離婚時に住宅ローンの残債がある場合に知っておきたい５つのポイント

夢のマイホーム購入は、人生で1度とも言えるほどの一大イベントであり、人生で最もお金のかかる買い物です。

例えば、結婚を機に住宅ローンを組み、マイホームを手に入れたものの、最初は順調だった結婚生活も、さまざまな理由から離婚という残念な結果になってしまうことも考えられるでしょう。

その場合、離婚の際はせっかく購入したマイホームをどうするのか選択する必要がでてきますよね。

では、実際にどのような選択肢が考えられるでしょうか？

この記事では「住宅ローンの残債はどうしたらいいのか？」「そのままどちらかが住み続けるべきなのか？」など、決断する時に確認しておきたい5つの重要ポイントをこの記事では詳しくご説明していきます。

住宅ローンの名義人と残債を確認する

住宅ローンの残債が残っている状態の離婚で最初に、確認するべきことは、住宅ローンの名義人が誰になっているのかということです。

「夫が単独で名義人」「夫名義で妻が連帯保証人」「妻名義で夫が連帯保証人」「夫婦で共同名義」という4パターンが多くのケースとなります。

「夫名義で妻が連帯保証」のケースを例として挙げると、離婚後に夫が住宅ローンの返済を約束していたが、事故や病気で収入が無くなり返済が困難になってしまった場合は、連帯保証にである妻に返済義務が生じます。

夫が返済を約束したといっても、金融機関の契約では妻が連帯保証人になっていますので、返済義務が必ず発生します。

こういったケースでは離婚後に揉めることになるので、マイホームを手放さない選択をする場合には、しっかりと契約名義人と保証人の確認をおこないましょう。

アンダーローン、オーバーローンの確認

住宅ローンの残債がある状態で離婚する場合は、「離婚後は家を売却する」「夫、妻のどちらかが家に住み続ける」といった2パターンの選択肢となります。

家を売却するか否かを判断する基準は、残債と家の売却額の価格を確認して判断することになります。

家の売却価格が住宅ローンを上回ってる場合を「アンダーローン」、家の売却価格より残債が上回ってる場合を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンの場合は、売却後は住宅ローンも無くなりスッキリと新生活をスタートすることができます。

売却して剰余金が発生した時には、財産分与という形で夫婦間にて相談をおこないましょう。

一方、オーバーローンに関しては、住宅ローンの残債より売却価格が低い状態となりますので売却自体ができない状態となります。

例えば、住宅ローンの残りと、売却査定額の差額が100万円だった場合は、差額の100万円を預金から支払うことができるならば売却は可能です。

離婚を機に家を売却するかどうかを悩んでいる方は、売却価格と残債のバランスをしっかりと確認して慎重に判断することをおすすめします。

共有名義の住宅ローンで注意するべきポイント

夫婦2人のペアで住宅ローンを組んでいるというケースもありますが、共有名義のローンの場合は売却時にお互いの同意が必ず必要となります。

妻が家を売却してすっきりさせてしまいたいと思っていても、夫が売却に同意しない限りは家を売ることができませんので、話がまとまらず解決ができないというケースに陥ってしまうこともあります。

住宅ローンを完済した後に、家を売却したい場合は離婚後、疎遠になってしまった相手に連絡を取り、売却の同意を得る必要があります。

既にお互いに新しい生活を送る中で、連絡を取り合い同意を得ることは簡単ではなく、時としてトラブルの原因にもなります。

共有名義の住宅ローンの場合はできるだけ早い段階で売却の決断をすることがトラブル防止に繋がります。

どちらか一方が住み続ける場合

離婚後に、夫、妻のどちらかが家に住み続けるという場合に必要な注意点について詳しくご説明していきます。

単独名義のローンで、名義人がその後も家に住み続ける場合は、自分の家の住宅ローンを自ら支払い続けて住むのと同じとなりますので、問題はありません。

しかし、注意しなければならないのはどちらかが連帯保証になってしまってる場合です。

この場合は、名義人に何かあって返済能力が無くなってしまった時に連帯保証人に必ず支払いの義務が生じます。

支払いが滞ってしまった場合に大きなトラブルとなる可能性がありますので、事前に連帯保証人の名義を住宅ローンの契約者の親族に変更してもらうなど対策をとっておく必要があります。

非名義人がそのまま家に住み続ける場合

一般的に多くある例として、夫名義の住宅ローンで離婚後に妻が家にそのまま住み続けるというケースです。

子供の生活環境を変えたくない、妻の方も離婚後に住まいの心配をする必要がないといった理由からこういった選択をされる方も多くいます。

この場合に注意が必要なのは、離れて暮らす元夫からの住宅ローンの返済が滞ってしまった場合です。

住宅ローンが払えなくなってしまった場合は、最終的には住宅が競売にかけられてしまい強制退去となる場合もあります。

離婚後は、お子さんが成人していない場合は、養育費の支払いなども発生します。養育費と住宅ローンの2つの支払いだけでも大きな金額となります。

離婚時に、しっかりと話し合いをおこない今後の収入を予測して、住宅ローンの残債を計画通りに支払いすることができるのか慎重に判断していく必要があります。

住宅ローンの名義変更は可能？

離婚後は妻がそのまま家に住み続けるので、住宅ローンの名義を妻に変更したい、共有名義の住宅ローンを単独に変更したいなど、名義変更を考える方も多いと思います。

しかし、基本的に住宅ローンが完済されていない状態での名義変更というのは難しいとされています。

新しい名義人の収入が高く、過去に何も滞納歴もなく信頼性が高い人であった場合は、変更の相談に乗ってもらえる可能性もあります。

離婚後に、家をどうするのかを決断する場合は、名義変更ができることを前提で進めるのではなく、先に融資先の金融機関に相談しましょう。

住宅ローンが返済できない場合

住宅ローンの残債の額や、今後の収入を考えたときに、どうしても返済が難しいという場合は任意売却という方法があります。

住宅ローンの返済ができない場合は、裁判所を通して最終的に競売にかけられてしまい、市場より安い価格で自宅を手放すことになります。

そうなってしまう前に、任意売却という方法で住宅の売却を行えば少しでも高い値段で家を売ることが可能です。

将来的に「たぶん返済できるだろう」という曖昧な考え方ではなく、綿密にしっかりと自分の収入などをシミュレーションして考えることが必要です。

任意売却について

任意売却というのは、住宅ローンが残ってる状態であっても、融資先の金融機関の承諾を得た上で、住宅を通常の不動産取引の売却と同じ流れで売ることができる方法です。

任意売却の主なメリットは、近隣住民に経済的な事情を知られないということ、そして競売より高い値段で売却できる可能性が高いことなどがあります。

未来を見据えて考えたときに、住宅ローンの返済が明らかに難しいという場合は、事前に金融機関に相談を行って任意売却という方法を選択することがおすすめです。

任意売却を行った後も同じ家に住み続ける方法

任意売却を行って自宅を手放してしまった後の生活に不安を抱える方も多いと思いますが、売却後も同じ家に住み続けることができる「リースバック」という方法があります。

リースバックは、任意売却で家を買い取ってくれたオーナーと賃貸契約を結ぶことによって、売却した家にそのまま住むことが可能となります。

新しい家に引越しをするということは、お子さんが居る場合には転校をさせなけえればならない、新しい家から通勤先が遠くなってしまうなど、生活環境の変化に伴う様々な不安が出てきます。

リースバックのメリットは、売却を行うことによって、まとまった資金が手に入り住宅ローンの返済に充てることができること、尚且つ今の生活環境を変えずに暮らせるといったところにあります。

そして、経済的にも安定してきた場合には、将来的に売却した家を買い戻すこともできるので、任意売却を行う場合には様々なメリットがあるリースバックをセットで考えてみることをおすすめします。

まとめ

離婚時に住宅ローンの残債がある場合に知っておきたいポイントについて説明してきましたが、ご理解いただけましたでしょうか？

離婚時は精神的にも不安になることも多く、さらに住宅ローンなど金銭的なことが絡んできますので、頭を抱えてしまうことが多いと思います。

家というのは生活の基盤となるものなので、離婚時の選択が重大となってきます。

新しい生活をスタートさせるために、住宅ローンの返済をトラブルなくどうおこなっていくべきか、賢い選択をすることが大切です。

離婚後にお互いに気持ちよく新生活が送れるように、この記事でご説明したことを参考に最良の判断をしていきましょう。