リースバックの査定に響く3つのポイント！仕組みも解説
一般的な会社員の場合、定年後にはこれまで毎月支払われていた給与所得がなくなります。
退職まであと十数年あるという方のなかには、退職金や年金などで住宅ローンの完済計画を立てている方もいるでしょう。
住宅ローンを返済しきれていない場合には、資金のやりくりはこれまで以上に難しくなることが予想できますので、できれば定年前に完済しておきたいものです。
加えて、予期せぬけがや病気、家族の冠婚葬祭などで多額の資金が必要になることもあります。
まとまった資金が必要になったとき、お手持ちの不動産を売却することを考えたことはありますか？
この記事では、不動産売却方法の一つとして注目を集めている「リースバック」についてご紹介するとともに、査定に関する3つのポイントを説明していきたいと思います。
リースバックとは
住宅などの不動産を売却することで資金を確保し、家賃を支払うことでそのまま住み続けることができる仕組みのことをリースバックといいます。
今は不動産を資産として所有していたいと考えている方でも、時代や環境の変化にともなって現金化しようという気持ちに変わるかもしれません。
多額の資金が必要になったときに「家を売るしか方法がない」という方や、将来的には住宅を資産として残す必要がないけれども「今はまだ住居として使用していたい」という方のニーズに応えることができるのが、リースバックの特徴です。
リースバックにより解決する問題の一例
- 資金の確保
- 債務の返済
- 相続の問題
将来のために資金を準備しておきたい、早めに住宅ローンの返済を終えて家計の負担を減らしたい、家族に借金を残したくない、などお悩みは人によってさまざまです。
住宅を手放すことなく、悩みの解決への一歩を踏み出すことができるとして、リースバックを利用する方が増えています。
例えば、不動産は簡単に分割することができませんので、占有する相続人がいる場合には「相続争い」などが生じることもあります。
こういった相続の問題を起こさないためにも、どのような形の財産として家族に残すのか考えてみても良いかもしれません。
実際に、生前にリースバックを利用して不動産の現金化を選択する人も増えています。
リースバックの特徴
リースバックのメリットとして以下のような点があげられます。
- まとまった資金を短期間で手に入れることができる
- 引っ越しの必要がない
- 買い戻すことも可能
短期間でまとまった資金を手に入れられるうえに、引っ越しの必要がないというのはとても嬉しいことです。
例えば介護や通勤の関係で住み慣れた土地を簡単に離れることができない方もいるでしょうし、学校に通うお子さまがいるご家庭の場合は転校を避けられます。
これまで通りの生活を送ることができるため、近隣の方に住宅を売りに出したことが知られてしまうこともありません。
住み替えの場合にも新しい住居が見つかるまでの間は売却後の住宅を賃貸として利用し続けるという使い方もあります。
また、一時的に資金が必要で住宅を手放した後でも、資金繰りを計画的に行うことができれば物件を買い戻すということも可能です。
リースバックによる不動産売却のお金は一括して受け取ることができ、使用用途が制限されないというのも大きなメリットでしょう。
リースバックの仕組み
続いてリースバックの仕組みを簡単に説明していきます。
リースバックは、自宅を買い取ってもらい、買い手から売却金を受け取るとともに、賃貸契約を結び引き続き住むという仕組みです。
- 不動産売却による所有権の移転
- リースバック業者から買取金の受取り
- 賃貸契約
- 家賃（リース料）を支払い利用する
不動産を売却して所有権が不動産会社に移ると、住宅を所有することで発生する税金や保険などの支出がなくなります。
また、月々の支払いが家賃という形で定額化されるので、利用者は資金計画が立てやすくなります。
リースバック業者にとっては、物件の空室期間を避けられることや住設備や内装のクリーニング・改装費用などがかからないという点が好都合です。
ただし、リースバックによる不動産の売却金額は市場価格の7～8割になることが多く、これはリースバック業者が家賃の滞納や最長10年の買い戻し特約の契約によるリスクを背負うためと言われています。
査定のポイント
リースバック業者や不動産の査定を行う組織は数多くあるため、どこに依頼するかによって売却額や家賃（リース料）に大きな差が出ることがあります。
それはいったいどうしてなのか、説明していきましょう。
不動産の価格の決め方
新築の場合は、「原価積み上げ方式」により土地の価格・建材の価格・人件費や建築会社の利益などを合計して価格が決まります。
一方、中古物件の場合は、取引事例・収益の還元・経過年数などを根拠に価格が決まるのですが、もともと相場の価格が安定しているため、買取り業者ごとに重視する点を変えて強みとし他社との差別化を図っています。
そのため業者によって算出額に大きな差が出ることがあるのです。
ポイント1・物件の特徴
物件をタイプ別に分類すると以下のようになります。
- 分譲マンション
- 既存市街地の一戸建て
- 一棟アパート
- 地方の一戸建て
分譲マンションや既存市街地の一戸建ての場合は、需要が高いのですぐに売れる可能性があり査定のポイントも定型的で、取り扱い可能な会社が多くあります。
査定サイトなどを活用して、大手不動産会社から地域密着型の個人店、売買専門業者も含めて売却額の比較をすると良いでしょう。
一方で、一棟アパートや地方にある一戸建ての物件の場合はなかなか買い手がつかず、環境によって相場も大きく変動します。
昔からあるような個人経営のお店が意外と高値で買取りをしてくれることもありますし、地域性を売りにしている会社が物件に価値を見つけ出してくるかもしれません。
不動産会社にもタイプがあり、それぞれ得意とする物件の管理や売買の方法が異なります。
査定の際は、タイプ別にいくつかの業者を比較対象してみることをおすすめします。
ポイント2・広さ、築年数、立地
広さ、築年数、立地などその不動産に付随するさまざまな条件は、物件の価値に大きく影響しています。
ただし、そのほとんどは不動産の売却をするからという理由で変わること・変えられることではありません。
お持ちの不動産の基本的な情報として正確に把握し、類似する条件と比べてみて相場を知るために活用すると良いでしょう。
「リフォーム・再販」を行うような業者に売却するといくらくらいになるのかというのも、比較してみると良いかもしれません。
ポイント3・不動産に価値を付ける方法
先述した通り、広さや築年数のような要素については変えることが難しいものがほとんどです。
ただし、買取り業者がいつどんな目的でその物件を購入するかによっては、その不動産の持つ要素が不動産の価値に大きく影響することもあります。
例えば地価の上昇・下落には流行りがあると言われていて、時代の波で人々が住みたいと思う場所や家も変化していきます。
首都機能の移転計画や開発が予定された土地や、都心から少し離れた土地などはこれから地価が高騰する可能性があるので、田舎だから売れないだろうと落ち込むことはありません。
むしろ未開発の土地こそ、売却のタイミングを見極めることで不動産の価値がぐんと上がることもあるのです。
また、仕入れをしてリフォームを経たうえで再販をしようとしている業者であれば、中古物件をできるだけ安く買いたいと考えますが、リースバックであれば「物件の状態はそのままで良い」「住人も変わらない」というパターンが多いので、比較すると高値で買取りをしてくれるはずです。
まとめ
長い人生の中で、家の購入というのは一時で完結する話ではありません。
十数年の年月をかけローンを返済する方がほとんどでしょうし、家族の成長に合わせて増・改築をしたり、税金など不動産には持っているだけでかかる費用もたくさんあります。
家を建てたときは、家族に財産として残すことを考えていた方多いでしょう。
しかし、債務の返済が済んでいなければ家族に借金という負担を残してしまう可能性もあります。
家を残すことを家族は望んでいるのか、負担を残すだけにはならないか？とよく考えて話し合うことも大切です。
自分は住み慣れた住宅で余生を楽しみたいけれども、残された家族は新しい場所で過ごす可能性もありますし、ライフスタイルにあった家を選べるようにしてあげたい、という考えに変わる可能性もあります。
不動産を持ち続けたときとリースバックで家を売ったとき、比べてみることで新しい視点で将来を考えることができ、安心して残りの人生を過ごすことができるかもしれません。
お持ちの物件の特徴をよく理解して、リースバックのメリットを活かすことができれば、より豊かな未来が実現することでしょう。
