リースバックはなぜ人気？３つの理由を紹介！利用される背景とは？

「自宅の住宅ローンの滞りが重なって家が競売にかけられそう…」、このような気持ちを抱いたことはありますか？

コロナウイルス蔓延による近年の社会背景から推測して、このような気持ちを抱いた人は割と多いのではないでしょうか。

あらゆる場面で、住宅ローンの支払いは所有者の頭を悩ませる原因の一つになり得ますよね。

任意売却を中心に事業を行ってきた不動産会社も、近年は「リースバック」という不動産売却方法を導入する機会が増えてきました。

もともとは事業用の資金調達の一環でしたが、不動産や金融機関の積極的な受け入れにより、「リースバック」という制度が一般の市場にも浸透するようになってきました。

今回はそんなリースバックに焦点を当てて紹介していくとともに、リースバックがどのような理由で利用されるのか、リースバックを利用する上での注意点にはどのようなことがあるのかということを解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは、簡単にいうと「マイホームを売ってその家を賃貸住宅にする」ことです。

金融機関により自宅が競売にかけられた場合は、買い手が決まり次第自宅からの退去が命じられますが、リースバックは家を売却しても自宅からの退去が命じられることはありません。

リースバックによって家を売却することで毎月の支払いが「住宅ローン」から「家賃」に代わり、家を売却した後でも、賃貸住宅として家賃を支払うことで住み続けることが可能になります。

リースバックはなぜ人気？

リースバックがなぜ資金調達の方法として人気を集めているのでしょうか。

その大きな理由としては、以下の３点が挙げられます。

• 環境の変化がない
• すぐにお金が手に入る
• 固定資産税などの支払いが必要ない

環境の変化がない

リースバックを利用することで同じ住宅に住み続けられるため、周囲の環境が大きく変化することがありません。

家を売ったという事実がバレることもないので、近所付き合いで噂が立つこともありません。

また、引越しの手間が省けることでその分の時間が削られる心配もありません。引越しに関する費用の負担もないので、同じ家に住み続けられるという観点からみると、リースバックは経済的にも利用しやすい制度となっています。

すぐにお金が手に入る

リースバックを利用して家を売ると、１〜２ヶ月ほどで売却現金を一括で受け取ることができます。

そのため、入学金や授業料などの教育関係の費用や、急な手術や入院などに関する医療関係の費用が必要な場合にも比較的すぐに対応することができます。

固定資産税などの支払いが必要ない

家を売ることで、その家の所有権が売主ではなく買主に移るため、固定資産税や管理費等を支払う必要がなくなります。

リースバックを行う理由

リースバックを行う理由は人それぞれです。

ここでは、リースバック利用者の視点・会社側の視点にそれぞれ分けて説明していきます。

利用者側の視点

まず大前提として、リースバックを行う理由は「お金に余裕がない」からだと言えます。

お金に余裕がないと住宅ローンの支払いが滞ってしまいます。そうなると、その住宅は金融機関により強制的に競売にかけられることになります。

競売にかけられると、近いうちに住み慣れたマイホームから撤退しなければいけないのは確実です。

そのような「競売」が開始されるのを阻止する方法として挙げられるのが、住宅ローンの残債があっても同じ家で住み続けることができる「リースバック」です。

多くのリースバック利用者は以下の点を実現するために利用しています。

• 老後資金がほしい
• 住宅ローンの残債があるが子どものために今と同じ家に住みたい
• 住宅の競売を阻止したい
• 住宅ローンなどの支払いから解放されたい

また、学校の入学金が必要という場面でも、リースバックを利用することで早急な資金調達が期待できるため、そのような理由からも利用されることが多いです。

会社側の視点

不動産会社がリースバックを取り入れるようになったのは、大きく分けて以下の点が関連しています。

• 住宅ローンの滞りにより自宅を失う人々を少しでも減らしたい
• 任意売却の提案に乗らず、競売にかけられてもなお自宅に居座ろうとする人々に対する解決策を出したい

住宅ローンの残債を支払うことが可能になるならば、自宅が金融機関から強制的に競売にかけられることもないし、任意売却を行いながらリースバックを利用することができれば、不動産売却方法の幅も広がります。

もともとはリースバックという不動産売却に協力するような投資家や会社はそれほど多くはなく、不動産を購入した上でそのまま売主に賃貸で貸すことができるリースバックの引き受け手となる投資家はほとんどいませんでした。

また、買った物件の賃貸を了承してくれる投資家が存在していたとしても、土地の買取金額が高額すぎたり、物件の立地に条件を出す投資家も少なくありませんでした。

そのような状況の中から、さまざまな不動産会社はリースバック制度に協力してくれる投資家やその他の買取手となる人々を集め、リースバック制度を正式に導入するに至ったのだといいます。

リースバックを行う際の注意点

人それぞれリースバックを利用する理由は異なると思いますが、いずれの理由であれ、注意していただきたい点があります。

大きく分けて以下の項目について説明します。

• 家賃について
• 自宅の買戻しについて

家賃について

リースバックを利用して自宅を売ったとして、その際に住宅ローンの残り金額が住宅の売却代金よりも少ない場合は住宅ローンの完済が望めます。

住宅を売った後はリースバックのシステム上住宅ローンの支払いが必要なくなります。

しかし、毎月の支払いは別の形で存在します。それは、賃貸住宅へと変わった自宅への「家賃」の支払いです。

住宅を売ったはいいものの、この「家賃」を支払う能力が備わっているかどうか、という点はとても重要です。

リースバックを利用した場合は家賃が市場相場よりも高くなる傾向がありますので、その点にも注意しなければなりません。

自宅の買戻しについて

自宅の買戻しを考えている場合は、まず最初に自分の契約するリースバック業者が自宅の買戻しを可能にしているかどうかを確認する必要があります。

場合によっては買戻しを受け付けていない業者もいるため、把握しておくことが大切です。

また、基本的に自宅の買戻しを行う際は、自宅のもともとの原価よりも高い値段で売られることになります。

その点を考慮しつつ、大体いつ頃の時期に自分が買戻しをする予定なのかをあらかじめ決めておくことで、買い戻しに対する十分な準備ができると思います。

リースバック契約を結んでいる間は契約期間が決まっていることがほとんどのため、その契約期間内に大きな資金収入が見込まれる予定のある方は積極的に自宅の買戻しを考えてみるのがよいのではないでしょうか。

リースバックのトラブル例

ここでは、リースバック利用時の注意点をより意識してもらうために、リースバックによって起こり得るトラブルの例をいくつか紹介していきます。

• 契約の更新が不十分で退去せざるを得なくなった
• 所有者が売主の買戻しに応じてくれない
• 売却先の会社が倒産してしまった

契約の更新が不十分で退去せざるを得なくなった

家賃の値上げは退去勧告に通じるものがありますが、実際に退去を求められるケースとしては、契約の更新ができなかった場合です。

２〜３年ほどの期間を規定した「定期借家契約」として契約を結び、その期間が満了次第、契約自体も終了したということになります。

その際、売主と買主、両方の同意があればリースバックの再契約は可能です。

しかし、買主側が再契約を拒んだ場合、家の所有権が買主にある限り、売主は大人しく自宅から退去するしかないのです。

所有者が売主の買戻しに応じてくれない

将来的にお金に余裕が生まれる可能性が考えられる場合は、売却した自宅の買戻しを行いたいという方も珍しくありません。

そのときは、契約時に買戻しに関する情報を売主と業者間でお互いに共有しておく必要があります。

口約束のような買戻し契約を結んでしまうと、あとになって自宅の買戻しの話を切り出しても、買戻しの取引自体を拒否される可能性が考えられるため注意が必要です。

売却先の会社が倒産してしまった

リースバックの契約をした不動産会社が倒産してしまうと、住んでいる家を売却されてしまう恐れがあります。

自分がリースバック契約を結ぶ不動産会社に対しては、あらかじめその会社の経営状況にリスクがないかを確認しておくと、将来的な安心につながります。

まとめ

今回は、リースバックが利用される背景にはどのような理由があるのかをご紹介していきました。そして、リースバックを利用する上での審査基準や注意点も解説しましたがいかがでしたでしょうか。

リースバックは一般市場でも利用しやすい制度となっていて、比較的容易に資金を手に入れることができる方法の一つとなっています。

リースバックがそのような一般市場に出回るためにも、多くの不動産会社が力を尽くして普及活動に取り組んできました。

その制度を利用する際は客観的な視点から見て、金銭的にどの程度まで自分のキャパシティが耐えられるのか、月収的に家賃は払えるか、などをしっかり吟味して、今回紹介した注意点を参考にしながら、今後リースバックを利用するかを決めていただきたいと思います。