リースバックで余った土地を有効活用！賢く使う方法をご紹介

最近、聞くことの多くなった「リースバック」をご存知ですか？皆さんがよく耳にするのは、「家を売る」際に活用するリースバックのことではないでしょうか。

実は、リースバックは、土地にも活用することができるのです。

土地のリースバックは、「建設協力金方式」「建て貸し」とも呼ばれています。土地を持っている地主さんが、事業を始めたい人に、事業者が必要としている建物を建ててあげます。その際、事業者は「建設協力金」を地主さんに渡します。

地主さんは、そのお金を使って建物を建てるので、建物の所有権を持つのは、地主さんになります。事業者は土地を借りるわけではないので、土地を借りて事業を行う事業用定期借地権と異なります。

つまり、建物の所有権も土地の所有権も持ちません。事業者は建設協力金を支払うことによって、地主さんに希望の建物を建ててもらうことができ、その土地と建物を貸りることができる契約方式です。

地主さんは、土地と建物の賃料を事業主から受け取ることができます。

土地活用におけるリースバックのメリット

それでは、土地活用におけるリースバックのメリットをご説明します。ここでは、地主さんと事業主、双方の観点から、メリットをご説明しましょう。

地主さん側のメリット

地主さんにとって、使わない土地を放置するのは、もったいないですよね。持っているだけでは、税金を払い続けるだけのものになってしまいます。相続をする際にも、税金が多くかかってしまいますので、持て余してしまっている方は多いのではないでしょうか。

地主さん側のメリットは主に、下記となります。

• 高い賃料収入が見込める
• 建物の所有権は地主さん側にある
• 初期投資が少ない
• 相続税などの節税効果が見込める

土地と建物の両方を事業者に貸すため、賃料収入は、事業用定期借地よりも高く見込めます。地主さん側が、建物の建設費用を負担することになりますが、事業者側から「建設協力金」が受け取れます。

この建設協力金は、のちに保証金に変わり、月々の賃料から相殺されるかたちで事業者に返還していきます。ですから、地主さんは、少ない初期投資で建物の所有権を得ることができ、活用されていなかった土地で賃料収入を得ることができるようになります。

また、通常であれば、土地と建物を所有していると相続時に高い相続税がかかりますが、建物を建てて事業者に貸す段階で、建物は「中古」とみなされます。資産としての評価価値が下がり、結果として節税になるのです。

さらに、建設協力金は、控除の対象となりますので、その点においても税務上のメリットとなります。

事業者側のメリット

事業者にとって、大きな借入を行い、新しい土地を探して上物を建てることは、大きなリスクとなります。しかし、リースバックを上手に活用すると、以下のような点でメリットになります。

• 月々の賃料の支払いが少なくなる
• 長期にわたって土地を借りることができる
• 事業者の希望通りの建物を建ててもらうことができる
• 契約解除時に原状回復の必要がない

リースバックの場合は、事業用定期借地より賃料が高く設定されることが多いです。一見、事業者側に不利にみえるかもしれません。しかし、事業主は、地主さんに対して建設協力金を支払っています。

その協力金が保証金となり、賃料から相殺されるため、実質的に月々の負担を減らすことができます。

また、地主さん側の負担で事業者の希望通りに建物を建ててもらえることも魅力の一つです。通常、テナントを借りるとなると、自分の事業の内容に合った建物を探さなくてはなりませんが、リースバックの場合はその心配がありません。

事業用定期借地と違って、長期にわたって土地を借りることもできます。事業用定期借地では、借りられる期限が決まっているうえ、契約終了後は、建物を壊して更地にしなければなりません。

そうなると、原状回復の費用が大きくなってしまいますが、リースバックの場合ですと、建物の所有権は地主さんですので、更地にする必要がありません。

土地をリースバックする際の注意点

ここまで、リースバックのメリットをご説明してまいりましたが、地主さん、事業者側のメリットがあるがゆえに、気をつけなければならない点もあります。

地主さんはここに注意！

先程説明したメリットの中には、デメリットになりうる点も含まれています。

まず、事業用定期借地よりも賃料が高く見込まれるという点。確かに、事業用定期借地よりも賃料は高くなるのですが、それはあくまでも「建設協力金の相殺」を見越した金額であるということです。

建設協力金は、保証金に変わり、地主さんの賃料収入から相殺されますので、賃料収入から保証金を差し引いた金額が地主さんの収入となります。また、土地も建物も地主さんの権利となることから、それに関わる固定資産税は、地主さんが支払うことになります。

固定資産税は控除ができるとはいえ、建物の費用がかかりすぎると保証金の返還が増えます。つまり、大きな土地に大きな建物を建てると、所得税や住民税が高くなり、地主さんの負担が大きくなるのです。

建物の話で言えば、事業者側のメリットである「希望の建物を建てられる」「原状回復の必要がない」という点も、地主さんにとってデメリットになるかもしれません。

なぜなら、その事業者の事業形態に合わせた建物を作っているからです。リースバック契約が終了し、他の事業者さんに貸そうと思ったら、内装が他の業種に合わない、なんてことも。

そうなるとなかなか借り手が見つからず、建物がただ老朽化していくだけになります。老朽化すれば、その補修費用や解体費用は、地主さん持ちになりますので、大きな出費になりかねません。

蓋を開けてみたら、損をしてしまっている、なんてことにもなりかねませんから、リースバックを利用した方が将来的にメリットとなるかどうかは、10年、20年先の将来的な部分も含めて充分に検討しなければなりません。

事業者側の注意点

事業者側の注意点としては、建設協力金を地主さんに払わなければならないことから、最初にまとまった資金が必要となります。さらに、事業を行う中で、契約期間の途中で事業をやめなくてはならなくなった場合でも、地主さんには保証金の返還義務がありません。

つまり、長い期間をかけて返還されるはずだったお金は、契約の途中解約によって戻ってこないことがありますので注意が必要です。

土地のリースバックを利用した活用事例

それでは、メリットとデメリットを踏まえたうえで、どのように土地のリースバックが活用されているのか、みていきましょう。

テナント

リースバックの活用方法としては、とても多い方法です。事業者が入居した場合、すぐに事業所を移転するということがないので、長期的に使用してもらうことができます。リースバックを利用していれば、最初から入居も決まっているので、空室リスクも減らせます。

また、個人に貸すわけではないので、生活設備などが必要なく、大きな費用がかからないのが特徴です。事業者向けということもあり、賃料をやや高めに設定することができます。

アパート

アパート経営を検討する際に、「せっかく土地があるから、アパート経営をしてみたいけど、お金がかかりそう」、「空室リスクが怖い」、「入居者を探すのが大変」、このように考えてしまう方は多いですよね。

建物を建てたら１億近くかかる場合もありますし、入居者が見つからずに空室が続くなんてことも。しかし、リースバックを利用すれば、事業者が管理してくれるので、入居者を探す必要もありません。

通常のアパート経営より、多くの賃料をもらうことはできませんが、アパートも簡単になくなることはありませんし、長い期間、安定した賃料収入を得ることができます。

また、途中解約をされてしまった場合でも、建物の権利は地主さんのものになりますから、入居者がいれば、入居者から直接賃料をもらうこともできますし、アパートごと売却が可能です。

アパートは不動産投資の対象となりますので、資産としての価値は充分に残っているでしょう。そういった意味では、アパート経営は、リースバックとの相性が抜群に良いでしょう。

駐車場

余った土地を駐車場にして貸している、といった話はよく聞きますが、リースバックを活用した駐車場経営をすることもできます。平面駐車場であれば建物を建てるわけではありません。

他に比べて大きな費用がかかりにくく、機材は事業者が用意することが多いので、初期費用が小さくなりやすいです。途中解約の場合も、事業者が機材を回収するので、原状回復して返されることも多いです。

駅の近くのちょっとした土地などを持て余してしまっているなら、リースバックを活用した駐車場経営がおすすめです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。土地のリースバックは、地主さんと事業者側、お互いにメリットがあるので、貸主と借主の間で良好な関係を築ける点も特徴です。しかし、先を見据えた活用が前提となります。

目先のメリットだけで利用を決めてしまうと、キッシュフローがマイナスになることもあります。

なんとなく始めるのではなく、わからないことがあれば、専門業者に相談してみることが大切です。