リースバックは投資家にも人気【投資家目線のメリット・デメリット】

リースバック 2021年12月6日

皆さんは、「リースバック」という不動産活用・資金調達をご存じですか？

このリースバック、最近登場した手法ではなく、古くからビジネスシーンの場で利用されていた方法です。この方法が一般個人の方にも普及するに至った背景には、カーシェアリングに代表されるようなモノに対する、”所有意識”から”共有意識”が築かれるようになったからと考えられています。

そして、リースバックが一般個人にも普及するに従い、利用者たちの目的は、資金調達のため、住宅が競売に掛けられるのを回避するため、住宅を現金化するためなど、多種多様になってきています。

また一方で、リースバック利用者の中には不動産を売買して利益を出す”不動産投資家”の方もいます。そこで、今回の記事では不動産投資家の目線に立ってリースバックにどのようなメリット・デメリットがあるのかをご説明していきたいと思います。

不動産投資家（不動産の買主側）とリースバック利用者（不動産の売主側）のメリット・デメリットには違いがある点にも注目してもらえればと思います。

リースバックの概要

リースバックとは、不動産活用を通じた資金調達手段であることは先に触れましたが、具体的には不動産を売買契約を通じて売却するだけでなく、売買契約における買主と売主が、新たに不動産の貸主と借主となって賃貸借契約も併せて行う取引形態のことを表しています。

一般的な不動産の売買では、売却による不動産の引き渡し（所有権の移転）と売却代金の受け取りをもって手続きが完了しますが、これと併せて売却した不動産に関して賃貸借契約を締結することによって、リースバック利用者（不動産の元の所有者）にとっては、売却による資金の調達と同時に、売却する以前と同様の不動産利用が実現される仕組みが築かれています。

リースバックの手続き

ここでは、リースバックの手続きに関して確認していきたいと思います。

リースバックの手続きは以下に示す通りです。

リースバックを扱っている専門業者へのリースバック申し込み

専門業者による売却予定不動産の買取査定額の算出

（提示された査定額、契約書類に記載される内容に納得のいく場合）売買契約・賃貸借契約の締結

売却不動産の引き渡し（所有権の移転）・売却代金の受け取り

賃貸借契約の内容に則った売却不動産（新たな賃貸不動産）の賃貸借利用

おおまかには上記の流れで手続きが進んでいきますが、それぞれの手続きでは必要となる書類に違いがあり、また売買契約・賃貸借契約においてはどのような契約内容が記されるのかを把握する必要もあります。リースバック手続き完了後の利用においては、この際の契約内容に則ることとなるため、契約をする際に気を付けておくべきポイントも多くあります。

これらの内容に関しては、以下の記事で詳しく触れていますので、リースバックを実際に利用される際には、ぜひそちらもご覧になってください。

『リースバック契約書の内容を紹介！売買・賃貸借契約書の詳細チェック』【マイホームまもり隊_公式】

リースバックのメリット・デメリット

次に、リースバックの利用者（不動産を売却する側）のメリットとデメリットを確認していきましょう。後述する、不動産投資家（不動産を買い取る側）のメリット・デメリットとどのような違いがあるかを比較できるようになって頂ければ幸いです。

不動産を売却する側にとってのメリット・デメリットとしては主に以下のものが挙げられます。

◆メリット

不動産を売却した後も、賃貸不動産として利用し続けられる
不動産所有に掛かるコストが家賃（リース料）として一元化される
不動産所有で抱えるリスク（価値変動リスク・損失リスク）が回避できる
将来的に買い戻しをするための選択肢も用意されている

◆デメリット

不動産の売却価格が一般相場よりも割安になる傾向にある
賃貸借契約の種別によっては居住期間に制限が掛かること（契約更新ができないこと）がある
不動産家賃（リース料）が一般相場よりも割高に設定される傾向にある

投資家の立場で考えるリースバック

リースバックの概要を理解した次には、このようなリースバックが不動産投資家の立場ではどのような魅力があるのか・どのような注意すべき点があるのかを理解していきましょう。

不動産投資家がリースバックを利用した際のメリット・デメリットには以下のものが挙げられます。

◆メリット

高い利回りを期待できる

安定的な家賃収入を期待できる

買い取った不動産を第三者へと売却する際に売却利益を見込みやすい

◆デメリット

リースバックの手続きが完了した後から一定の期間、売主へと不動産を貸し出す必要がある

（売買契約書に買い戻し特約が付されており）売主が買い戻しを希望した場合には、これに応じる必要がある

既にお気づきの方もいるかと思いますが、”不動産投資家にとってのメリットは、リースバック利用者（不動産を売却する側）にとってのデメリット”になっている関係にあり、この逆もまた然りです。以下の表に示したものが相反する関係にあります。

不動産投資家の立場	不動産の売却主の立場
リースバック手続き完了後、一定期間は不動産を貸し出す必要がある	不動産の売却後にも、不動産の利用を続けられる
（買い戻し特約が付され）売主から買い戻しの希望があった場合、これに応じる必要がある	買い戻し特約を付することで、将来的に買い戻しを選択することもできる
高い利回りを期待できる	不動産の買取価格が割安・賃料が割高になる傾向にある

それでは、これらメリット・デメリットに関して詳しく確認していきましょう。

メリット１：高い利回りを期待できる

一般的な不動産の売却額（買取額）の査定は、当該の不動産の築年数や品質、駅近であるかといった立地状況などの条件と類似した不動産の売却価格を参考にして算出されます。また、賃貸借における家賃も似たようになっており、周辺の賃貸物件の家賃相場などを鑑みて設定が行われます。

しかしながら、リースバック不動産の場合、売却価格は一般相場と比較して2～3割ほど下がる傾向にあります。これは売却予定不動産を買い取った不動産業者や投資家が、第一入居者（元の不動産の持ち主）が退去した後の新たな入居者探しや、このための住居の修繕・リフォーム費などを考慮して、一般相場の買取価格から差し引くためです。

不動産を賃貸物件として利用する場合、この賃料は買取価格に期待利回りを乗じて設定することが一般的であり、この期待利回りの相場が、一般的な相場では5%ほどですが、リースバック不動産の場合には6～13%で設定されることが多いです。

このような観点から、不動産を買い取った側は利益を見込みやすくなっているため、リースバックが不動産投資家にも人気がある取引となっているのです。

メリット２：安定的な家賃収入を期待できる

一般的な賃貸のケースを想定してみると、不動産への入居者が見つかるまでの間、賃貸による家賃収入が発生することはありません。

一方のリースバックでは、不動産の売主が、リースバック手続き完了後には第一入居者となることが確定しているため、賃貸物件の空室期間が発生することがありません。

また、リースバックを通じて不動産を売却した方の多くは、できるかぎり長く利用し続けたいと考えているため、空室になるリスクが少なく、結果的に家賃収入が途絶えてしまうリスクを回避しやすいともいえます。

メリット３：買い取った不動産を第三者へと売却する際に売却利益を見込みやすい

メリット１の説明の中で触れたように、リースバック不動産は買取価格が一般の相場と比べて割安に設定されることが多いため、買取を行う時点で既にメリットを享受することができるのですが、これが結果的に、不動産を更なる第三者へと売却する際にも利益を発生させやすくなります。

なぜならば、市場価格よりも安価で不動産を購入しているため、売却の際に価格を下げたとしても利益が生まれやすいからです。このような点で、一定の期間、賃貸物件として家賃収入を獲得し、第一入居者の契約期間が満了した後に、不動産を市場価格で売却する投資家の方も多いです。

更に、リースバックには不動産の売主が将来的に買い戻しをするための選択肢も用意されており、実際に買い戻しが行われた場合には、これによって利益を確保することも可能であり、投資家が利益を得るための機会が複数用意されているのです。

デメリット１：リースバックの手続きが完了した後から一定の期間、売主へと不動産を貸し出す必要がある

リースバック手続きの都合上、これは当然のことといえるのですが、一定期間は売却不動産を売主へと貸し出す必要があります。

メリット２で触れたように、第一入居者が決定しており、空室期間が発生するリスクを回避できるのは利点として働く一方で、第一入居者を貸主が自由に選別できないことをデメリットに感じる方もいるかと思います。また、この期間は貸主による不動産の自由な活用も実現できないことも理解しておく必要があります。

デメリット２：（売買契約書に買い戻し特約が付されており）売主が買い戻しを希望した場合には、これに応じる必要がある

不動産を買い取った側にとっては、”売主による不動産の買い戻しが行われることで利益を得ることができる”ことがメリットとして働きますが、不動産投資家の中には、不動産を長期的に保有したいとお考えの方もいらっしゃるかと思います。そのような方にとってはデメリットともなってしまうため、ご自身が不動産を”どのように”・”どれくらいの期間”活用したいのかをしっかりと確認し、リースバック不動産の買取を検討して頂ければと思います。