リースバックは不動産投資にピッタリ！メリットやデメリットを紹介

不動産投資としてリースバックが人気だということをご存知ですか？

ここ数年で人気の出てきている『リースバック』というサービスですが、テレビのCMでも流れているくらい、一般の方にも馴染みのあるサービスとして知れ渡ってきています。

実は、ここ数年で個人の投資家や投資物件を取り扱っている不動産会社などから、リースバック物件が注目されており、投資目的でリースバック物件を購入される方が増えています。

売り手側からすると、今まで暮らしていた愛着のある大切な家に、売却後もずっと住み続けられるなどのたくさんのメリットのあるリースバックですが、投資家などの買い手側のメリットなどには、いったいどのようなものがあるのでしょうか。

そこで今回は、リースバック物件を購入するにはどうしたら良いのかについてや、不動産投資家目線でのリースバック物件を購入することによるメリットやデメリットなどについて詳しくご紹介していきます。

これからリースバック物件の購入を検討している方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

リースバックとは？

投資家目線でのリースバックのメリットやデメリットをご紹介する前に、まずはじめにリースバックとはどのようなサービスなのかについて、簡単にご紹介していきます。

リースバックとは、ここ数年で流行し始めた不動産サービスの一種で、不動産に関する売買契約と、賃貸貸契約が一緒になったサービスです。

リースバックとは、物件の所有者がその物件を不動産会社や個人に売却し、その後も賃貸契約を結びその家に住み続けることができ、買い手は物件の新しいオーナーとなり、毎月継続した家賃収入を得ることが可能です。

リースバック物件を購入するには？

次に、不動産投資家がリースバック物件を購入するにはどうしたら良いのかについてご紹介していきます。

結論から先に申し上げると『不動産会社と良好な関係を築く』という点に限ります。

冒頭でもご紹介したとおり、リースバック物件を投資目的で購入する不動産投資家の方はここ数年で急激に増えてきており、リースバック物件が市場に出てきてもすぐに買い手が決まってしまいます。

また、中には条件の悪いリースバック物件も存在し、なかなか利益を得られないといった状況も考えられます。

そのような時、普段から良好な関係を築いている不動産会社であれば、もし条件の良いリースバック物件の情報が入ってくればすぐに連絡をもらうことができ、うまくいけば契約することが可能です。

特に個人で投資をされている方であれば、不動産会社に『リースバック物件の良い情報、案件があったら教えて下さい』と常日頃から話をしておくと良いでしょう。

投資家目線から見たリースバックのメリット

次にご紹介していくのは、不動産投資家目線から見たリースバックのメリットです。

インターネットにて『リースバック』を調べていくと、売り手側のメリットが先行して紹介されがちですが、実は売り手である不動産投資家にとってもたくさんのメリットが存在します。

これからリースバック物件の購入を検討している方はぜひチェックしてみてください。

安く買い、高く貸せる

不動産投資家の方がリースバック物件を購入する最大のメリットと言っても良いのが、安く買って高く貸せる、つまり『利回りが良い』という点です。

リースバック物件が通常の物件よりも安く手に入る理由としては、売り主が家賃滞納をした場合の対策や、買い戻しがあった場合の利益率など、さまざまな理由があり、リースバック期間が終了した後の不動産の市場価格なども考慮した上での価格設定のためです。

そして、通常よりも安く仕入れたリースバック物件ですが、リース料は売却価格の10%前後が相場となっているため、通常の物件のリース料よりも高めの設定となっています。

地域やその他の物件との比較ではなく、売却価格からリース料を算出するため、近隣の地域に比べて割高なリース料を請求することが可能です。

修繕費用などを安く済ませられる

リースバック物件を所有する際の特徴として、貸し物件の修繕費用などを比較的抑えることができるというメリットがあります。

通常の賃貸契約の場合、入居の際の修繕費用などは基本的に所有者である不動産会社が負担することが多いですが、リースバック物件の場合は『修繕費用は借り主の負担』となることがほとんどです。

そのため、貸主である不動産投資家としては修繕費用などの雑費がかさむという余計な心配をする必要がありません。

空室のリスクがほとんどない

リースバック物件を購入する際のメリットとして、空室のリスクがほとんどないという点が挙げられます。

当たり前の話ですが、リースバックとは売り主が家を売却するも、その後借り主として住み続けるというサービスのため、購入直後に入居者がいないということは考えられません。

通常の不動産物件を投資目的で購入した際、場合によっては一定期間入居者が決まらず、家賃収入が入ってこないというリスクが考えられますが、リースバックの場合はそのような心配をする必要は一切ありません。

リースバック物件を購入した翌月から家賃収入を得られるという安心感があります。

最終的には売却も可能

リースバック物件を購入するメリットとして、購入した物件を最終的に売却できるという点が挙げられます。

物件を購入直後から安定した家賃収入が得られるといったメリットのあるリースバックですが、実は売却をすることでも大きな利益を得られる可能性が高いのです。

市場価格よりも安値で購入したリースバック物件は、元々の買値が安いため利益を出しやすく、多少の値下げを行っても利益が残るケースがほとんどです。

貸主が家賃を払えなくなり滞納されるといったリスクも考えられるため、投資家の売りたいタイミングで売却できるというのは、投資家目線からするととてもありがたいですよね。

投資家目線から見たリースバックのデメリット

投資家目線から見たリースバックのメリットについてご紹介しましたが、次にご紹介するのはデメリットについてです。

売り主にメリットがたくさんあると思われがちなリースバックですが、上記のように投資家の方にもたくさんのメリットがあります。しかし、いくら良いサービスでもデメリットというのはつきものです。これからご紹介するデメリットについても、しっかりと頭の中に入れておきましょう。

長期的で安定した収入は確保されていない

まずはじめに、長期的で安定した収入を確保できるとは限らないという点です。

メリットでもご紹介したとおり、貸主が家賃滞納などで支払いを滞らせた場合、当たり前ですが貸主は家賃収入を得られなくなってしまいます。

リースバック物件を購入し、将来的には売却を考えているという方でしたら問題はありませんが、家賃収入を目的に購入した方にとっては、大切な収入源がなくなってしまいます。

リースバック物件を買ったからといって、絶対に安定して家賃収入が得られるわけではないというリスクも頭に入れておくべきでしょう。

買い戻しをされることもある

次にご紹介するデメリットとして、買い戻しをされることもあるという点が挙げられます。

リースバック物件として、元々の所有者から物件を購入し、新たなオーナーとして貸主となるわけですが、数年後に貸主が「やっぱり買い戻したい」と申し出てくる可能性はゼロではありません。

もちろん、購入時の金額よりも高値で売却することができるため、投資家の方は利益になりますし、元々の所有者の方は売却時の価格よりも高い価格で買い戻しをするため、投資家の方が損をするといったことにはなりません。

しかし、継続的な家賃収入は得られなくなってしまうため、買い戻しをされるリスクがあるということは覚えておく必要があり、注意が必要です。

貸主を選ぶことはできない

リースバック物件を購入する際、貸主を選ぶことはできないため注意が必要です。

通常の賃貸物件を所有し、入居者を募集する際には貸主の詳細情報などを確認し、場合によっては入居を断ることも可能です。

しかし、リースバック物件は、元々所有者がおり、売却後もその所有者が借り主として住み続けるため、最初の貸主を選ぶことができません。

『態度が悪い』『物を乱暴に扱う』『支払い期限を守らない』など、入居者とのトラブルにはさまざまなものがあるため、注意が必要です。

まとめ

リースバック物件を購入するにはどうしたら良いのかについてや、不動産投資家目線でのリースバック物件を購入することによるメリットやデメリットについて詳しくご紹介しましたが、参考になりましたか？

長年住んだ愛着のある家に住み続けられるなど、売り手にとってたくさんのメリットがあるリースバックですが、上記のように買い手である不動産投資家にとってもこれだけのメリットが存在します。

いくつかのデメリットや注意点、リスクも存在しますが、それだけ注意すれば高い利益を得られることができるため、とてもおすすめの投資だと言えます。

これからリースバック物件の購入を検討しているという不動産投資家の方は、ぜひこの記事を参考にしてみて下さい。