家売却の流れと損をせずに家を売る5つのコツ

家を売却するには様々な理由がありますが、損をしたくないという考えは誰にでも共通するものではないでしょうか。

人生で最も大きな買い物である家の売買について、この記事では家を売却する時の流れと、損をしないように売るコツを紹介します。

家売却の流れ

家の売却には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

不動産会社へ任せて物件購入者を探してもらう「仲介」と違い、「買取」は不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法のことです。

一般的には仲介が基本ですので、この記事では仲介を前提に家売却の流れを説明しますが、仮に安くても良いから今すぐお金が欲しい場合は、買取を行っている不動産会社へ複数相談してみることをおすすめします。

① 売却計画を立てる

まず最初は、幾らでいつまでに売却をするのかといった計画を立てます。住宅ローンの完済がまだでしたら、売却したお金で返済が可能かといったことも考えておきましょう。

売却と同時に新たな物件購入を考えている場合は、売却が先の「売り先行」か、購入が先の「買い先行」のどちらにするかもこの段階で決めていきます。

② 査定を行う

次に、果たして家が幾らくらいで売れるのかを調べるために、不動産会社へ査定を依頼します。多くの意見を取り入れるために、複数の会社へ査定依頼することをおすすめします。

現在はインターネットで一括査定サービスがあるので、大きなコストをかけず簡単に査定することが可能です。

③ 売却の準備をする

査定が完了した後は、初めに立てた売却計画と比べて現実的な売却の準備へと移ります。例えば、インスペクションと呼ばれる建物検査の依頼などです。

検査料として3〜5万円が掛かりますが、インスペクションを無事通過すると、瑕疵担保保険を申し込むことができます。

仮に売却した後、物件に不具合が見つかった場合は売った側が責任を負うのが通常ですが、この瑕疵担保保険へ加入しておくと保険が適用できます。

瑕疵担保保険へ加入している物件は、税金が安く抑えられるという大きなメリットがあります。こういった売却の準備をひとつひとつ進めていきましょう。

④ 不動産会社と媒介契約をする

続いて、家を売るために不動産会社と仲介に関する契約を結びます。媒介契約には大きく分けて「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類があります。

仲介会社が複数になっても良いか、1社にのみ専任するかという違いです。

一般媒介契約のメリットは複数の仲介会社へ依頼をすることで、買主となる人を集めやすくなり、市場原理が働き高い価格で売却できる可能性が高いことです。

専任媒介契約は1社へ絞って仲介をお願いすることで、仲介手数料の値引きがしやすく、融通が効くことがメリットとして挙げられます。

しかし売却に時間が掛かってしまったり、本当にこの価格で良いのか納得感を得づらいといったデメリットも存在します。

信頼できる不動産会社を見抜くのは難しいので、通常は一般媒介契約を選択し、特別な事情がある場合は専任媒介契約を選択するのが良いでしょう。

⑤ 売却活動を行う

続いては売却する際にもっとも重要な売却価格を決定し、売却活動を開始します。当然、高すぎれば売れず、安すぎれば損をしてしまいます。査定の結果を鑑みて、慎重な判断が求められます。

また、購入を検討している方が物件を見たいと希望してきた際に対応することもあります。この活動期間に、希望する売却価格で購入してくれる人を見つけるようにしましょう。

⑥ 売買契約

買主が見つかった場合、売買契約へと移行します。売買契約では、契約書を確認して設備表を照らし合わせ、手付金の支払いなどを行います。

設備表とは、照明やインターフォンなど、住宅へ内包される設備についての有無や故障状況などを記載する書面です。手付金とは、契約成立の証拠という意味を持った、買主から売主へ支払われるお金のことです。

これ以降、仮に不動産売買を解除したいと買主から申し出があった場合は、不動産は売買していないもののペナルティとして手付金を売主へ支払うことが通例となっています。

⑦ 引き渡し

売買契約からおよそ1ヶ月後に、引き渡しを行います。

引き渡しは、買主から売却価格の残金支払いがあり、売主から鍵を引き渡すことで完了となります。

もしも抵当権が残っていた場合は、新たな家主によって抵当権を設定する場合もあります。抵当権の設定とは、住宅ローンなどで借入した際に建物と土地に担保権を設定することです。

売主は、抵当権を抹消する場合は登録免許税と司法書士手数料を用意して、不動産会社が手配する司法書士へ作業をお願いする必要があります。

この引き渡しを以って、基本的には家の売却は終了となります。

⑧ 確定申告をする

最後に、ついつい見落としてしまいがちな確定申告について紹介します。仮に家売却によって課税譲渡所得が発生したら、税金を納めるというのが原則です。

しかし、住宅の売却は特例が設けられていますので、税金は納めなくても良い場合が多くあります。

一般的には3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用して確定申告することで、納める税金がゼロまたは減額されます。

損をせずに家を売るコツ

家を売却する流れについて紹介したところで、続いては損をせずに売るコツを紹介します。

大きな金額が動く家の売却では、なるべく高い値段で売却したいと考えるのが普通です。そのための注意点や高く売るコツを以下で紹介していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

複数の不動産会社へ訪問査定を依頼する

家売却の流れのうち、前半の重要なステップとなるのが家の査定です。一般的に査定方法は「訪問査定」と「机上査定」の2つがあります。

• 訪問査定⇒不動産会社の担当者が文字通り現地を訪れて、家を目で見て確認した後に査定する方法
• 机上査定⇒実際に家を見ることなく、過去の情報や相場などをもとに価格を算出する方法

どちらもメリットとデメリットがありますが、より精度を上げるために多少手間が掛かっても訪問査定を依頼しておきましょう。

現在はインターネットですぐに査定することが可能ですが、実際には日当たりや水回りの劣化具合、立地や周辺環境など、一概にデータでは表せない情報が査定額へ大きく関わってきます。

家売却を成功させるには正確な情報が必要です。そのために、複数の不動産会社へ訪問査定を依頼することをおすすめします。

良くない情報も正しく伝える

査定や内覧の際、売主は物件の情報を正しく伝える責任があります。

全ての人が納得する完璧な物件など存在しないので、相手へ黙っておきたいと思うような情報も当然あるでしょう。

しかし、瑕疵担保保険での説明にもあったように、家を売却した後に破損や不具合が見つかると、その補償責任は多くの場合売主にあります。

トラブルを避けるためにもまず自分で物件を隅々までチェックし、判明したマイナス点を不動産会社や買主へ正しく伝えるようにしましょう。

不動産会社と対等に話し合う

家売却は、不動産会社のやり取りによって成否が決まると言っても過言ではありません。

不動産会社は、買主探しから価格交渉まで業務の多くを担当しますので、信頼できる会社に仲介を依頼したいところです。

また、安易に不動産会社へ家売却を任せきりにするのではなく、自ら調べて質問や提案をするようにしましょう。

当然、不動産会社の方が専門的な知識を持っていて経験もあるので、ついつい尻込みしてしまう場面は多いと思いますが、家を売却するのはあなた自身です。

自信を持ち、対等に売却活動をしていくパートナーとして話し合うようにしましょう。

仲介のみにこだわらない

初めて家売却を検討する人が陥ってしまう問題点として、絶対にいつまでにこの価格で売りたいと視野が狭くなってしまう点が挙げられます。

なかなか買主が現れなかったり思うような条件での売却が見込めない場合は、仲介のみにこだわらず、買取や貸出も選択肢に含めましょう。

買取だと一般的に売却価格は安くなってしまいますが、現金化の早さや瑕疵担保責任が無いなどのメリットもあります。

また、個人売買も法律的には可能ですので、広い視点で考えるようにしてみましょう。

丁寧に内覧へ対応する

実内覧時の対応は、売却価格に大きく影響します。

内覧とは、購入を希望する買主候補の方が、実際に物件へ足を運んで見学することを指します。買主にとって新たな家となる物件の見学ですので、当然慎重に購入するかどうかの判断をします。

そこで、綺麗に整理整頓された家を内覧するのと、洗濯物やゴミが散乱した生活感のある汚い家を内覧するのとでは大きく印象が異なります。

内覧では、購入を検討している方へ物件をよく理解して良い印象を持ってもらうことが重要です。そのために室内を整理整頓し、物件の長所を説明できるようにしておきましょう。

まとめ

家売却の流れと損をしないためのコツを紹介してきましたが参考になりましたか？

つい専門的な知識が多く不動産会社へ任せきりになってしまいがちですが、大きな金額が動くことですので、しっかりと自分で調べて納得感のある売却を目指しましょう。