リースバックの仕組みと事前に知っておきたい5つの注意点

老後の生活をゆとりある穏やかなものにするためには、怪我や病気などの万が一の事態が起きた時に、すぐ対処できる十分な老後資金を確保しておく必要があります。

しかし、家族を養うだけで精一杯、借金があって貯金にまわすお金がないという悩みで頭を抱えてしまっている方も多くいると思います。

そんな方におすすめしたいのが、自分が所有する不動産を売却してまとまった資金を調達できるリースバックです。

この記事では、リースバックの仕組みや資金調達までの流れ、リースバックをする前に知っておきたい5つの注意点についてご紹介します。

生活資金の確保、住宅ローンの完済、事業資金の準備で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックを利用するメリットとデメリット

生活資金やローン返済など、経済的な悩みで頭を抱えている皆さんの助け舟となるリースバックの仕組みを詳しく説明していきます。

どのような流れでまとまった資金を作れるのか、そしてリースバックはどんな悩みを解決できるのかを理解しておきましょう。

仕組み

リースバックとは、あなたが所有している不動産を不動産会社に売却してまとまった資金を得ることができるサービスのことです。そして、不動産会社が手配した買主（第三者）にリース料（家賃）を支払うことで、不動産の利用を継続できるという金融取引です。

不動産の所有権はあなたから第三者へと渡ってしまいますが、自宅などを売却することでまとまった現金を作ることができ、その後も住み慣れた大切な家に賃貸契約という形で住み続けることができます。

また、賃貸契約になった後は、投資家などの新たなオーナーから買い戻しすることもできます。

メリット

リースバックを利用することで得られる主なメリットがこちらです。

• 不動産を現金化できる
• 売却後も賃貸契約が可能
• 売却後の買い戻しが可能
• 転移不要のため引越し費用などが要らない
• リースバックした情報を勤めている会社などに知られない

自宅を売却しても、賃貸契約によって住み続けられるという点が最大のメリットです。

十分な生活資金を確保したい、住宅ローンを完済したい、でも住み慣れた自宅を手放したくない、という方はリースバックを利用することでその悩みを解決することができます。

デメリット

リースバックを利用するデメリットもあるので必ず把握おきましょう。

• 自宅の名義が第三者へ変わる
• 売却価格が相場よりも安くなる可能性あり
• 家賃が相場よりも高くなる可能性あり

自宅の所有権は不動産会社が手配した第三者へと渡ってしまうため、名義の変更は避けられません。

また、売却時はその地域の相場よりも安くなる傾向にあり、賃貸契約後の家賃は相場よりも基本的に高くなるというデメリットが生じます。

これらの契約内容は、リースバックの契約時に不動産会社とよく相談して確認しておくことをおすすめします。

不動産会社によって契約の条件も異なるため、信頼できる不動産会社でリースバックの契約をするということが大前提になります。

解決できる悩み

リースバックで資金調達することでどのような悩みが解消されるのか、具体的な例がこちらとなります。

• 医療費で大金が必要
• 老後資金に対する不安を解消したい
• 毎月の住宅ローンの返済をしたい
• 家族へ財産を残したい
• 近所や会社にバレずに自宅を売却したい
• 滞納していた税金を全額支払いたい
• まとまったお金を得た上で自宅に住み続けたい

上記のように、さまざまな用途に合わせてリースバックという資金調達方法を活用することができます。突然の事故や病気で大金が必要になった場合も、金融機関に無理な借入を相談する必要もなくなります。

毎日お金のことで悩む生活から抜け出したい方にとって、リースバックはとても頼りになる存在です。

リースバックを利用する際の注意点

ここからは、リースバックを利用して資金調達をする際の注意点を5つに絞ってご紹介していきます。

初めてのリースバックでも後悔しない形で契約できるように、十分に知識を深めておきましょう。

売却価格は相場よりも安くなる傾向

自宅などの不動産をリースバックで売却した場合、不動産仲介市場価格と比較して70%〜90%程度の売却価格になります。

一般的に、リースバックの不動産売却額は相場よりも安くなることを理解した上で契約を進めましょう。また、地域によっても相場は異なります。

とにかく高い売却価格だけを望む場合は別の方法で売却を考える必要がありますが、その場合は自力で当てを探す手間と時間がかかり、売却しても賃貸契約で住むことができないというデメリットが生じます。

リースバックの強みである、不動産売却後も賃貸契約で住み慣れた家に住み続けられるという大きなメリットは通常の不動産売却では得られないため、売却価格が相場よりも安くなることは許容範囲として考えるべきです。

また、市場相場で売却することを目的に任意売却と併用することを考える方もいますが、債務者の合意が必要となり、場合によっては交渉できない可能性があることを覚えておきましょう。

リースバックは短期間でまとまった現金を手に入れられるとても便利な方法ですが、売却価格ばかりに気をとられすぎず、契約全体を通した利点を考えた上で契約することがリースバックをで失敗しないコツです。

家賃は相場よりも高くなる傾向

リースバックには、売却した後も賃貸契約で不動産を利用し続けられるというメリットがありますが、その際に支払う月々の家賃は、基本的にその地域の相場よりも高くなります。

また、契約時だけではなく、契約更新時にオーナーの都合で家賃が引き上げられるといったケースもあります。

相場よりも高い家賃をさらに引き上げられてしまった場合、家計は厳しくなるため、契約時に家賃の引き上げがないかしっかりと確認をしておきましょう。

家賃をできるだけ抑えた契約を交わしたい場合は、売却価格を妥協して家賃を下げるという交渉も可能です。逆に、高い売却価格で契約を交わしたい場合は、家賃を妥協するという決断が必要になります。

不動産の所有権の移転

リースバックで賃貸契約を結んだ不動産の所有権は、不動産会社が手配した第三者の投資家や不動産業に移ります。

他人にバレずに住み慣れた自宅に住み続けることはできますが、名義は他人になることを十分に理解しておきましょう。その代わり、不動産の所有者が変わることで固定資産税を支払う必要がなくなるというメリットがあります。

再び不動産を自分の所有権にしたい場合は、買い戻しをすることで自分の名義に変更できるという点もリースバックの利点になります。

賃貸契約更新の拒否

リースバックの賃貸契約期間は、借主と買主（オーナー）で相談して任意で決めることが可能です。

ここで注意したいのが「普通借家契約」と「定期借家契約」という2種類の契約方法です。

普通借家契約は皆さんに馴染みのある一般的な賃貸契約で、借主に住み続ける意思がある場合、買主側は拒否することができません。

一方、定期借家契約は契約の更新をしない賃貸契約で、契約終了後に借主と買主の間で再び契約を交わすことで住み続けることができます。

定期借家契約を交わした場合、契約終了後にオーナー側から再契約を拒否される可能性があります。住み続ける意思と資金があっても、全てはオーナーの判断次第となります。

そのため、長く住み続けることを目的としたリースバックの場合、借主の意思で賃貸契約更新ができる普通借家契約を選択することを忘れないでおきましょう。

口頭だけの説明ではなく、契約書に書かれているかどうかを必ずチェックしましょう。

買戻価格の変動

リースバック後の買い戻し価格は売却価格よりも高くなるのが一般的であり、その地域周辺の相場より基本的に高くなるということを理解しておきましょう。

将来的に買い戻しを検討されている場合は十分な資金が必要となるため、事前に計画を立てておく必要があります。

リースバックを経営を立て直すための資金調達や、借金完済のお金を得るために利用する場合は、経営や生活が安定した後で買い戻すという選択肢を考えるようにしましょう。

まとめ

リースバックの仕組みや解決できる悩み、利用する際の注意点についてご紹介してきましたが参考になりましたか？

所有している不動産を現金化して、その後も賃貸契約で住み続けられるリースバックは、借金返済や医療費など大金が必要になった方や、老後のゆとりある生活資金を準備しておきたい方にとって救済となる資金調達の方法です。

毎日同じで布団で寝て起きるという生活サイクルを変えずに、経済面の大きな悩みを解消できるのはリースバックならではの強みです。

リースバックを活用して、お金に悩まないゆとりのある理想的な生活を目指してみませんか？