新型コロナウイルスで住宅ローンが払えない場合の解決方法を紹介

住宅ローンの返済が困難になった場合の解決方法として「リースバック」という不動産サービスがあることはご存じでしょうか？リースバックとは、不動産会社に自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで同じ家に住み続けられる不動産サービスです。

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、企業の業績や経済状況は大きく変化しました。日々のニュース番組では、新型コロナウイルスの影響で収入が減った方や、仕事を休まなければならない方が増え続けていることが報じられています。

収入減に伴う困難の一つは借金の返済で、中でも住宅ローンは最も額が大きいものといえるでしょう。仮に、自宅を担保に住宅ローンを組んで返済ができずにいると、不動産競売にかけられてしまう可能性があります。

不動産競売にかけられると強制的に退去しなければならないため、せっかく手に入れたマイホームを手放すことになり、新たに自宅を探さなければなりません。最悪な事態に陥らないようにするために、リースバックを利用して住宅ローンを返済し、住み慣れた自宅で引き続き過ごせるよう対策をとりましょう。

本記事では、住宅ローンが払えなくなった場合に利用できるリースバックのご紹介と、不動産競売について詳しくご説明します。

住宅ローンの解決策リースバックについて

リースバックは住宅ローンの返済が困難になった場合に利用できる手段の一つです。しかし、リースバックは何度でも利用するサービスではないため、さまざまな情報を事前に把握しておくことが大切です。

ここでは、リースバックの特徴と注意点をご紹介します。

リースバックの特徴

まずは、リースバックの特徴をご紹介します。

リースバックのさまざまな特徴を知ったうえで、住宅ローンの返済計画に役立てるようにしましょう。

まとまった資金を早く調達できる

リースバックを利用して自宅を売却すれば、数週間で資金を一括現金で調達できます。

一般的な不動産売却は、さまざま手続きや買主を探すことから始めるため、早くても数ヶ月間は必要です。場合によっては、買主が見つからない可能性があるため、まとまった資金が調達できず、住宅ローンの返済をできないことがあります。

リースバックは、不動産会社が買い取ることがほとんどのため、買主を探す手間が省けて短期間でまとまった資金を調達することが可能です。

コスト削減ができる

不動産を所有していると、固定資産税や火災保険料、建物の維持費などといった、さまざまな費用を負担しなければなりません。しかし、リースバックで自宅を売却すれば、新たな所有者が建物にかかる費用を負担するため、コスト削減を図ることができます。

売却後も住み続ける場合は、毎月一定額の家賃を支払う必要がありますが、余計な費用がなくなるため資産運用がしやすくなり、今まで支払っていた税金や保険料を住宅ローンの返済に充てることができるでしょう。

引っ越しをする必要がない

リースバックは、自宅を売却した後でも同じ家に住み続けることができるため、わざわざ引っ越しをする必要がありません。とくに、子どもがいる家庭は同じ学校に通わせることができ、今まで通りの生活を継続できます。

さらに、リースバックを利用すれば、自宅付近にお住まいの方に家を売却したことを知られる心配がありません。近所付き合いを頻繁に行っている方でも、無用な詮索をされることはないでしょう。

リースバックの注意すべきポイント

リースバックの注意点を理解しておかないと、後になって失敗したと思うかもしれません。特徴と併せて注意点についてもきちんと知っておくとよいでしょう。

資産を手放すことになる

リースバックは不動産の売買取引であるため、当然自宅を売却すれば自分の資産ではなくなります。売却後は、アパートやマンションと同じように賃借人として住むことになり、貸主が決めたルールを守らなければなりません。

しかし、自宅を所有していたときに発生していたさまざまな費用負担も同時に新たな所有者に移行するため、資産運用のストレスから解放されるでしょう。

売却価格が安くなる可能性がある

リースバックを利用して自宅を売却した場合、通常の不動産売却よりも売却価格が約60〜90％程度になる傾向にあります。家を売却する前に周辺地域にある似た物件の相場を調べたとしても、実際には低く見積もりが出されるため、あまり参考になりません。

まとまった資金を一括現金で調達できますが、予想よりも売却価格が低くなることを予想して先々の計画を立てるようにしましょう。

家賃の支払いが必要になる

自宅を売却した後は、毎月家賃を支払い続ける必要があります。また、リースバックの場合、通常の家賃設定とは異なる設定方法のため、周辺相場よりも家賃が高くなるでしょう。

リースバックでの家賃設定方法は、買取金額に6％～13％の期待利回りを掛けて12カ月で割って算出します。例えば、自宅が1,500万円で売却でき、期待利回りが8％だった場合、「買取金額1,500万円×期待利回り0.08÷12ヶ月＝家賃10万円」となります。

期待利回りは買主の方針や建物の築年数、物件種別などによって異なるため、リースバックの申し込み前に知ることができません。少しでも家賃を安くしたい場合は、複数の不動産会社に相談して、比較することが重要です。

住み続けられる期間が決まっている場合がある

リースバックの多くは、賃貸借契約期間が定められている「定期借家契約」です。定期借家契約は貸主によって契約期間が決定されるため、ずっと住み続けられるわけではありません。

契約期間を再契約できる可能性もありますが、家を買い取った貸主の事情によるため、数年後には引っ越しを迫られる可能性があります。

住み慣れた家で長期間暮らし続けるには、定期借家契約ではなく、普通借家契約ができる不動産会社を選ぶとよいでしょう。

不動産競売について

住宅ローンが払えなくなった際に、自宅を担保にしていると不動産競売にかけられる可能性があります。しかし、所有している自宅が競売にかけられてしまうとどうなるのか、具体的に知っている人は少ないのではないでしょうか。

自宅を手放してしまうと、今まで通りの生活はできなくなるため、不動産競売までの流れを知って、いつでも対応できるように知っておくことが非常に重要です。

ここでは、不動産競売の流れと特徴について詳しくご説明します。

不動産競売までの流れ

住宅ローンが払えなくなって自宅が競売にかけられ、退去するまでの流れは以下のとおりです。

• 債権者（金融機関）からローン返済の催促状が届く
• 裁判所から競売開始決定通知が届く
• 執行官による建物の現況調査が行われる
• 競売の入札が実施される
• 不動産が売却される

住宅ローンの支払いが滞ってから、3ヶ月程度でローン返済の催促状が届きます。催促状が届いた後でも住宅ローンの返済がなければ、3ヶ月後には競売開始決定通知が裁判所から届き、不動産競売が開始されます。

最終的に落札者が決まると、立ち退き要請されるため退去しなければなりません。

不動産競売の特徴

不動産競売の特徴は、以下のようなものがあります。

• 市場の6〜7割程度の価格で売却されてしまう
• 売却して得た資金は、全て住宅ローンの返済に充てなければならない
• 自宅が不動産競売にかけられていることを知られる可能性がある
• 競売開始決定通知が届いてから不動産競売にかけられていることを知る

例え、不動産競売で自宅が売却できたとしても、売却価格は相場よりも安くなるため、予想よりも低い金額で売買されるでしょう。また、基本的に不動産競売で得た資金は、全て住宅ローンの返済に充てなければならないため、手元に残る現金はほとんど残りません。

さらに、債権者は不動産競売の申し立てを行うことを事前に知らせることはないため、債務者は競売開始決定通知が届いて初めて知ることになります。不動産競売は自分の意思とは関係なく売却するための準備が進められているため、納得感のないまま自宅を手放すことになるでしょう。

住宅ローンが払えない場合は返済条件を見直すことが重要

新型コロナウイルスの影響で住宅ローンが払えないとわかれば、すぐに月々の返済額や返済期間などといった条件の見直しをすることが重要です。債権者である金融機関に相談し、返済計画の変更をしてもらい、救済対応をとってもらうようにしましょう。

ただし、返済計画の見直しによって月々の住宅ローンの返済額を減らし、返済期間を延ばすことはできるかもしれませんが、総返済額が減額されるわけではありません。

場合によっては、総返済額が増えることもあるため、返済条件の見直し以外にも解決方法を検討しておくことが大切です。

まとめ

本記事では、住宅ローンの返済が困難な場合の解決方法としてリースバックのご紹介と、不動産競売について詳しくご説明しましたが、参考になりましたか？

住宅ローンが払えなくなると、心理的な負担も大きくなり、家庭にも大きな影響を与えるかもしれません。余裕があるうちに住宅ローンの残債や情報収集に努めることが大切です。

もしも住宅ローンが払えなくなった際は、不動産会社に相談してリースバックの利用を検討してみてください。リースバックは、住宅ローンが払えなくなったときの手段としてとても有効です。

生活の安定を取り戻すことができ、わざわざ引っ越しをせずに今までと同じように暮らしていけます。ただし、リースバックを利用する際は、複数の不動産会社に依頼して買取金額や家賃などを比較することが重要です。

比較せずに契約すると「他の不動産会社にしておけばよかった」と公開するかもしれません。自分や家庭の状況に合った条件が見つかるように複数の不動産会社に依頼して、良い取引ができるようにしましょう。