リースバックは自宅・会社・工場などにも活用可能！メリットも紹介！
不動産を活用した資金調達の方法として最近注目を集めているのが、リースバックという方法です。
リースバックとは、自宅などの不動産を一度売却し、買い手から売却した不動産を賃貸契約を結び毎月賃料を支払うことで、売却後もそのまま住み続けることができる方法です。
そして、リースバックは事業資金としても利用できます。自宅や事務所、工場、店舗、倉庫などを売却し、資金を調達することができます。
不動産を売却しただけですと、物件を手放すことになってしまいますが、リースバックは、売却した不動産（自宅、事務所、工場など）を買い手から借りることで、売却前と変わらず使い続けることができます。
個人事業主や中小企業の社長が自宅をリースバックに利用し、事業資金に充てるという方法があります。法人であっても、経営者が個人で保有している自宅をリースバックし、その現金を会社に貸し付けることで、事業資金に充てることもできます。
リースバックというサービスを利用して、債務の圧縮や資金の捻出が可能になります。
リースバックに使える資産としては以下のものがあります。
- 会社名義の工場
- 会社名義の事務所
- 経営者の個人名義の住宅 など
リースバックは、一定期間・継続的に・買い戻すことを前提にしたい、など条件に合わせて活用することができます。
この記事では、下記の点についてくわしくご紹介します。
- リースバックの基礎知識
- 不動産担保ローンとの違い
- リースバックで資金調達する際のメリット
- デメリット
リースバックの基礎知識
リースバックとは、不動産を売却した後に家賃を払って住み続ける取引方法です。不動産会社などのリースバック業者に不動産を売却し、売却代金をうけとります。
その後、買い手となったリースバック業者と賃貸契約を結び、毎月家賃を支払うことで定められた期間の間住み続けることができます。
定められた期間とは、多くの場合、２～３年の定期借家計画（同じ物件に住み続ける期間が決まっている賃貸契約）を結びます。つまり、売却後も同じ家に住むことができますが、契約によっては、２～３年で退去しなければならない場合もあります。
リースバックでの不動産の売却価格は、相場の７～８割といわれています。
なぜ、相場より安くなるかと言うと、リースバック業者が、家賃滞納や買戻し特約（不動産の売買契約を締結する際、一定期間後に売主が不動産を取り戻すことができることが明記されたもの）のために自由に売却できないというリスクをかかえているためです。
また、１カ月の家賃は買い取り価格の１０％前後で設定されることが多いようです。賃料と買い取り価格は比例します。賃料を抑えるためには、安く売却する必要があります。
不動産担保ローンとの違い
リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達ができる、引き続き同じ家に住み続けることができることは同じです。しかし、所有権に違いがあります。
不動産担保ローンは、不動産を担保に融資を受け、毎月元本と利息を返済していくという仕組みです。所有権は移転しませんが、返済が困難になると担保として提供した不動産は金融機関に処分され、返済資金に充てられます。
一方、リースバックは、リースバック業者に不動産を売却し、賃貸借契約を締結する仕組みです。毎月家賃を払うことで同じ家に住み続けられますが、所有権は、売却先に移転するため、自宅を手放すことになります。
リースバックで資金調達する際のメリット
リースバックには、たくさんのメリットがあります。
- 現金化するまでが早い
- 売却後も同じ家に住める
- 固定資産税などの諸費用がなくなる
- 買戻しができる
それぞれのメリットをくわしくご紹介します。
現金化するまでが早い
リースバックのメリットは、現金がすぐに手元に入る点です。不動産を売却して資金を調達する場合、買主が見つかるまでにどのくらいの時間がかかるかわかりません。また、引っ越し費用など諸経費も必要になります。
一方リースバックはリースバック業者に直接買い取ってもらう場合がほとんどのため、期間をあけずに現金を手にすることが可能になります。
売却後も同じ家に住める
売却後も同じ家に住み続けることができるという点は、リースバックにとって最大のメリットといえるのではないでしょうか。
物件を売却する際に、売買契約を結ぶと同時に定期借家契約を結ぶため、借主となり、そのまま同じ家に住み続けることができます。
ご高齢の方は、長年住み慣れた地域から引っ越しすることに不安、抵抗がある方もいらっしゃいますし、お子様の学区変更による転校もさけられます。
店舗や事務所の場合は移転せずに営業を続けることができますので、信用低下を防ぎ、既存のお客様を逃すことなく、今までどおり事業を継続することができます。
固定資産税などの諸費用がなくなる
不動産を所有していると、固定資産税など毎年かかる税金や、火災保険、地震保険などの支払いが必要になります。また、修繕や災害による損壊のリスクもあります。
一方、リースバックにより売却し、賃料を払って住み続ける場合は、買い手が負担しますので、それらの諸経費は不要になります。
さらに、賃料は経費として計上することができるため、節税対象となります。この点もメリットといえるでしょう。
買戻しができる
リースバックは、売却によって不動産を手放すことになりますが、買戻しをすることができます。
リースバックは、不動産売却後に買主と賃貸契約が結べるため、住み続けるだけでなく、再購入も可能です。一時的に大きな資金が必要になった場合に、リースバックを利用して手元に資金を用意します。
その時点では一時的に借主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有することが可能になります。
ただし、すべての業者で再購入できるわけではありませんので、再購入の意思がある場合は、買い手に、賃貸契約の更新は可能か、解約中に第三者への転売はないか、など確認しておく必要があります。
デメリット
リースバックには、たくさんのメリットがあります。しかし、注意しなければいけない点、デメリットもあります。利用する前にきちんと確認しておくことが大切です。
- 売却代金は相場よりも低くなる
- 賃貸期間がきまっている場合がある
- 相場よりも家賃が高くなる
詳しくご紹介します。
売却代金は相場よりも低くなる
リースバックで不動産を売却する場合、通常の仲介による売却と比べて売却価格が安くなる可能性があります。仲介売却価格の概ね６～８割程度になる傾向があります。
売却価格は、構造や築年数など不動産の状態、立地など不動産の条件によって変わり、経済的な状況でも変動します。また、買い取りを依頼する不動産業者によっても変わります。
通常の売却価格よりも査定額が低くなる点は、デメリットといえるでしょう。
賃貸期間が決まっている場合がある
リースバックのメリットで、売却した住宅に住み続けることができる、という点がありますが、リースバック業者によっては、期間が定められているところもあります。長く住み続けたい場合は、普通賃貸借で借りられる業者を探す必要があります。
相場よりも家賃が高くなる
リースバックは、売却してもそのまま住み続けることができるのがメリットですが、賃料が発生します。一般的にリースバックの賃料相場は、年間で概ね買い取り価格（売値）の
１０％前後で設定されることが多いようです。
賃料と不動産の買い取り価格は比例します。リースバックした場合の賃料は、その家の買い取り額や買い取り業者が定める利回りによってかわります。
リースバック後の賃料は、一般的に以下のように求めます。
買い取り価格×期待利回り（％）÷１２か月＝月々の賃料
期待利回りとは、不動産に対して期待する利益のことをいいます。
上記で算出した賃料に、物件を維持するために、コストが加算される場合があります。
毎月賃料を払うことになりますが、一定の賃料のみの支払となりますので、建物を維持する費用が軽減されます。
通常の賃貸物件であれば、買い取り業者は物件を自由に活用し、賃貸人を選ぶこともできます。しかし、リースバックの場合は、上記の点が無くなってしまうなど、買主にとって不利な条件となります。
そのため少しでも利回りよく収益をあげられるよう、通常の賃料相場よりも高く設定されることが多いようです。
住宅ローンの返済が困難なためリースバックを検討する場合は、毎月の返済額よりも賃料を抑えることができるのか気になる点ですが、買い取り額と賃料は比例して上下するということを、留意しておきましょう。
まとめ
リースバックは、まとまった資金が調達でき、不動産を売却しても、そのまま賃貸として契約できる方法です。売却した後も今までの店舗や事務所で営業を続けながら、資産を現金化できる方法です。
店舗などを移転することなく営業を続けることができるので信用低下を防ぎ、既存のお客様を逃すことなく、今までどおり事業を継続することができます。この点は、お金で解決できる問題ではなく、長年の努力によるものですので、大変重要なメリットといえるのではないでしょうか。
一方、売却代金が相場より低めになるなど、デメリットもあります。売却後も、賃貸契約を結ぶことで、同じ家に住み続けることが可能ですが、賃貸契約の内容を確認しておくことが重要です。
複数のリースバック業者で見積もりを利用し、自分にあった方法、業者を選ぶことが、重要です。
