住宅ローン借り換えのデメリットとは？知らないと損をする注意点３つ

毎月の住宅ローンの支払いは家計に占める割合が高いので、減らせるものなら減らしたいと誰もが考えると思います。

そこで頭に浮かぶのが住宅ローンの借り換えですが、メリットはよく耳にするけれども、デメリットを掘り下げてみることはあまりないのではないでしょうか。

ここでは、住宅ローン借り換えのデメリットをしっかりと理解したうえでメリットを再確認します。

そして、借り換えする上で見逃せない注意点もみていきたいと思います。

住宅ローン借り換えのデメリットとは？

高額のローンを組み直すわけですから、取り返しのつかないことになってしまわないように、メリットよりもデメリットをしっかりと把握しておきましょう。

諸費用がかかる

住宅ローンを借りる際には、様々な手数料などの諸費用がかかります。

借り換えの時も、新規の住宅ローンの時と同程度の諸費用がかかり、それに加えて現在支払っている住宅ローンを完済するための諸費用もかかります。

現在の住宅ローン完済手続き

• 全額繰上返済手数料
• 抵当権抹消費用

新規住宅ローン手続き

• 保証料
• 抵当権設定費用
• 仲介手数料
• 登記代行手数料
• 事務手数料
• 保険料（地震保険・団体信用生命保険）

不動産取得税

• 登録免許税
• 固定資産税
• 印紙税

借り換えをする銀行や金融機関で、具体的な金額や金利などが異なりますが、合計30万円から90万円くらいが相場です。

諸費用と言ってもなかなかの高額ですが、借り換え後の住宅ローンに組み込めるので、自分で持ち出さなくても借り換えはできます。

しかし、これだけの諸費用をかけても借り換えた方が得なのかを試算してしっかり検討しないと、せっかく借り換えても何の得にもならない場合もあり得ます。

手続きが煩雑

借り換えと言っても新しい住宅ローンを組むことに変わりはないので、新規に組むときと同じように審査があり、それに伴う書類の提出も必要になります。

多岐にわたる必要書類を揃えなければいけないので、それなりの時間がかかります。

そして、以前にローンを組んだ時に加入した団体信用生命保険（団信）を継続することはできないので、新たに入る必要があります。

しかし加入時から年数が経っていれば健康状態にも変化があったりすると、告知内容によっては加入できない恐れもあります。

ひと言に借り換えと言っても、思ったように減額が見込めなかったり、団信に加入を可能にするために逆に保険料が上がったりと、希望している条件では借り換えできない可能性があります。

住宅ローン借り換えのメリットとは？

住宅ローンのデメリットはメリットより少ないですが、上記のように改めて掘り下げてみると確かに怖い部分はあります。

しかしそれでも借り換える人がいるということは、それを上回るメリットがあるからです。

デメリットを確認した上で、今度はメリットをみてみます。

返済額が減らせる

今までよりも低金利の住宅ローンに組み換えるわけですから、支払う利息が減るので、結果支払総額が減ります。

毎月の支払額を今までのままにすれば返済期間を短くすることも可能です。そして金融機関によっては、相談次第で返済期間を長くしてくれるところもあるので、毎月の返済額をかなり抑えることができます。

しかし、デメリットでも説明した通り、諸費用がかかるので、それを見越しても見直す価値があるかどうかを検討しなければ意味がありません。

固定金利に切り替えられる

今の住宅ローンを変動金利で借り入れている場合は、固定金利に変更することで、金利が上がるリスクを抑えることができます。

長い期間をかけてローン返済をしているうちは、金利が上がる局面が来ないとはいいきれなくなります。

借り換えをいい機会として返済期間を短縮したいと思っている人ほど、固定金利に切り替えて組み直した方がリスクを抑えられるでしょう。

団信保険をグレードアップできる

住宅ローンを組み直す際には新規のローンと同じように審査があるのは説明しましたが、問題ない程度に健康状態が良く、それでも特に心配な部分があるとしたら、借り換えのタイミングなら保障の手厚い内容に切り換えることが可能です。

亡くなったり高度障害になったりしたときのみ適用する保障内容だったものを、特定疾病やガンと診断されたり入院したりした時も保障される形にできれば、病気で働けなくなった時なども安心です。

リフォームローンをまとめられる

家というものは、どうしてもメンテナンスを兼ねた大きなリフォームが必要な時があります。

リフォームローンは金利が2%以上と高くなることが多いのですが、住宅ローンとして一本化することで、金利も安く長い期間で返済をすることが可能です。

借り換えを利用する時の注意点

デメリットに気を付けさえすればいいこと尽くしに感じられる住宅ローンの借り換えですが、実は借り換えを検討する時に、借り換えをするべきかどうかを的確に判断できる次の３つのポイントがあるのです。

１．残高が1000万円以上・返済期間が残り10年以上あるか

せっかく金利を安くして住宅ローンを組んでも、返済期間が短かかったり大きく額が残ってなかったりすると、そこまで借り換えの恩恵を感じることはできません。

残りの返済期間が長く、残額も大きいほど、目に見える軽減効果が見込めます。

もし返済期間が残り10年以下なら、低金利で借り換えることで総額が軽減されるので、返済期間を短くする方法も選べます。

２．借り換えで金利差が１%以上あるか

住宅ローンの借り換えは諸費用が最高で90万円ほどかかります。

金利差がある程度ないと、借り換えの旨味は感じられないでしょう。

最近は低金利な住宅ローンや諸費用が安く設定されている住宅ローンも結構出ているので、0.5％程度の金利差でもメリットが得られますが、かかる諸費用を考えるとやはり金利差は大きければ大きいほどいいので、十分検討して金融機関を選びたいところです。

３．住宅ローン控除が適用されるか

住宅ローン控除は、一定の条件を満たすことで家の購入から10年間、税金の控除が出来る制度です。

住宅ローンの借り換えをすることで、場合によっては控除できなくなる場合もあります。

借り換えをした結果、返済期間が10年以下になってしまったり、借り換えた本人の合計所得が3000万円以上あったりすると、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

借り換えるタイミングとして最適かどうかを見極める必要があります。

住宅ローン借り換え以外に道は？

住宅ローンの借り換えはメリットがあると言っても、手続きは煩雑で労力も時間も相当使います。

借り換えを考えるということは、ローンの支払いが大変だったり、リフォームが必要だけど新たな負債を抱える不安があったりという、何かしらのきっかけがあったはずです。

では、他に問題を解決できる方法は全くないのでしょうか？

借り換え以外の方法を考えてみました。

金利の引き下げを交渉してみる

今まで長く付き合いのあった金融機関とは、信頼関係が築けています。

この不景気な時代にせっかくの顧客を手放すくらいなら、金利を少しくらいなら下げてもいいという判断をする金融機関も、最近は増えているようです。

金融機関は返済能力のある、信用できる客でなければ融資をしません。ですので「支払いが厳しい」等は理由にせずに交渉しましょう。

交渉する際は、他の金融機関で出してもらった試算表を持参して、真剣に住宅ローンを考えているという姿勢を見せて交渉に臨みましょう。うまくすれば、面倒な手続きや高額な諸費用に煩わされることなく金利を引き下げられるかもしれません。

売却して住宅ローンを完済する

いっそのこと売却してしまって、住宅ローンの重荷を下ろしてしまうのもいいかもしれません。

しかし、売却してしまうと次に住むところはどうするかが問題になります。

実は「リースバック」という便利なサービスがあります。

今の家を売却し、売却主と賃貸契約を結んで、家賃を払いながら住み慣れた家に住み続けられるという便利なサービスで、引っ越しする必要がありません。

収入が急に落ちた、体調が悪くて少しの間休職しなければならない、などの、ローンの支払いが心配な間だけリースバックを利用して、元の生活に戻ってから買い戻すということも可能です。

まとめ

住宅ローン借り換えをデメリットから考えた上で、メリットを最大限に生かすための注意点を３つ挙げてみましたが、いかがでしたか？

住宅ローンは新規でも借り換えでも、どちらにせよ大きな額の融資を受けることになるので、手続きや審査、検討するポイントも、さすがにちょっと手強い印象です。

それでも、せっかくの見直しの機会なので、あとで後悔のないように、しっかりと情報収集をして、希望額になるべく近づけるようにしたいものです。

この記事が、住宅ローンの借り換えのデメリットを心配している方の参考になれれば幸いです。