評価額の60〜80％と設定しています。
諸費用がかかる
不動産担保ローンのデメリットとしてよく挙げられることに諸費用が発生するというものがあります。担保として提供する不動産に抵当権を設定するのですが、これらの手続きにかかる諸費用は契約者が全て負担しなければなりません。
借入時に発生する諸費用は、以下のようなものがあります。
- 事務手数料
- 印紙税
- 不動産鑑定費用
- 抵当権設定の登記費用
- 司法書士の報酬
不動産の価値を鑑定し、不動産を担保として登記所に登記するだけでもさまざまな費用がかかります。不動産担保ローンを検討されているのならば、諸費用（70〜80万円程度）を見積もっておくとよいでしょう。
低金利の中でも高めの金利で設定されることがある
無担保ローンと比べると不動産担保ローンは低金利ですが、だからといって、その中でも1番低い金利になるとは限りません。具体的に金利が設定されるのは審査通過後となります。
不動産担保ローンは、以下のような項目を対象に審査を行い金利を設定しています。
- 申請者の収入
- 不動産の価値
- 担保掛目
- 借入期間
低金利で借入をするコツは申請者の「信用力」が重要です。上記の項目の中でも「申請者の収入」は、低金利に設定するための大きな要素となります。
基本的に収入が多いほど信用力が高いと判断されます。また、年齢や仕事の勤続年数、他のローンをすでに利用しているのかどうか、といったことも金利を設定する際に影響があります。
他に、担保となる不動産の価値が低かったり、返却期間を長期的に延ばしたりすると高めの金利で設定されるため注意が必要です。
売れる不動産でなければ担保として取り扱われない
どんな不動産でも担保となるわけではないのが、不動産担保ローンのデメリットといえます。不動産を担保として不動産担保ローンを利用するのであれば、『売れる不動産』でなければいけません。
買い手が集まりにくい不動産であると判断された場合、担保にならず断られてしまう可能性があるのです。不動産は建物と土地の2つで構成されますが、とくに、建物の評価はやや複雑で、再調達価格の算定から始まります。
再調達価格とは、建物を新たに建築あるいは購入時に必要となる金額のことです。建物の「床面積」や「法定耐用年数」などを加味して評価しますが、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると評価額は0円となります。
例えば、新築一戸建ての法定耐用年数は22年と決まっており、築22年を超えたら評価額は0円となります。そうなった場合、不動産価格は土地だけを評価することになるのです。
他にも、再建築が難しい土地や離島の不動産、災害の可能性が高い土地なども、担保として価値があるのか判断されます。
不動産担保ローンの返済が難しくなったときの対策
ここまでは、不動産担保ローンの注意すべき7つのポイントについてご紹介させていただきました。ここからは、不動産担保ローンの返済が難しくなったときの対策についてご紹介します。
不動産担保ローンの返済にお困りの方は、ぜひ参考にしてください。
担保にしている不動産を売却する
担保にしている不動産が競売にかけられる前に、任意売却へと切り替えて所有している自宅などを売却することをおすすめします。
なぜなら、不動産担保ローンの滞納が続くと、債権者が債権回収のために裁判所に対して申し立てを行い、担保にしている不動産を差し押さえ競売にかけます。競売にかけて不動産を売却することで、不動産担保ローンの返済に充てるのです。
さらに、競売にかけられた不動産価格は相場よりも安くなるので、売却できたとしても思いのほか不動産担保ローンの返済に充てる現金が入らない可能性があります。
そのような状況になる前に、任意売却を行って少しでも多額で不動産を売却し、不動産担保ローンの返済に充てるようにすることが大切です。
任意売却であれば自分の意思で高く不動産を売却できます。「競売でお金をなんとかしよう」とは考えず、競売以外の手段で返済が済ませられるようにしましょう。
リースバックを利用する
リースバックとは、担保としている自宅（不動産）を売却し、新たな所有者と賃貸契約を結び、引き続き自宅で住むことができるサービスです。
アパートやマンションと同じように、家賃を支払うことで住み慣れた自宅で生活ができることがリースバックのメリットといえます。
さらに、一括で現金が入ってきますので、生活費用の計画を立てやすくなるのもリースバックのメリットといえるでしょう。
しかし、せっかく購入し所有していた自宅を売却するので、自分の資産ではなくなります。また、賃貸住宅となるので毎月支払う家賃も発生します。
リースバックで自宅を売却した場合の家賃は通常の相場よりも高く設定されることが多いので、まとまった現金が入ってきたとしても計画的に資金運用をしなければなりません。
不動産担保ローンの返済にお困りの方は、一度リースバックを専門とした不動産会社に相談してみましょう。
まとめ
本記事では、低金利で不動産担保ローンを組むときに注意すべき7つのポイントに加えて、不動産担保ローンの返済が難しくなったときの対策をご紹介しましたが、参考になりましたでしょうか？
誰もが低金利で不動産担保ローンの借入をしたいと考えるはずですが、トラブルを回避するためにも事前にリスクやデメリットとなる要素を把握することが重要です。
また、不動産担保ローンの返済が難しくなったときの対策として「任意売却」と「リースバック」といったサービスがあります。
先々の対策として、任意売却とリースバックが利用できることも確認しておきましょう。
