老後に持ち家売却をする4つの方法と売却する際の注意点3つ

ライフステージの変化や病気、子供の独り立ちなどを理由に持ち家の売却を検討する人はいらっしゃると思います。

しかし現在は人生100年時代と言われており、どのような将来設計を立てれば良いのか、老後に持ち家を売却するのは良いことなのか、分からないことは多いですよね。

この記事では、老後に持ち家を売却する際に選べる選択肢と、売却をする際に注意するべきポイントをご紹介していきます。

持ち家を売却するときの選択肢

突然病気が判明して医療費が必要になったせいで家を手放すことを決めるケースや、これまでは子供部屋が必要で荷物も多かったが、仕事を引退してしまい持ち家が手広く感じてしまうようなケースは人生を過ごす上で起こりうることです。

実際、老後は賃貸に引っ越したり、家の建て替えをおこなったりと、生活スタイルに合わせて家の環境を変える人は多くいます。

そんな生活スタイルに合わせて家の環境を変える方法ですが、老後を気にする方が持ち家を売却した後にとれる選択肢は大きく分けて以下の4つに分類されます。

• ダウンサイジング
• シニア向け住居に転居
• 2世帯住宅に住む
• リースバックを利用

それでは、それぞれを詳しく説明していきます。

住まいを楽に、無駄なのない暮らしへと変える”ダウンサイジング”

まず最初に持ち家の売却後に取れる方法としてご紹介するのはダウンサイジングという選択肢です。

ダウンサイジングとは、今まで過ごしてきた生活環境を見直して、必要に応じて家の大きさを小さくするという方法のことを言います。

持ち家を小さく、住みやすい形にリフォームする方法、コンパクトなマンションに引っ越す方法、どちらもダウンサイジングと呼ばれています。

持ち家を売却したのちにコンパクトなマンションに引っ越す場合は、駅へのアクセスが楽になったり、戸建てよりも戸締まりや掃除が楽になるといったメリットがあげられます。

また、持ち家の資産税などの維持費が少なくなったり、光熱費などの生活にかかる金額も抑えることができます。

なによりも持ち家の売却によって老後の資金を確保することができるのも大きいですね。

ダウンサイジングのデメリットとしては、収納や居住スペースが少なくなることによって、子供の帰省の際に家族で泊まることが出来ないことがあげられます。

ご近所付き合いにおけるトラブルや、生活環境の変化によるストレスも考えられますが、そのようなデメリットは一般的な引っ越しにおいても想定されるものです。

後述するリースバックという方法では上記のようなデメリットを解消することができるため、気になる方はそちらをご覧ください。

シニア向けと呼ばれる高齢者向け住宅に転居

シニア層に向けて作られた高齢者向け住宅ですが、建物がバリアフリーとなっているため老後の生活も安心して過ごすことが出来ます。

また構造がバリアフリーとなっているのみならず、中には高齢者向けのサービスがついている住宅もあります。

そのような住居では有料にはなりますが食事の提供や住居の清掃等のサービスを受けることが可能です。

一般的な賃貸契約のシニア向け高齢者住居の金額相場は初期費用として数十万、月額費用として5万円〜25万円となることが主流です。

対してサービスが多い介護型と言われている高齢者向け住宅では初期費用に数千万円かかるケースもあります。

サービスによって住居の金額が大きく変わるので、持ち家の売却によって老後の資金を確保したい、と考えている方は必要なサービスを吟味し転居する物件を選びましょう。

大きくなった子供と住む2世帯住宅

立地が良く経済的余裕もあるのであれば、慣れ親しんだ持ち家を建て替えたりリフォームしたり、子供と話し合って2世帯住宅にしたりすることも考えられます。

将来を見据えた2世帯住宅であれば、老後のために持ち家をバリアフリーにすることもできますし、介護や子育ての面で親子のお互いがサポートし合うことが可能です。

また費用面からのメリットとしても、日頃の光熱費や下水道費が安く済むのみならず、固定資産税、不動産取得税、老後を考える場合には相続税の対策にも有効です。

政府からの補助金を受けられるケースもあるため、リフォームや建て替えをする際はチェックしてみましょう。

2世帯住宅では親世帯子世帯の生活リズムが違うことによるストレスや、プライバシーの確保が難しいゆえのトラブルが起きてしまうこともあります。

また子供と親という関係だけではなく、子供の結婚によって嫁姑といった関係も生じる可能性は十分にあります。

こういった可能性を事前に考えておくことで、プライバシーを確保できる間取りにするなどといった対策が取れ、懸念点を減らすことが出来ます。

持ち家の売却はするけれども住み続けることができるリースバック

皆さんはリースバックという方法をご存知でしょうか。

リースバックとは、持ち家を売却し所有権を第三者に移した後に、その第三者と賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けることができる、昨今話題となっている方法のことです。

リースバックでは一度持ち家を売却することとなるので、まとまったお金を得ることができ、老後の資金を確保することができます。

また、持ち家を売却こそすれ、長年住んでいる家に住み続けることができるので生活環境を変える必要がなく、他の引越しを伴う持ち家の売却に比べて精神的な負担を減らすことが可能です。

売却する際の注意点

次は、老後に持ち家を売却する際に知っておきたい注意点を3つに絞ってご紹介していきます。

持ち家の売却には大きな金額が動きますので損をしない、安心した売却ができるよう知識を深めておきましょう。

老後の持ち家売却における注意点は下記の3点です。

• すぐに買い手が見つかるとは限らない
• 購入時の資料を残しておく
• 売却後に家を購入する場合、ローンが組めないことがある

持ち家を売却にだしても買い手がすぐにつかない

老後の資産のために持ち家を売却に出したはいいものの、持ち家の買い手がなかなか現れずに売却へ結びつかないケースは少なからずあります。

当初想定していたタイミングや価格では売れないこともしばしばありますので、余裕を持った計画を立てることが重要になります。

一般的に持ち家の売却までにかかる期間は6ヶ月ほどとされており、その中でも売り出し期間は平均して1〜3ヶ月ほどとなっています。

この売り出し期間に余裕を持つことで、買い手が現れないから値段を急激に下げる、といったようなことも避けることが出来ます。

持ち家を購入したときの資料を残す

持ち家を売却して利益がある場合は、翌年の2,3月に確定申告をする必要があります。

この時に持ち家を買ったときの値段が不明な場合、売却益があると見なされて、所得税や住民税が掛かってしまいます。

逆に購入時の契約書などが残っており、売却損があると証明できる場合は、給与所得などに掛かる税金の還付を受けることが可能なケースもあります。

持ち家をおおよそ幾らくらいで買った、という認識を持っている方は多いですが、購入時の資料をどこかへなくしてしまった、不動産会社へ問い合わせても分からない、といったような場合は売却益に対する税金を支払うこととなってしまいますので、注意が必要となります。

シニアの方が組めるローンには制限がある

晩婚化や人生100年時代という流れから、高齢者へ向けた住宅ローンはだんだんと広がりを見せています。

持ち家が思っていた価格で売却できなかった場合など、新たな住居を購入する時に住宅ローンの検討をしなくてはならなくなるでしょう。

しかし、高齢になってから住宅ローンを組む場合は、幾つか制限があります。

金融機関によって異なりますが、完済するのが80歳を超えないように期間が短く設定されていたり、金利も一般的な住宅ローンに比べて高くなる傾向にあります。

そのため、金融機関へ相談して条件を比べたり、退職金や持ち家の売却などによって得たお金でなるべく頭金を用意することで、返済期間を短くローンを組むことを考えるなど、注意が必要です。

まとめ

老後に持ち家売却をする場合の4つの方法と売却する際の注意点3つを紹介いたしましたが、参考になりましたでしょうか？

ライフスタイルに合わせた持ち家の売却は、売却のみならずその後の住環境がとても大切な要因となりますので、慎重に検討しましょう。

持ち家を売却してすぐに引っ越し、後悔する方も多いので、まずは売却して現金化した後にリースバックを利用して賃貸契約を結び以前の家に住み続けながら、資金がある状態でゆっくりと今後の生活を考えてみるのも良いでしょう。