住宅ローン滞納で危惧すべき点と任意売却をする5つのメリット
慎重に返済の計画を立てて購入したマイホームも、予期せぬ事情で返済が滞ってしまうことがあるかもしれません。
リストラや病気などで収入が激減してしまった、ボーナスがカットされてしまって返済が難しくなったなど、返済プランの見直しだけでは改善が難しく、金融機関から督促状が届いて自宅が競売にかけられてしまうというケースもあります。
そうなる前に検討して頂きたいのが、任意売却です。
残債があるまま抵当権や差し押さえを解除して、売却を認めてもらうことを任意売却と言い、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に認められる方法です。
この記事では、住宅ローンの滞納で危惧すべき点と、任意売却をすることで得られる5つのメリットをご紹介します。
住宅ローンの滞納で危惧すべき点
住宅ローンの滞納を何度も重ねてしまうと信用問題になり、俗に言うブラックリスト入りしてしまって、クレジットカードや他のローン審査が通らなくなるなどの影響を及ぼします。
うっかり1回払うのを忘れてしまった、という場合もあるかと思いますが、資金繰りが難しくなり、ローンを支払っていくのが難しくなってしまったという状況が続くと、最悪の場合は家を競売にかけられて取り上げられてしまいます。
何度か払えない状況が続くことで、段階的に金融機関から以下のような連絡が入ります。
- 入金のお願い
- 催告書・督促状
- 期限の利益の喪失
- 代位弁済通知
- 差押通知書
- 競売開始決定通知書
- 競売の期間入札通知書
まずは、住宅ローンを滞納してしまった時にどのような連絡が入るのかを確認しましょう。
滞納1～2ヶ月で電話や書面の連絡
1回の滞納でも、金融機関から必ず連絡があります。電話や書面での連絡で「入金のお願い」などといった文面での書面が届き、電話連絡では、今後の支払い状況について聞かれることがほとんどです。
多くの場合は、何日までに支払うという約束をして電話連絡を終えることになります。
この時点で滞納が今後も続いてしまうという懸念がある場合は、金融機関へ出向き相談することをおすすめします。
早めに相談することで、返済期間を延長して毎月の返済額を減らしたり、返済額を一定期間減額するといったことを提案してくれる金融機関もあります。
滞納3～5ヶ月で督促状が届く
滞納が3ヵ月以上続くと、金融機関からの督促状は厳しい文面となります。今後さらに延滞が続いた場合どうなるかといった内容の書面が届きます。
金融機関によってその書類の内容は異なりますが、「期限の利益の喪失に関する予告書」「代位弁済の予告書」といった内容で、これは事実上の最後通告となる書類です。
期限の利益とは、債務者は支払日までは債務の履行をしなくても良いという利益のことで、毎月決まった額での返済でローン契約を結んだはずなのにその約束事が守られなかったということで、契約違反とみなされ分割払いが許されなくなり、残債と延滞損害金を一括返済で迫られることになります。
この時点では、まだ金融機関と交渉することが可能です。これまでの滞納金額を全て支払い、今後の支払いを滞りなく行えることが約束できれば、競売手続きには至りません。
期限の利益喪失をしてしまうと、その後は一括返済を迫れれることになりますが、一括返済となる場合は代位弁済が適用されます。
代位弁済通知書が届いたら、すでに保険会社が一括で金融機関に返済したことを意味するので、金融機関に代わって保険会社が求債権を取得し、期限の利益を失った債務者に残債を一括請求してきます。
滞納6ヶ月で競売が開始される
早ければ滞納から半年で競売に向けた手続きが開始され、裁判所から「差押通知書」や「競売開始決定通知書」といった書類が送られてきます。この書類は特別送達という特別な郵便で届くので、正当な理由がなければ受け取りを拒否することができません。
競売にかけられてしまうと、通常売却よりも安く不動産が売却されてしまい、周囲にも競売の事実を知られてしまうことになります。
通知書が届いた後は、執行官による現地調査が行われます。裁判所の職員が自宅に来て、室内の写真や事情聴取などが行われて競売の準備が進んでいきます。
これは法律に基づく強制的なものなので、もし債務者が鍵を開けないなどの行為に出た場合でも、裁判所の権限で勝手に鍵を開けられ、自宅の中で写真撮影などの調査を行います。
滞納10ヶ月は競売後期
この時期になると「競売の期間入札通知書」が届きます。競売予定の物件の入札開始から入札終了までの期間や、入札の開札日などを記載した裁判所から送られてくる書類です。
この書類が届いたら、実際に競売に掛けられるまでの時間はあまり残っていません。
競売にかけられてしまうと、相場の60～70％の価格で売られることになるので、債務が残ってしまいます。そのため、一括返済を迫られ給与の差し押さえなどの恐れがあります。
さらに、新聞や住宅情報誌、インターネットや裁判所で物件の写真が公開されるので、競売に掛けられていることが近隣に知られてしまうことになります。
任意売却の5つのメリット
住宅ローンの返済が滞ってしまい、有無を言わさず競売に掛けられる前に検討した方が良いのが任意売却です。
競売を回避し、任意売却を行った方が良い5つのメリットをご紹介します。
費用負担なし
通常の不動産売却でかかる登記料、測量費用、仲介手数料などを、任意売却した場合は売却した代金から支払うことが認められているので、現金を用意する必要がありません。
反対に競売で強制的に売却されてしまった場合は、手数料は自己資金から出さなくてはいけません。
さらに債権者との交渉次第で、売却代金から新居への引っ越し費用の融通をしてもらえる可能性があります。10～30万円程の引っ越し資金が交渉次第で融通可能なので、自己資金が全くないという場合でも費用の心配がいりません。
周囲に知られるリスクが低い
任意売却は、通常の仲介と同じように家を売ることができるので、近所や勤め先に任意売却したということが知られるリスクが低いと言えます。
競売に掛けられてしまった場合は公告という形で、新聞・業界紙・インターネットなどで公表されてしまうので、競売に掛けられているということが知られてしまいます。
任意売却であれば、周囲の人に自宅を売っていることを知られるかもしれないというストレスを抱える必要がありません。
自己破産を回避できる
任意売却後に残った債務は、債務者と生活状況に応じて分割弁済の協議をすることができます。自分の生活を圧迫することがない範囲での返却が可能なので、月々の支払いを無理のない程度で分割払いすることが可能です。
通常の支払い額は、5,000円～30,000円程度となっています。
競売の場合は、残債は一括返済を求められることになるため、自己破産をしなければいけないというケースもあります。
競売よりも債務を減らせる
競売は市場価格の60％弱になってしまうのに対して、任意売却の場合は80～90％と、市場価格に近い価格で不動産を売却することが可能です。
その分ローンの返済額も減らすことができ残債も少なくなるので、その後の生活を圧迫することなく家を売ることができます。
売却後の生活再建のためにも、競売に掛けられる前に市場価格に近い価格で売却することができる任意売却を検討することをおすすめします。
自分の意思で売却できる
競売の場合は、売却価格・売却先・時期などは全て裁判所が決定するので、強制的に売却が進められてしまうことになります。
任意売却であれば、債権者の合意の上で通常の不動産売買と同じように進めることができるので、売却価格や売却条件など、自分の意思を反映させた売却が可能です。
まとめ
住宅ローンの滞納で危惧すべき点と、任意売却をするメリットをご紹介しましたが参考になりましたか？
住宅ローンは、滞納し続けると任意売却か競売かを判断しなければいけません。一見すると似たようなものだと思ってしまいがちですが、競売と任意売却では得られるメリットが全く違います。
競売開始の通知が届いてからでも競売開札日の前日まで任意売却は可能ですが、債務者との交渉などの時間もあるので、任意売却を考えている方は競売の手続きに入る前に手続きをスタートさせましょう。
任意売却は競売に掛けられる前に、早めの相談が必要です。債権者が複数いる場合や税金も滞納している場合などは、債権者との調整に時間がかかってしまい、時間が足りずに競売になってしまうというケースも考えられます。
住宅ローン滞納は頭を抱えてしまうほど大きな悩みですが、一人で悩んだまま自宅を競売に掛けられてしまい更に精神的に追いつめられる前に、住宅の専門化に相談して状況を説明し、競売を回避することを考えましょう。
