任意売却物件とは？住宅ローンの悩みを解消する際の任意売却の注意点

人生で一番大きな買い物である「家」。

その購入時に組んだ住宅ローンの支払いに困窮している人は多いかと思います。

急に体調を崩して収入がなくなってしまったり、災害などの不幸に見舞われて支払い全般の目途が立たなくなってしまったりと、思いがけない出来事に襲われることもあるでしょう。

そんな時の解決策の1つとして、我が家を「任意売却物件」として売却する方法があります。

ここでは、任意売却物件としての売却を住宅ローンの重圧から解放される1つの解決策とした場合の、注意点を詳しく見ていきたいと思います。

そもそも任意売却って何？

住宅ローン問題を解決する際の家の売却方法として、任意売却の他に考えられる方法は２つあります。

• 通常の売却
  通常の形で売却されるのが一番望ましいですが、支払いが滞っている状態とはつまり残債があり抵当権が解除できないので、通常の家の売却はできません。
• 競売
  法的な処置として売りに出され、市場価格の約7割前後で売却されます。

債務者の意思は反映されず、残債があれば一括返済です。

住宅ローンの滞納が続くようになると、債権者はその家を競売にかけて債権を回収しようとします。

しかし競売は債務者の意思を優先することはありません。

法的処置として家を売りに出されていることが周知されてしまうのと、債務者にとって不利な条件で、しかも低価格で家を売却されてしまうという可能性があります。

そうなる前に、債権者に了承を得て、債務者の意思で残債のある家を売却することを「任意売却（任売）」といいます。

任意売却は、競売にかけられる前に自分の意思で家を売りに出すので、通常の売却と同じように売却活動ができ、競売よりも市場価格に近い価格での売却が可能です。

そして、売却後に残債があっても、抵当権を解除することができます。

しかし、任意売却は住宅ローンを1～2ヶ月ではなく、数か月滞納していないと利用できない売却方法です。

その間、債権者からは催促を受け連絡を求められ、保証人に連絡がいくこともあり、精神的なストレスは相当なものになるので、任意売却で解決しようとする場合は覚悟が必要です。

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンの支払いの重さに悩んでいる人には切り札のように思われがちな任意売却ですが、メリットがあればもちろんデメリットもあります。

任意売却のメリット

• 競売と違って、売主の情報を周囲に知られる心配がない
• 買主と相談の上、引っ越し日を調整できる
• 通常の売却活動と同様、より希望に沿った買主を探すことができる
• 引っ越し費用や売却にかかる諸費用を負担してもらえる可能性がある
• 残債の支払いについて、債権者と相談することができる

売却額の配分は、債権者と話し合って決めることができます。

任意売却に至る理由を債権者も十分理解しているので、交渉次第では引っ越しや売却にかかる諸費用を負担してもらえたり、残債の月々の返済額を現実的な額に抑えてもらえたりする可能性があります。

そして競売で売却された時は追い出されるように引っ越さなければなりませんが、任意売却の場合は買主と相談できるので、仕事や学校などの都合に合わせることも可能になります。

任意売却のデメリット

• 住宅ローンを数か月、滞納していることが条件
• 滞納が続くと信用情報機関に登録される（ブラックリスト）
• 連帯保証人に事前に話をして同意を取り付けておかなければならない

任意売却は数か月にわたって滞納している人が選べる売却方法です。

しかし債務者が任意売却を予定しているとしても、債権者の催促や法的処置は黙って待っていてくれるわけではありません。

そして3ヶ月以上の滞納記録はブラックリストに登録され、その後5~7年程の間はローン等が組めなくなるなどの可能性があります。

数か月の滞納の間、度重なる催促で精神的なストレスになることは避けられませんが、その後にきちんと落ち着いて段階が踏めるように、債権者にはなるべく早く相談しましょう。

任意売却に切り替えるタイミング

滞納し始めてから、競売によって家が売却されるまでの流れは以下の通り。

１．滞納すると、債権者から督促状や催告書が届く

２．滞納が続くと３～6ヶ月ほどで保証会社に債権が移った旨の「代位弁財通知書」が届く

３．法的処置を開始するということで裁判所から「競売開始決定通知書」が届く

４．不動産の現状調査や公告など、債権者、入札者による情報収集や開示の期間

５．競売開始決定通知から6～7ヶ月ほどで入札開始、その2週間後に開札日

開札日前日までに競売を取り下げれば任意売却に切り替えることは確かに可能です。

上記を見ると、数か月にわたって任意売却に切り替えられるタイミングがあるように見えますが、遅くなればなるほど売却を焦り、望める条件を諦めていくことになります。

そして、任意売却は債権者の同意がなければできません。

債権者は債権を確実に回収しなければならないので、任意売却にしたとしても買い手がいつまでも決まらければ、同意を得られなくなる可能性があるのです。

少しでも納得のいく条件での任意売却を望むのであれば、滞納が心配になったなるべく早い時点で、任意売却に向けて動いた方が得策です。

任意売却以外の解決方法

それでは、任意売却以外に住宅ローンという重責から逃れる方法はないのでしょうか？

滞納する前に金融機関に相談する

住宅ローンの支払いに困窮することが想像できるような「もしものこと」が起きたのなら、滞納する前に債権者である金融機関に相談することもできるはずです。

まずはその状況を知ってもらうためにも、なるべく早く相談するのが一番いい方法です。

滞納なく返済してもらうことが債権者にとって一番ですので、返済計画の見直しの相談に乗ってくれる場合も多いですし、金融機関にしかできないアドバイスがもらえる場合もあるからです。

リースバックを利用する

もうひとつの方法として挙げられるのは、買主に家賃を払うことで、住み慣れた家から引っ越すことなく家を売却する「リースバック」です。

相場より安く売却される、家賃が思ったより高くなるなど、デメリットもありますが、

査定を複数社に依頼する、リースバックに強い会社を選ぶなど、情報収集をしっかり行って進めていけば、現金化も早く、後に買い戻すこともできます。

一時的な支払いが困難なだけで、後で通常に戻り問題がなくなる場合などは、リースバックを利用するのも解決方法のひとつです。

そして、結果的に任意売却に切り替えたとしても、債権額より売却価格が高いようであれば、任意売却とリースバックを組み合わせて利用することも可能です。

任意売却を行う際の注意点

任意売却は通常の売却と比べて難易度が高いため、いくつか気を付けなければならない点があります。

任意売却に詳しい仲介業者を選ぶ

任意売却は、業者選びが最大のカギです。

通常の不動産売買の手続きの他に、金融機関と交渉する必要もある任意売却なので、知識と経験が豊富な業者を選ぶことが大切です。

任意売却にはこれといった免許等がないので、どこでも「任意売却専門」と掲げることができてしまいます。

不動産の取り扱いをする上で最低限の資格を有しているか、実績はあるか、司法書士などの法律の専門家との横の繋がりがしっかりとあるかなどを確認したうえで選びましょう。

任意売却物件は、買う側も難しい

通常の物件と比べて任意売却物件は、売却に関して債権者の承諾も絡んでくるので、購入に時間がかかると言われています。

債権者の債権回収が目的の売却なので、値下げ交渉もほとんどできませんし、購入後に雨漏りなどの不具合があっても、任意売却の場合は「契約不適合責任」が免除されているので、買主の負担が増える可能性もあります。

そして、債権者が承諾をしなければ結果的に競売の手続きが進んで強制的に売却されてしまうので、例え交渉中や契約の途中でも購入することができなくなってしまいます。

買主も「任意売却物件を購入する」という意識で購入を検討するため、売主もそれを念頭に入れて売却価格や条件を考えなければいけません。

まとめ

「任意売却物件」としての家の売却について詳しく見てみましたが、いかがでしたか？

住宅ローンの支払いに困窮している場合の解決法としては、競売にかけるよりは確かに良い方法のひとつかもしれません。

しかし、任意売却を選択する前の段階で、債権者である金融機関になによりもまず真っ先に相談することが、やはり一番の解決策に繋がるのだということが、ここまでお読みになって、分かって頂けたかと思います。

この記事が、住宅ローンに困窮し、任意売却物件として自宅を売却しようかと悩んでいる人の参考になれば幸いです。