リースバック期間に上限はあるのか？賢く活用するために契約時に気をつける5つのポイント

リースバック期間に上限はあるのか？賢く活用するために契約時に気をつける5つのポイント

経済状況の悪化の影響で急なリストラにあってしまったり、給与の減少で住宅ローンが支払えず「この先どうしたらいいのだろうか」と思い悩んでしまう方は少なくありません。

まとまった額の資金調達や、住宅ローンの支払いが厳しくなったときの心強い味方として、リースバックという制度があるのはご存知でしょうか。

リースバックとは、不動産を売却して資金を調達し、その後もそのまま同じ物件に住み続けることのできる有り難い制度ですが、物件の売却後どれくらいの期間をリースバックで住み続けることができるのかなど疑問や不安に思う方も多いかと思います。

この記事では、リースバックで住み続けられる期間に上限はあるのか、上手にリースバックを活用するために契約時に気をつけるべきポイントと合わせてご紹介していきます。

リースバックの概要

まず、リースバックとはどんな仕組みなのかを理解しておくことが賢く活用していくための第一歩です。

ここからは、リースバックの内容と利用するメリットについてご説明します。

リースバックとは

リースバックとは、不動産の売買と賃貸借契約とが一体になったサービスのことです。

自宅など所有する不動産を専門不動産業者や投資家に売却し、売却した相手と賃貸借契約を結び毎月家賃の支払いをすることで、元の所有者はそのまま自宅に住み続けることが可能となります。

不動産の売却によってまとまった資金を得ることができるため、住宅ローンの返済を目的とした活用だけでなく、老後の生活資金の確保や事業資金の捻出など、ある程度大きな金額が必要な場合にも活用することができます。

リースバックのメリット

リースバックを利用するメリットは、主に以下のようなものがあります。

• 物件を売却した後もそのまま住み続けることが可能

自宅を売却した後もそのまま住み続けることができるので、生活の変化がなく転職や転勤、お子さんの転校などの心配がありません。また、将来的に物件の買い戻しをすることも可能です。

• 物件を売却したことが周囲に知られない

一般的な不動産の売買では、新たな買い手を探す際、インターネットやチラシなどで広く情報を公開し買い手を探すことになりますが、リースバックは不動産業者との取引になるため周囲に売却したことを知られる心配がありません。

• 短期間でまとまった金額を得ることができる

通常、不動産を売却する場合は仲介業者を介して買主を探すことになり、売却活動を始めてから売却代金を受け取るまで3ヶ月〜半年程度必要になりますが、不動産業者が買主となるリースバックでは短期間で自宅を現金化することができます。

• ランニングコストの軽減

自宅を売却し手放すことで、定期的に発生する固定資産税や修繕費の支払いがなくなり、引越しの必要もないためコストの軽減に繋がります。

リースバックは、短期間で不動産を現金化することができ、資金の使い道にも制限がないため、事業資金としての活用や生活資金の確保など、ご自分のライフプランに合わせて活用することができる魅力的な方法です。

リースバック期間の上限

非常に利便性のあるリースバックですが、自宅を売却後リースバックとして何年間住み続けることができるのか、期限はあるのかという点は今後の計画を立てていく上でも気になる点だと思います。

リースバックには2種類の契約方法があり、それぞれの契約方法によって賃貸として住み続けることができる期間に違いが生じます。

ここからは、契約方法の違いによるリースバックの期間についてご説明します。

普通賃貸借契約

普通賃貸借契約は一般的な賃貸の契約方法で、契約期間（通常2年契約が多い）が経過したときに契約の更新が行える契約方法です。

契約期間が満了しても借主の意思で契約を更新し、何年でも住み続けることができます。

定期賃貸借契約

定期賃貸借契約は、期間が決められた契約方法で、2年や5年といったあらかじめ決められた期間での契約となり更新がありません。

借主が契約期間満了後も同じ物件に住みたい場合は、貸主の同意を得て再契約が必要となり、万が一再契約ができなかった場合は必ず退去をしなければなりません。

不動産業者によっては、契約期間が満了しても新たな投資家を探すと謳っていたり、最大10年の賃貸借契約を結べるというようなサービスを設けている業者もありますが、あくまでも最大であり下限は設けていないのが現状です。

何年も住み続けたいと考えている場合では、契約自体が期限で切れてしまう定期賃貸借契約だと確約がなく不安要素になり得ます。

定期賃貸借契約で契約を締結する際には、賃貸期間が満了したときに再契約ができないことを念頭にサービスの利用を検討するとトラブルの防止に繋がります。

契約時に気をつける5つのポイント

リースバックは上手に活用することで、ご自分のライフプランに賢く活かすことができる魅力的な方法です。

契約の種類によっては、リースバックとして住み続けられる期間に期限があるので、ご自身のライフプランに活かした利用ができるように、契約を行う際どんなところに気をつければ良いのかをご紹介します。

希望の契約期間を決めておく

リースバック契約では、定期賃貸借契約が採用されているケースが多くあります。

定期賃貸借契約が問題という訳ではなく、借主は事前に今後の計画を立て、希望の契約期間をしっかりと決めておくことが賢く活用する秘訣です。

例えば、今は引越しをしたくないけれど子供の進学や転勤のタイミングであれば引越しが可能という場合など、ご自分やご家族の状況とリースバック期間が合っているのかどうか見極め、計画を立てた上で契約年数の交渉をすることが必要となります。

普通賃貸借契約で契約する

将来的に物件の買い戻しを検討している場合や、なるべく長く住み続けたいと考えている方は普通賃貸借契約でのリースバックを行いましょう。

定期賃貸借契約は、契約期間満了後も貸主の合意が得られれば再契約が可能ですが、貸主の合意が得られなかったり、再契約のタイミングで家賃の引き上げを要求されるというようなトラブルも発生しています。

契約の段階では再契約可能と言われていたのにも関わらず、不動産業者の経営上の都合などで再契約が行えなくなるということも十分に考えられます。

一方、普通賃貸借契約は、貸主都合の正当な理由がない一方的な契約の解除は行えないという強みがあります。

長期的に同じ物件に住み続けることを希望する場合は、普通賃貸借契約で契約を結べるかどうか業者に必ず確認を取るようにしてください。

誰が買主なのかを確認

リースバックを行う際、やりとりをしていた不動産業者が物件の買主になるとは限りません。

不動産業者が買主だと思っていたら、別な業者や個人の不動産投資家が買主だったというケースもあります。

買主はその後の賃貸借契約の貸主になる相手ですので、どのような相手なのかを知っておく必要があります。

貸主の経済状態や意向によっては、先々の再契約や賃料などに影響が出てくることもあるので、相談している不動産業者が買主でない場合は、信頼のおける相手なのかどうか事前に業者に確認をしておきましょう。

売却価格が適正かどうか

リースバックを利用した不動産売却は、一般的な売却価格よりも安くなる傾向にあります。

リースバックは売却価格を基にして家賃や買い戻しの価格が決められるため、売却価格が高ければ家賃や物件の買い戻し価格も上がることになります。

そのため、物件の売却価格が高いほど良いとは言えず、それぞれの金額のバランスを見た売却価格で契約を行うことが大切です。

年間の家賃は、売却価格の7％〜13％が一般的であり、周辺相場よりも高額になることが多くあります。

家賃の支払いが生活を圧迫しないかどうか、先を見越して計算し、バランスを考えた適正価格での売却を行うようにしてください。

希望の条件を契約書に必ず記載

契約時には了承を得ていた条件でも、不動産業者の担当者が変わってしまったり、業者の経営状況の悪化などで将来的に思わぬトラブルが発生してしまうことがあります。

物件の買い戻しをしようと申請したら、実際には予定していた買い戻し価格よりも高額の買い戻し金を要求されてしまうというような、契約時に聞いていた内容と異なる条件が後になって発生してしまうことも少なくありません。

トラブルを避ける観点からも口約束にはせず、希望する条件を必ず契約書に記載しておくことがとても重要です。

支払い方法や入金日、買い戻し金額、家賃の値上げや再契約（更新）の可否など、細かな部分まで前もって話し合いを行い、書面に残すようにしてください。

契約書は、合意した内容が全て含まれているか確認し、間違いがないかどうかチェックを怠らないようにしましょう。

少しでも不明点がある場合は、不動産業者に尋ねるなどして十分に内容を理解した上で契約を行うことが大切です。

まとめ

ここまで、契約方法によるリースバック期限の違いと、契約時に気をつけるべきポイントについてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。

リースバックは、自宅などを売却してまとまった資金を調達しながら、売却後も自宅に住み続けることができるというとても魅力的なサービスですが、長期的な利用を考えている場合や買い戻しをする予定の方は特に確実な契約を結んでおくことが大事です。

トラブルに合うことなく賢くリースバックを利用するためにも、前もって計画を立て、信頼できる不動産業者と十分にコミュニケーションを取りながら手続きを進めるようにしてください。

是非この記事を参考に、ご自分のライフプランに上手にリースバックを活用していきましょう。