任意売却で不動産の住宅ローン問題を解決する方法

住宅ローン 2021年6月26日

厳しい住宅ローンの審査を通った方であっても、ライフスタイルの変化によってはローンの返済が困難になることがあります。

例えば万が一の病気や事故、近頃の新型コロナウィルス感染症の影響による雇い止めや収入の減少なども、ローンの返済の見通しがたたなくなる大きな要因のひとつです。

住宅ローンの滞納を放置したままでいると、競売や差し押さえといった厳しい条件の下で物件を手放さなくてはならなくなることがあります。

想定外の事態によってお持ちの不動産を手放さなくてはならなくなったとき、知っておいていただきたいのが「任意売却」という方法です。

この記事では、住宅ローンの返済に不安を抱えている方へ、問題の解決策のひとつとして「任意売却」について説明していきたいと思います。

住宅ローンを滞納すると

住宅ローンの滞納がおよそ6か月以上続くと、債務者は以下の3つのうちいずれかの方法により滞納を解消することになります。

一括返済
競売
任意売却

順番に説明していきましょう。

一括返済

まず一括返済ですが、こちらは文字どおり残債を一括で返済することです。

すでに返済に支障をきたしている状態のため、今後の生活に充てる資金を残して一括返済を行うことは、ほとんどの場合難しいでしょう。

3つの方法のうち、最も経済的な負担が大きい方法といえます。

競売

次に、競売は裁判所が不動産を差し押さえ、債権者・所有者の意思とは関係なく売却を行う手続きです。

落札後、代金の支払いが済むと、裁判所からの強制退去の命令により期限までに物件を明け渡さなければなりません。

売却金額は住宅ローンの返済にあてられますが、市場相場よりも安く売却されてしまうため、残債が残ることが多くあります。

また、現況調査の実施や情報の公開などによってプライバシーが侵されていると感じ、精神的にも大きな負担になることがあります。

任意売却

最後は任意売却ですが、一括返済や競売に比べて経済的にも精神的にも安心できる多くのメリットがあります。

そもそも任意売却とはいったいどんな方法なのか、ご存じでしょうか？

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済期限が6ヶ月以上過ぎてしまった不動産を市場で売却する方法です。

売却額は残りの住宅ローンの返済にあてることができ、条件によってはローンを完済することが可能になります。

一般的に競売と比べると高く売れる
自らの意思で売りに出しているため前向きになれる

こうした理由から、経済的にも精神的にも不安や負担を軽減することができる不動産売却の方法のひとつとして注目されています。

「ローンの残高（残債）を少しでも減らしたい！」「近隣住民に家が競売に出されていることを知られたくない！」と考えている方に向けて、さまざまな保険会社や不動産会社から多様なプランが出されています。

不動産を持ち続けると税金をはじめとした諸費用が発生します。お持ちの不動産を売却することを決めたら、一日でも早く適切な売却方法を決めることが重要です。

任意売却のメリット

それでは、任意売却のメリットをご紹介します。

相場が市場価格と変わらない

任意売却は、通常の不動産の売買と変わらないため、相場が市場価格と変わらないという大きなメリットがあります。

残債を減らすためには、少しでも高く不動産を売却することが重要です。

新しい物件へ転居をすることになったときにも、まとまった資金が必要になるため、少しでも多くのお金が手元に残るのは嬉しいことです。

一方、競売は通常の売りに出された物件とは異なり、内見ができないという制約や法的な手続きの煩雑さから、売却価格が一般的な相場より安く設定されています。

こうした理由から、任意売却よりも良い条件で売却されることはないと考えられ、早期に売却が完了しても、任意売却より多い資金が手元に残ることはないといえます。

プライバシーが守られる

任意売却は、通常の売買のように不動産会社を通したやり取りになります。

競売にかけられているといったマイナスのイメージがつくことが避けられますし、近隣の方にローンの滞納などが知られてしまうようなこともありません。

一方、競売は現状調査などによって不動産の評価が行われるため、競売にかけられた物件であることが近隣の方に知られてしまう恐れがあります。

また、誰でも閲覧可能なインターネット上に、物件の評価額や周辺の環境の概要まで詳細が公開されてしまうため、物件を購入する意思のない人でも、さまざまな情報を得ることができてしまいます。

分割払いや転居費用の交渉ができる

持ち出しの費用が少なくて済む点も任意売却の大きなメリットです。

金融機関との交渉によっては残った住宅ローンを分割払いに変更できたり、リースバックをはじめとする制度や賃貸契約によっては、退去することなく物件に住み続けることができる場合もあります。

また物件を退去する場合でも、任意売却においては「転居に伴う資金などの交渉が認められる」といった特徴がありますので、この部分が一括返済や競売にはない大きなメリットといえます。

債権者または売主の負担で、保証会社や金融機関から１０万円～３０万円程の転居費用がでることがあるので、事前に十分交渉をするとよいでしょう。

任意売却のデメリット

ここからは、任意売却について理解しておくべきデメリットをご紹介していきます。

必ずしも高く売れるとは限らない

通常の中古物件の売買と同じく、市場で需要の低い物件は売れ残ってしまいます。

任意売却を検討するうえで、市場の相場についてもある程度知識が必要といえます。

解決を急ぐあまり本来の価値よりも安い価格で売却してしまうと、不動産という大きな財産を失ったうえ、債務を返済しきれずに多くの借金を残すことになってしまうので注意が必要です。

金融機関や保険会社とのやりとりが面倒

先述したように「市場の相場を調べる必要がある」「債務者本人が自ら行わなくてはならない手続きや交渉がある」といった点は、大変だと感じる方もいるかもしれません。

しかし、債務者にとって損の少ない条件になるように、納得できるまで十分に交渉を行う必要があります。

サポートを行う業者やシステムもありますので、安心できるものを活用するとよいでしょう。

期限内に売却しなくてはならない

任意売却ができる期間は、ローンの滞納からおよそ6ヶ月が目安です。

裁判所から競売の通知が届き、入札が始まると任意売却はできなくなってしまうので、そのときまでに手続きを踏んでいる必要があります。

任意売却をしたいと思っても必ずしもできるわけではないという点はデメリットといえるでしょう。

任意売却の流れについて

それでは次に、任意売却の流れについて簡単に説明します。しっかり確認して任意売却のできる期間を逃さないようにしましょう。

通常の住宅ローンは、銀行などの金融機関と債権者との金銭の貸し借りの契約で該当の不動産を担保にしています。

返済が滞ったときは債権者は担保である物件の抵当権を失い、債権が借り入れ先の銀行などから保証会社や債権回収会社に移ります。

その後、競売の申し立てが行われるまでに、債権者などの許可を得たうえで任意売却の申し入れを行えば、不動産を市場で売りに出すことができます。

任意売却を行う場合の流れは、ざっくりまとめると以下のようになります。